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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 31 mai 2003 : 23:03:40
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Une question que je me pose depuis longtemps :
si un copropriétaire a n lots dans une copropriété, le syndic est-il tenu légalement d'envoyer les convocations en n exemplaires ou peut-il envoyer une seule LRAR avec les documents en un seul exemplaire ?
Elisabeth
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 00:23:38
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L'ensemble des copropriétaires forme le Syndicat.
Aucun copropriétaire ne peut être privé de sa participation aux assemblées du Syndicat.
L'assemblée se compose de tous les copropriétaires, sans exception.
Tous les copropriétaires doivent donc être convoqués aux assemblées.
Peu importe ne nombre de lots détenus par les copropriétaires.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 10:07:31
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Vous voulez donc dire que chaque copropriétaire doit recevoir une LRAR pour chacun de ces lots ?
Elisabeth |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 10:30:30
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Non, il faut et il suffit que chaque copropriétaire, indépendamment du nombre de lots qu'il détient, reçoive une lettre recommandée.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 15:09:45
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La loi du dix juillet 1965 distingue nettement les copropriétaires des lots qu’ils possèdent. Ce ne sont pas les lots, personnifiés par leurs propriétaires, qui s’expriment, ce sont les copropriétaires en tant que personnes. C’est ainsi que l’article 26 distingue une double majorité dans laquelle en premier lieu on recense les personnes sans égard au nombre des voix qu’elles possèdent.
En assemblée générale on réunit donc des personnes et il suffit que chacune d’elles ait été régulièrement convoquée, quel que soit le nombre de lots qu’elle possède. Le contraire me gênerait beaucoup personnellement. Je suis moi-même et non le représentant des choses que je possède.
En conséquence, le vote n’est pas divisible. Un même personne peut avoir des intérêts divergents relativement aux divers lots qu’elle peut posséder, par exemple un appartement qu’elle occupe et un autre qu’elle a donné en location. Mais elle ne peut voter deux fois, une au titre de l’appartement occupé, l’autre au titre de l’appartement loué. Elle devra décider entièrement avec le poids du nombre total des voix qu’elle possède dans un sens ou dans l’autre. C’est comme dans la chanson : tu veux ou tu veux pas.
Cela écarte la situation bizarre à laquelle j’ai assisté au cours d’une assemblée générale : une copropriétaire possédant plusieurs biens dans l’immeuble avait signé une promesse de vente et donné un pouvoir à son acquéreur pour le nombre de voix correspondant à l’appartement en cours de vente seulement, se réservant la possibilité de voter avec les voix lui restant au titre des autres biens qu’elle possédait.
Cordialement
P.F. Barde |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 22:21:36
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bonjour,
et dans le cadre d'un viager occupé, qui reçoit la LRAR ? étant donné que le crédirentier continue à payer ses charges trimestrielles comme par le passé la régularisation se faisant annuellement lors de l'arrêt des comptes ? l'agence m'ignore, moi débirentière depuis 2 ans déjà alors que je suis au conseil syndical. Je n'ai toujours pas reçu mon PV d'AG malgré mes demandes .j'ai été présente à cette assemblée, par force ( mais ausi avec un mandat de mon crédirentier !!!)
J'ai lu sur le forum que l'agence devrait envoyer aux 2 ou du moins au propriétaire en titre c'est à dire au débirentier. Elle ne veut rien savoir . Connaissez-vous la solution ?
hcor |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 juin 2003 : 17:43:33
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Insacorh,
Voici quelques éléments parcellaires relatifs à la question qui vous préoccupe, à propos de la situation du viager occupé.
En soi, les ventes moyennant la constitution d'une rente viagère constituent des ventes "ordinaires". Seul les modalités du payement du prix présentent une singularité (le "bouquet", éventuellement, et la constitution de la rente viagère).
Il se trouve que, en pratique, à ce type de vente, se combine un démembrement du droit de propriété.
En effet, le crédirentier peut disposer soit d'un usufruit, soit d'un droit d'usage, soit d'un droit d'habitation.
Je pense qu'il ne convient pas, ici, d'aborder la question de la distinction entre ces trois droits réels (l'idée est que le droit d'usage constitue un affaiblissement de l'usufruit et que le droit d'habitation est un droit d'usage encore affaibli).
La question ne présente d'ailleurs guère d'intérêt pratique, dans la mesure où tout le monde s'accorde à reconnaître que, pour l'essentiel, le régime de ces trois types de droit est identique.
De toute façon, votre acte de vente doit préciser la nature exacte du droit consenti au crédirentier.
Pour en venir à la question de savoir qui, du crédirentier ou du débirentier, est appelé à être convoqué à l'assemblée, force est de reconnaître que la réponse est très nuancée.
Il convient, en premier lieu, de se tourner vers le règlement de copropriété qui peut régler la question (c'est d'ailleurs souhaitable pour éviter les tergiversations). Cependant, une convention contraire, distincte, pourrait valablement être opposée aux prescriptions du règlement de copropriété, pour autant qu'elle serait expresse.
Le statut de la copropriété laisse au règlement de copropriété le soin d'organiser une représentation autre que celle prévue par la loi, lorsqu'il existe un démenbrement du droit de propriété.
A défaut, aucune solution n'est certaine.
Une chose est certaine, le nu-propriétaire et l'usufruitier (ou assimilé) ne peuvent prendre simultanément part au vote à l'assemblée.
On peut alors songer à distribuer alternativement le vote aux assemblées en fonction de la nature des décisions (administration et jouissance des parties communes pour l'usufruitier (ou assimilé) et grosses réparations ou reconstruction pour le nu-propriétaire).
Si on opte pour cette vision ou si le règlement de copropriété envisage cette ventilation, la convocation doit être adressée à l'un et à l'autre puisque, en pratique, les assemblées sont appelées à se prononcer sur des questions relevant des deux catégories.
On peut critiquer cette vision des choses.
Elle risque d'entraîner des discussions infinies concernant certaines questions (ex. : quelle est la nature exacte du ravalement ?).
En outre, certaines décisions ne relèvent ni d'une catégorie, ni d'une autre (ex. : modification du règlement de copropriété ; autorisation donnée au syndic d'introduire une action en justice).
Ce sont les raisons pour lesquelles il me semble que cette solution ne saurait être généralisée.
De même, il me semble que, à défaut de disposition particulière du règlement de copropriété, ou d'accord extérieur entre les parties, le syndic serait avisé d'adresser la convocation à l'un et à l'autre. Il ne me semble pas, en outre, dans la mesure où les deux parties ont des droits complémentaires, qu'il serait possible d'interdire l'accès à l'un ou à l'autre à l'assemblée. Pourvu, en tous cas, qu'il n'y ait pas d'incident de séance.
Mais la question de la participation au vote demeure toujours incertaine.
Il paraît légitime, alors, de calquer la solution concernant le droit de vote sur celle résultant des règles supplétives contenues dans l'art. 23, al. 2 de la loi de 1965).
Ces dispositions concernent la représentation. Elles ont vocation à s'appliquer tant à la question de la convocation qu'à celle du droit de vote.
Il en résulte que, à défaut d'indication du règlement de copropriété, les parties doivent s'entendre sur la désignation d'un mandataire commun (l'un ou l'autre, ou un tiers).
A défaut d'accord, ce mandataire commun sera désigné par le Président du T.G.I. sur requête des parties ou du syndic. Il en va, en effet, de l'opposabilité des décisions prises en assemblée.
Il est vrai qu'il convient de relever que la question que vous posez soulève des difficultés parfois insolubles (à l'instar, d'ailleurs, de certaines questions de qualification spécifiques au régime de la copropriété) et que le législateur n'a pas été suffisamment directif en la matière en n'imposant pas que, soit le nu-propriétaire, soit l'usufruitier (ou assimilé), serait le représentant légal aux assemblées.
S'agissant, enfin, du procès-verbal, son sort devrait logiquement suivre celui de la convocation.
J'espère ne pas avoir été trop confus. Mais, à ma décharge, les solutions sont parfois insaisissables.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 juin 2003 : 21:51:14
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1.- Ce qui précède me paraît bien compliqué.
En particulier, envisager une représentation à géométrie variable n’est aucunement faisable.
Il convient, une fois encore, de se référer aux textes.
En l’espèce, c'est le second alinéa de l'article 23 de la loi 65-557 :
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixant le régime applicable aux baux d'habitation non meublés ou à usage mixte d'habitation et professionnel
(texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp )
L’article 23 est comme suit (je souligne son second alinéa) :
Citation :
Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
2.- Concrètement donc :
• regarder sur le RC si une disposition particulière figure ;
• si oui, l’appliquer ;
• sinon, désigner un mandataire unique ;
• si impossibilité à une telle désignation, requête au Pdt du TGI à l’initiative d’une partie intéressée ou du syndic.
C’est simple et clair.
Le reste n’est que complication.
Antoine, il n'y a absolument rien qui soit "insoluble" ou "insaisissable" en cette matière.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 15:10:41
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Toison a bien raison : ne pas compliquer ce qui est simple.
Si un même copropriétaire est propriétaire, en la même qualité, de plusieurs lots, le syndic lui adresse une seule convocation pour tous les lots.
S'il y a démembrement de la propriété du lot, il faut appliquer les dispositions de l'article 23. Cela suppose que le syndic a veillé à provoquer amiablement ou judiciairement la désignation du mandataire commun, en l'absence de clause du règlement de copropriété précisant par exemple que l'usufruitier (ou au contraire le nu propriétaire) est considéré comme mandataire commun. Sur ce point les carences sont très nombreuses.
" En la même qualité ? M. X peut être propriétaire du lot 10 à titre personnel et propriétaire du lot 11 avec son épouse (régime communautaire ou de séparation de biens). Dans ce cas il est conseillé
- d'adresser deux convocations
- de faire figurer les deux lots séparément sur la feuille de présence et sur le bordereau des votes. M. X peut voter OUI pour le lot 10 et NON pour le lot 11.
Tout cela exige du syndic une bonne tenue de la liste des copropriétaires. C'est un point que les conseils syndicaux ne contrôlent jamais. Ils ont tort car c'est un critère primordial pour apprécier la qualité de la gestion.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 17:02:17
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1.- Tenir à jour la liste des copropriétaires est non seulement un critère de bonne gestion comme le dit fort justement JPM, mais c'est une obligation qu'a le syndic en vertu de l'article 32 du décret de 1967.
L’article 32 est ainsi :
Citation :
Article 32
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
L’article 6 de ce même décret, que vise son article 32, est comme suit :
Citation :
Article 6
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
(texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp )
2.- Plus généralement, si les syndics s’en tenaient aux textes de la loi de 1965 et du décret de 1967 sans faire des interprétations plus ou moins poétiques, voire acrobatiques (la poésie n'excluant pas l'acrobatie), 99 % des questions de gestion administrative des copropriétés seraient résolues les doigts dans le nez et sans palinodies ni délais.
Et ces 99 % deviendraient :
• 99,9 % en prenant en compte les Recommandations de la Commission Relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
• 99,99 % en appliquant le Référentiel du label Qualité Syndic :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur102.asp
Il nous resterait alors sur le site les 0,01 % restant…
3.- Pour la pertinence de la gestion technique et du choix des entreprises (et leurs justes prix) en coopération franche avec le Conseil Syndical, c’est un autre sujet !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 21:57:55
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Bonjour,
Le cas des indivisions et des démembrements de copropriété sont en effet délicats et, il faut le reconnaître, compliquent singulièrement la tâche du syndic. Une bonne gestion de ces cas particuliers en fait donc un critère de qualité des prestations rendues par le syndic.
Pour la participation aux assemblées, la loi a prévu la nomination d'un mandataire commun, ce qui facilite un peu les choses. Mais pour tout le reste il n'en est rien, en particulier pour la répartition des charges.
S'il y a démembrement de propriété, le syndic doit répartir les charges selon ce qui est stipulé par les actes ou, dans le silence de ces derniers, selon les dispositions des articles 605 et 606 du code civil. A noter au passage qu'un ravalement constitue une charge non locative mais que la jurisprudence en fait une opération d'entretien au sens de l'article 605 du CC. Il faut donc se garder systématiquement d'assimiler usufruitier à locataire et nue-propriétaire à copropriétaire bailleur, ce qu'on fait trop souvent.
Quant aux indivisions, l'obligation de désigner un mandataire commun n'existant que pour la participation aux assemblées, le syndic doit, sauf accord pris par les indivisaires entre eux, se faire verser par chacun sa part des charges. De plus, la solidarité ne se présumant pas, sauf clause de solidarité stipulée dans les actes, le syndic ne pourra exercer de recours sur les autres indivisaires en cas de défaut de paiement de l'un d'eux.
Ce n'est donc pas simple du tout et je ne pense pas que les logiciels de gestion puissent être paramétrés pour s'adapter aux multiples cas possibles.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 01:06:08
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Aucunement d'accord avec ce que dit là le distingué P.F.Barde.
Le second alinéa de l'article 23 (le lire ci dessus) est clair comme de l’eau de roche : le syndic ne connaît qu'une seule personne, le "mandataire commun" que mentionne cet alinéa.
C'est à lui qu'il adresse tout ce qu'il a à faire tenir au titre du lot : convocation aux réunions, décomptes, appels de charges ou de provisions, etc. Il n'a pas à connaître de la consistance de l'indivision ou de l'usufruit. Et donc a fortiori, comme l'évoque Barde, à répartir quoi que ce soit au vu des actes régissant de telles situations, ces actes étant totalement tiers à son égard.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'appeler à la rescousse les articles 605 et suivants du Code Civil. Et point besoin de se poser des questions sur des logiciels qui permettraient ou non des répartitions entre nu-propriétaires, usufruitiers, indivisaires, etc. La question ne se pose simplement pas.
Ce sont les intéressés qui font leur affaire des répartitions qui seraient nécessaires. En se battant si il y a lieu à grands coups d'articles 605 et 606 - et d'autres si nécessaire, dans leur coin...
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 12:37:21
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Bonjour,
Je ne peux absolument pas suivre Joseph Toison dans ses conclusions. L'article 23 est clair comme de l'eau de roche, mais il ne règle que la question de la représentation aux assemblées. Pour le reste il y a lieu d'analyser le problème comme l'a fait Antoine Gaudin dont l'exposé est complet et instructif.
Selon Joseph Toison, le mandataire commun serait chargé, entre autres tâches, de répartir les charges entre ses différents mandants et de les recouvrer auprès de chancun d'eux et le syndic n'aurait qu'à connaître ce mandataire. Que l'une de ces personnes ne s'acquitte pas de ses obligations, il appartiendrait au mandataire commun de l'y contraindre. Cela nécessiterait que l'indivision ou l'ensemble des nus-propriétaires et usufruitiers constitue une entité ayant la personnalité civile représentée par le mandataire commun prévu à l'article 23, ou, au minimum, qu'une solidarité soit instituée entre eux, ce qui ne résulte ni du code civil, ni de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic doit donc entrer dans le détail des actes, qui ne sont pas de simples conventions inopposables aux tiers, mais qui définissent des droits réels immobiliers et qui sont rendus opposables aux tiers par la publicité foncière.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 19:04:13
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Pour faire suite aux excellentes contributions de P.F. Barde, je me permets d'ajouter les éléments qui suivent et qui, naturellement, sont tirées des principes généraux du droit civil, ainsi que des techniques essentielles du C.civ.
1° Les dispositions de l'art. 23, al. 2 de la loi de 1965, relatives, le cas échéant, au mandataire commun, ne concernent que la représentation aux assemblées (convocation et vote). Ceci résulte de ce qui précède, c'est à dire de l'al. 1 ("... participe (...) à l'assemblée (...) et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part des parties ...").
De plus, l'art. 23 se trouve dans un chapitre II intitulé "Administration de la copropriété".
Il en résulte que, strictement, la question du règlement des charges (pour l'essentiel envisagée par le chapitre I de la loi intitulée "Définition et organisation de la copropriété") n'est pas couverte, en soi, par le mandat, tel que défini par l'art. 23.
2° Le régime de la copropriété, qui ressortit au droit civil, obéit au principe selon lequel, en matière civile, les obligations sont normalement conjointes, et non solidaires.
3° La jurisprudence est réservée (et c'est une litote), de même que les meilleurs auteurs, sur la validité des clauses de solidarité contenues dans le règlement de copropriété, qu'il s'agisse des cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété. Encore que la question ne se présente pas tout à fait de la même façon dans un cas ou dans un autre.
Ce sont les raisons principales pour lesquelles, ne se pose en la matière, en principe, qu'une question d'obligation, et non de contribution. En engageant les procédures en recouvrement des charges, le syndic doit diviser les actions en déterminant, s'agissant de l'objet de la demande, la quotité de chacun des débiteurs obligés au titre de l'indivision, ou la nature des sommes en cause, lorsqu'il existe un démembrement du droit propriété.
Il convient toutefois de réserver deux hypothèses principales particulières.
- La solidarité a pu être prévue contractuellement par un acte extérieur (au règlement de copropriété).
- Dans le cadre de l'indivision (communautaire, successorale ou purement volontaire), le législateur a laissé une totale latitude aux intéressés pour organiser l'indivision, de telle sorte que la convention pourra prévoir la solidarité entre les indivisaires (cf. art. 1873 et s. C. civ.).
En dernier lieu, s'agissant de la question de l'incidence des régimes matrimoniaux sur le régime de la copropriété qui, me semble-t-il, a été évoquée dans une autre contribution, il convient de préciser que, dans le cadre du régime légal, les biens communs ne constituent nullement une catégorie homogène. A côté des biens communs "ordinaires" peuvent exister des biens communs "nécessaires à l'exercice de la profession séparée" de l'un ou de l'autre des époux.
Conformément aux dispositions de l'art. 1421 du C. civ., l'époux en question a seul le pourvoir d'accomplir les actes d'administration et de disposition sur de tels biens.
En conséquence, et en dépit du caractère commun du bien, la convocation n'a, logiquement, à être adressée qu'à ce seul époux.
Il faut ici en effet bien distinguer la question de la qualification du bien, de celle des pouvoirs des époux sur ce bien.
De plus, la communauté n'a pas de personnalité juridique ; elle ne procède pas d'un démenbrement du droit de propriété et elle n'est pas une indivision.
Seulement, le pouvoir dont dispose l'époux qui exerce une profession séparée d'accomplir, seul, les actes d'administration et de disposition nécessaires à l'exercice de sa profession sur un bien pourtant commun trouve ses limites dans les dispositions des articles 1422 à 1425 C. civ.
En effet, les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles dépendant de la communauté (art. 1424 C. civ.).
Je ne résiste pas, alors, au plaisir de m'interroger sur la question suivante : quid si, par exemple, l'ordre du jour prévoit l'aliénation d'une partie commune de l'immeuble commun nécessaire à l'exercice de la profession séparée de l'époux ?
On se rappelle que, dans le cadre de la copropriété, à la propriété d'une partie privative, correspond celle d'une quote-part de parties communes.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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