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Dans une copropriété en difficulté on avait, pour des raisons économiques, décidé de supprimer l’emploi de gardien et recouru à une société d’entretien. Il est bien vite apparu que le coût de cette entreprise était exorbitant parce qu’en plus du nettoyage il avait fallu lui confier des tâches de surveillance. En fin de compte cela revenait plus cher que de rémunérer un gardien très bien payé pour une qualité de service moindre. J’ai donc œuvré pour qu’on en revînt à l’organisation antérieure.
Cependant il avait été décidé de louer l’appartement de fonction devenu vide attenant à la loge. Mon idée de recruter un nouveau gardien faisait son chemin mais l’exécution du projet de location n’en suivait pas moins son cours. Pour m’opposer à l’installation d’un locataire dans cet appartement, je présentais l’argument que cette location était en fait un acte de disposition pour lequel il fallait recueillir un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26.
J’avançais la raison que donner à bail le logement de fonction empêcherait de le récupérer tant que le locataire ne déciderait pas de le quitter. En effet, la loi du 6 juillet 1989 reconnaît au locataire un droit au renouvellement de son bail, sauf si le propriétaire décide de vendre, acte de disposition s’il en est, ou si, personne physique il décide de reprendre le logement pour lui-même ou ses proches, disposition inapplicable au syndicat de copropriété personne morale. Donc, si le locataire décide de s’installer pour cinquante ans, il y restera cinquante ans. Ce n’est pas de l’emphytéose mais y ressemble fort. Le syndic s’est bien sûr gaussé : « Mais non, une location c’est un acte d’administration ! »
Résultat : le logement de fonction a été donné à bail à un cousin du président du conseil syndical et peu après on a recruté un gardien pour qui on a pris à bail un appartement dans les étages.
Je maintiens qu’en l’espèce il fallait soumettre le projet de location à l’assemblée et recueillir pour l’exécuter la majorité de l’article 26 au motif qu’un acte de gestion d’un bien ayant pour effet, pendant une durée indéterminée qui ne dépend pas du propriétaire, un usage de ce bien contraire à sa destination doit être entendu comme un acte de disposition.
Qu’en pensez-vous ?
Est-ce qu’en fait la loi du 6 juillet 1989 permettrait en un tel cas de donner congé au locataire à la date d’expiration du bail ?
Accessoirement on observera que si le syndic doit être à l'écoute du conseil syndical, il n’a pas à se transformer en carpette.
- la location n’est pas, comme vous le savez P.F. Barde, un acte de disposition puisqu’elle ne touche pas à la propriété par vente, donation, hypothèque, etc… ;
- toutefois, UI me signalait, le 17.02 dernier, dans le sujet 2719 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=2719 ) une tendance jurisprudentielle de considérer qu’un engagement supérieur à 9 ans pouvait s’analyser comme un acte de disposition et non plus comme un acte de gestion. Voir cette intervention de UI, et il faut creuser cette piste probablement ;
- le bail qui a été consenti l’a été sous l’empire de la loi de 1989 (avec une durée de 6 ans car personne morale bailleur), et ces six années sont elles révolues ? Appparemment pas selon ce que vous dites : on serait dans le bail d'origine, donc à moins de 6 ans. Le motif « légitime et sérieux » de l’article 15-I de la loi de 1989 pour donner congé serait apprécié par le juge si un congé était signifié et si le locataire en contestait la validité (le motif « légitime et sérieux » est celui du second ‘soit’ de la première phrase de 15-I, et il est complètement délié - ainsi qu'il vient en plus dans le champ des possibilités - de la reprise pour vendre ou reprendre, laquelle correspond au premier 'soit') ;
- le juge prendrait certainement en compte les décisions – souveraines, sauf cas d’invalidation traité à part - de l’AG, même si elles ne sont pas de bonne et économe gestion.
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Posté - 30 mai 2003 : 22:11:37
