|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
trankil
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 03 juin 2003 : 19:57:21
|
Bonjour à tous !!!
Je suis tout nouveau propriétaire, et tout nouveau dans ce forum également :)
Je m'interesse de très près aux économies de mon immeuble
Car les charges sont très lourdes ! :(
Alors, en ce moment, je me colle aux documents, forums, questions réponses, ... , bla bla bla.
Voilà un peu de quoi il s'agit :
- Le président des copropriétaires est mort depuis quelques mois.
(excusez pour le terme, mais je ne connais pas son titre).
- J'attend toujours le livret des copropriétaires depuis le 15 janvier. (+ de 4 mois)
- Entre le 25 et le 31 mai (journées très chaudes, rapelez-vous)Le chauffage central a chauffé entre 40 et 45° jusqu'à 11h-12h, alors qu'il faisait entre 27 et 30° dehors... (J'ai les données exacte, prise avec un thermomètre pro sur les radiateurs des parties communes).
C'est un vieil immeuble, avec des personnes la plupart agées, visiblement pas motivées pour faire... en revanche, motivés pour dire "OUI aux économies, et au meilleur entretien de cet immeuble".
A peine arrivé, je paye des charges trop importantes :
15 appartements (6 étages) dans mon batiment
Charges mensuelles : 450 euros (env. 3000 francs)
1 gardienne pour les 3 bâtiments.
J'aurais un tas de questions à vous poser, mais je vais les poster progressivement, le temps de me documenter un peu partout, car  IL N'EST PAS QUESTION POUR MOI DE PAYER DU CHAUFFAGE POUR LES NUAGES, ou ce genre de gachis.
Au fait, j'ai appris d'une personne travaillant au tribunal de nanterre, que le directeur du syndic et son adjoint, ont eu à payé une amende de 1 000 000 de francs pour "extorsion de fonds et abus de biens sociaux". Tiens donc.......
6 autres gérants de syndics était aussi de la partie, certains ont eu des peines de prison.
Bon, merci de m'avoi lu, et si vous êtes interessés par mes divers problèmes, je serais souvent sur le forum, lorsque j'aurais du temps pour m'occuper de mon nouvel immeuble :)
TranK
|
|
Signaler un abus
|
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 23:09:47
|
Bonjour,
Inutile d'intervenir plus avant sur la crapulerie soupçonnée du syndic, c'est le domaine de compétence incontesté de Valazur.
Le chauffage est un sujet sensible. Souvent il est arrêté ou remis en service après qu'un nombre significatif de résidants (il n'y a pas de faute d'orthographe) l'a demandé. Dans un immeuble où résident de nombreuses personnes âgées il se peut que le chauffage soit allumé très tôt et interrompu très tard, ce qui n'empêche nullement les mêmes de considérer qu'elles paient trop de charges. Cela dit, il ne serait pas inutile d'en parler à l'entreprise chargée de la maintenance. Il y a peut-être lieu d'améliorer le réglage de la régulation.
De façon plus générale, on ne peut sérieusement parler du montant des charges qu'au vu de l'état des dépenses. Mais pour 450 euros par mois, je pense que le garçon d'étage doit vous apporter tous les matins le café et les croissants.
Cordialement
P.F. Barde |
Signaler un abus  |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 00:45:51
|
1.- Sur le "grand procès" des syndics, vous pouvez voir le sujet suivant, ouvert alors que les procès en question démarraient devant le TGI de Paris et divers TGI de la RP fin septembre dernier (il se trouve que c’est le premier sujet que je créais sur le site, où j’étais tout nouveau venu) :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=1428
C’est, comme vous, la nécessité d’un changement de syndic qui m’a amené sur ce site, pour un immeuble de plusieurs bâtiments où je possède un appartement qu’occupent deux de mes enfants étudiants (plus la suite de copain et copine). Il s'agit d'un 4 pièces à Paris dont les charges sont de plus de 800 €/trimestre et dont l'état a tendance à se dégrader malgré les coûts exposés, ce qui pose également problème patrimonial.
Le site UI m’a beaucoup appris (ne consultez pas que le forum, mais également le reste du site, très riche en informations accessibles), alors même que la matière ne m’était pas totalement étrangère ; mais je n'avais jamais approfondi, pris par des occupations professionnelles achevées depuis peu par ma retraite. Cela demande du temps, et – à mon avis – passe par la constitution d’un petit groupe de travail alliant des compétences diversifiées. C’est moins drôle que les films de Jerry Lewis et moins plaisant que les dîners entre amis. Cela demande aussi de l’argent (collecte d’informations, établissement et diffusion de notes, etc.) et quelque salive. Il faut, de plus, se donner le temps des pauses, pour éviter les prises de tête et se concentrer sur l'essentiel.
Dans le cas qui me concerne, nous déboucherons - je pense et j’espère - en octobre prochain. Et il restera alors beaucoup à faire pour redresser divers aspects de la gestion.
2.- Si je pouvais me permettre un conseil de démarrage, il serait le suivant : quelques soient les vilenies - ou simplement les incapacités - de votre syndic (condamnation comprise – mais vérifiez qu’il n’a pas été interdit d’exercice, comme le mentionne Valazur à juste titre), vous n’arriverez à rien si vous ne réunissez pas autour de vous les majorités nécessaires à un changement de syndic, de chauffagiste, de tout autre entreprise prestataire, etc.
C’est la clef incontournable.
Avoir raison seul – ou plus ou moins isolé – avec de très bons arguments ne vaut rien, tout simplement rien. Et souvent bien au contraire. Les évolutions des mentalités – ou simplement des positions – sont assez longues en copropriété : plusieurs mois au moins, et avec des dossiers, des faits, pas avec des impressions ou des anecdotes. On peut gagner un épisode d'assemblée générale, une escarmouche au tribunal, mais le tribunal ne vous donnera pas une majorité.
Bienvenue sur ce forum.
|
| Signaler un abus |
|
|
trankil
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 11:33:35
|
Merci de vos réponses, somme toutes, rapides.
Je confirme la somme indiquée précédemment.
J'ai payé mes 3 premiers mois, un total de 1700 Euros.
1300 pour les 3 mois + 400 euros de fond de roulement, (il m'ont déjà demandé 345 euros, en fond de roulement, à peine arrivé).
Valazur : J'ai un lot appart + studio (le tout : 110m2) + 2 caves horriblement mal entretenues !!! 5e étage.
P.F. Barde : il n'y a pas de garçon d'étages :( mais par contre, j'ai bien ris en vous lisant :) .
Mr Toison : Merci de votre accueil et des conseils.
je sais, mettre les gens de son côté, ce n'est pas chose facile... je m'y attèle de façon hardue !
Comme vous me le conseillez, je tente d'informer les personnes habitant mon immeuble, avant même d'avoir eu le temps d'organiser un "Café de bienvenue", que je ferais dès que nous serons bien installés.
Tout le monde est conscient que chacun paye trop de charges, mais personne n'a jamais levé son petit doigt.
J'ai une voisine du dessus, veuve, jeune retraitée, qui a beaucoup de temps à perdre pour l'immeuble, et je pense qu'avec elle, nous serons complémentaires, et que nous pourrons faire avancer un peu + le chmilblick.
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 15:01:52
|
Bonjour,
Vous confirmez donc que les charges mensuelles avoisinent les 450 euros ce qui fait beaucoup, même pour un grand appartement.
En premier lieu il faut prendre contact avec le conseil syndical, faire pression pour que ce conseil élise un nouveau président et qu'il se mette enfin à un contrôle effectif de la gestion du syndic. Vos demandes de documents et d'informations seront beaucoup mieux accueillies si elles émanent du conseil syndical que d'un copropriétaire isolé. Bien, sûr, à la prochaine assemblée, vous vous y faites élire, de même que la jeune retraitée active.
Ensuite, sous couvert du conseil syndical, épluchez toutes les dépenses, trimestre par trimestre. Il y a certainement des excès : 150 euros pour changer un joint sur un robinet, même tarif pour deux ampoules éléctriques etc ... Le chauffage est-il correctement entretenu ? Un coup d'oeil sur le carnet, normalement en chaufferie devrait vous en donner une première idée, ainsi que l'état de propreté de cette chaufferie. Ce serait une très bonne habitude à prendre que de visiter le syndic une fos par trimestre pour un contrôle partiel des comptes. S'il rechigne, c'est mauvais signe.
Il faudra aussi passer en revue tous les contrats. Sont-ils correctement exécutés, sont-ils à un prix normal, de quand date la dernière mise en concurrence ? Vous devriez obtenir assez rapidement une diminution des dépenses et une amélioration des prestations.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 juin 2003 : 08:16:27
|
Bonjour,
Valazur dans son emportement anti-ripoux a vraisemblablement par inadvertance affirmé que le fonds de roulement se payait une fois par an. Il se verse une fois pour toutes et peut être éventuellement réactualisé sur décision de l’assemblée générale. En toute rigueur, si le montant du fonds de roulement n’est pas inscrit dans le règlement de copropriété, le nouveau copropriétaire, à qui les assemblées générales antérieures à son entrée dans la copropriété ne sont pas opposables, n’est pas tenu de le verser. Mais bien sûr une décision de la prochaine assemblée générale pourra le lui imposer. Toutefois agir ainsi c’est chercher inutilement chicane alors qu’il y nécessité d’être constructif. Chacun doit verser sa quote-part, ce qui n’empêche pas, cela fait, qu’on puisse chercher à savoir quel est le montant du fonds de roulement réellement nécessaire, ce qui n’est pas d’ailleurs facile. Ce montant déterminé, il appartiendra à l’assemblée générale de décider une réactualisation du fonds de roulement (appel ou remboursement). Dans une copropriété saine où l’on sait étaler les dépenses, où les copropriétaires ne tardent pas à répondre aux appels de fonds, où le syndic n’envoie pas ceux-ci en retard, il peut être possible de se passer de fonds de roulement.
Cependant, si la question du fonds de roulement n’est pas à ignorer, dans la copropriété de Trankil, il y a certainement plus urgent à traiter.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 juin 2003 : 22:12:59
|
Bonjour,
En ce qui concerne le montant moyen du fonds de roulement, Daniel Cordier, auteur de “Comptabilité de la copropriété” aux éditions Delmas fait état d’une norme empirique de 1/6 du budget annuel, ce qui me semble très confortable, puisqu’à mon sens, s’il n’y a pas d’impayés, on devrait pouvoir s’en passer. Que font 5 F par tantième par rapport au budget ? (si tant est qu’il y eût un budget au Val d'Azur). « Ca dépend de la grandeur des tantièmes » aurait dit César.
J’avoue ne pas comprendre ce qui se passe au Val d’Azur. Reconduction du fonds de roulement signifie qu’on décide de le maintenir à son niveau, c’est à dire qu’on ne paye rien de plus et qu’on ne rembourse rien. Si on demande aux copropriétaire d’en rajouter, c’est qu’on augmente ce fonds de roulement. Je ne comprends pas non plus pourquoi le nouveau syndic le demanderait encore une fois. Peut-être un appel de fonds exceptionnel pour alimenter la trésorerie du syndicat en attente du versement par l’ancien syndic des avoirs disponibles?
L’ancien syndic n’a pas à rembourser spécifiquement le fonds de roulement au nouveau. Il transfère les fonds qu’il détient et qui appartiennent au syndicat. Le fonds de roulement d’une copropriété a pu être comparé au capital d’une société. C’est une ressource parmi d’autres qui figure au passif du bilan. Ce qui doit être transféré, c’est l’actif.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
