|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 06 juin 2003 : 09:47:17
|
Cela fait un an jour pour jour, que j'ai acheté un appartement dans une petite copropriété à problème (5 lots). Dès mon arrivée dans la copropriété, on m'avait parlé de problème, mais je ne m'imaginais pas à quel point. Plus rien n'a été fait depuis plus de 6 ans, depuis l'arrivée d'un copropriétaire très procédurier, qui a fait systématiquement annulé toutes les décisions d'AG, pour des défauts procédures. Sur 6 ans, la copropriété a vu passer 3 syndic et 2 administrateurs judiciaires. Ce copropriétaire, même s'il avait raison sur le fond, a complètement bloqué le bon fonctionnement de la coproriété. Depuis 6 ans, il n'a pas payer de charges. Face à la "légèreté" des différents syndics professionnelles (non respect des dates ou des lieux d'assemblée, oubli de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la notification du procès verbal), j'ai décidé de me présenter comme syndic bénévole (car quand les choses ne vont pas, j'ai toujours tendance à vouloir faire avancer les choses plutôt que de râler que rien ne va). L'administrateur judiciare, qui a convoqué l'assemblée, a fait un appel d'offre auprès des syndics de la place et aucun n'a répondu, j'étais donc le seul candidat. Je n'ai même jamais assister à une assemblée. Les autres copropriétaires sont tellement "terrorisés" par ce copropriétaire procédurier, que pas un n'a voulu mettre la main dans le cambouis.
Grâce à internet, j'ai beaucoup appris, mais face à ce copropriétaire procédurier, je ne veux pas faire d'erreur.
Le premier gros problème, que j'ai soulevé, c'est que la coproriété n'est pas assurée depuis plus d'un an et demi. A cet époque, un syndic avait été nommé, mais sa nomination n'avait pas été faite dans les régles (convocation de l'assemblée par le président du conseil syndical) de sorte qu'il s'est aussitôt retiré. L'assurance que nous avions, n'ayant plus d'interlocuteur contre qui se retourné, nous a radié après plusieurs relance. Une procédure judiciaire a été lancée et un administrateur a été nommé en Décembre 2002. Jusqu'à ma nomination, il n'a rien fait vis à vis de l'assurance. La cerise sur le gateau, c'est qu'en convoquant l'assemblée, il n'a pas lu le réglement de copropriété, qui stipulait que l'assemblée doit se dérouler dans la ville où se trouve la copropriété. La convocation était dans son cabinet dans une ville voisine. Notre copropriétaire lui a fait remarquer par lettre en AR. Notre administrateur a donc modifié le lieu, mais pas la date, de sorte que lorsque l'assemblée a eu lieu notre procédurier a fait remarqué à notre administrateur, que le délai de 20 jours (réglement de copropriété) n'était plus respecté. L'assemblée a tout de même eu lieu. Le procédurier a demandé à ce que ce fait soit noté au PV et j'ai étais élu.
Aujourd'hui, je me demande si nous avons bien fait de poursuivre cette assemblée, car j'ai une épée de Damoclès au dessus de la tête. Jusqu'au 12 Juillet, ma nomination peut être annulée. Or, c'est en consultant les archives et en m'adressant au cabinet de notre administrateur que je me suis rendu compte que la copropriété n'est pas assuré depuis juillet 2001.
Je ne sais pas comment procéder pour nous réassurer. J'ai essayé de me renseigner auprès de syndic bénévole ou de professionnel, certains me disent que je dois réunir une assemblée, qui délibérera sur le choix de l'assurance et l'ouverture d'un compte séparé, autres me disent que je peux choisir moi-même sans passer par une assemblée. Et vous qu'en pensez vous ?
Problème 1: On approche de la période estivale beaucoup de copropriétaire partent, je ne vais pas pouvoir préparer sereinement une assemblée dans un délai de 20 jours. J'ai lu sur le Web, qu'en cas d'urgence, il était possible de réunir une assemblée en urgence. En ce qui me concerne, je considère que c'est une urgence, qu'en pensez vous ? Si c'est le cas, y a t'il un délai minimum à respecter ? Dans mon cas, je désire ramené le délai à 8 jours. Est ce que cela ira ?
Problème 2 : Si, en recevant sa convocation, notre procédurier constate qu'elle est en règle, mais ce souvient que ma désignation était entâché d'un problème de procédure lié aux 3 jours manquants dans la convocation de l'administateur judiciare et décide d'annuler l'assemblée. Comment va t'on se ré-assurer au plus vite ?
Merci pour toutes vos remarques et vos conseils,
Elsasser
DSK
|
|
Signaler un abus
|
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 10:24:23
|
Bonjour,
Pas de panique,
Inutile de convoquer une assemblée pour souscrire une assurance. C'est de la responsabilité du syndic. La difficulté pourrait résider dans l'absence de ligne budgétaire, ce qui provoquerait les contestations de votre chicaneur. Mais même en ce cas, vu le montant tout de même modique de la dépense et sa nécessité, ce serait une décision parfaitement légitime. Consultez cependant le conseil syndical.
Légalement une assurance n'est pas obligatoire. Mais ce serait insensé que de continuer à s'en passer.
Pour l'instant vous avez été désigné comme syndic, agissez comme tel et si le chicaneur devait faire annuler cette assemblée, il le peut pendant dix ans et non seulement deux mois, vous serez alors reparti en administration judiciaire jusqu'à ce que votre élection soit confirmée. Dans un tel cas, n'hésitez pas à engager la responsabilité de l'administrateur judiciaire qui est la cause de ces tracas.
Surtout, prenez sans tarder une assurance en responsabilité civile pour votre activité de syndic bénévole, aux frais de la copropriété. Je vous conseille également d'adhérer à une association de copropriétaires, l'ARC étant la plus importante.
Les comptes ont-il été approuvés ? Si oui, engagez sans tarder une procédure judiciaire contre l'empêcheur de tourner en rond dont la mauvaise foi est caractérisée. Pour cela assurez-vous le concours d'un avocat, même si le montant de la dette est inférieur au taux de ressort du tribunal d'instance. Si non, reprenez la comptabilité au plus vite, convoquez une assemblée pour les faire approuver et occupez vous de cet individu. Vous pouvez être certain que le tribunal sera sans faiblesse.
Je vous félécite pour votre détermination et vous souhaite bon courage !
Cordialement
P.F. Barde |
Signaler un abus  |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 10:28:11
|
Autre chose encore : le compte séparé.
Comme syndic bénévole, vous avez obligation d'ouvrir un compte séparé, ce que vous avez certainement déjà fait. Inutile donc de porter cette question à l'ordre du jour d'une assemblée.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 14:08:38
|
Il n'y a plus de conseil syndical, il a démissionné en même temps que le précédent syndic.
Les comptes n'ont pas encore été approuvés, je n'ai récupéré les archives que depuis 2 semaines. En plus, elles sont complétement désordonnées et incomplètes. Il n'y a pas moyen de savoir qui a payé quoi depuis 6 ans. Je sais juste que le chicaneur n'a rien payé, car systématiquement il rejettait la légitimité du syndic en place. D'autres copropriétaires, qui en ont eu marre de payer pour lui, l'ont suivi et n'ont plus payer non plus. Des factures se sont égarés (faute à quel syndic, impossible de savoir !). Bref, c'est l'apocalypse !
Vous me conseillez également d'engager une procédure judiciaire contre notre empécheur de tourner en rond. Cela ne servirait à rien, car lui même en a fait plusieurs pour annuler les assemblées et systématiquement il les a gagné. Sur un point de vue purement judiciaire, je suis d'accord avec notre chicaneur. Les syndics professionnels et les administrateurs judiciaires ont été mauvais. Des erreurs de date, de lieu, de formalismes pour des professionnels, je trouve cela intolérable, parce qu'au final, ce sont les copropriétaires qui trinquent. Et là où, je m'insurge contre notre procédurier, c'est qu'il cache sa mauvaise foi derrière les armes de la justice et empèche le bon fonctionnement de la copropriété depuis son arrivée. "La loi est là pour être respectée" et "nul n'est censé ignoré la loi" voilà ses 2 phrases préférées. Trop de procédure, tue la procédure, mais comment faire entendre cela à un juge. La seule solution que je vois, c'est d'essayer de faire en sorte de tout faire dans les règles.
J'ai conscience que la tâche n'est pas aisé et qu'il me faudra beaucoup de patience et de diplomatie pour tout remettre en route. Rien n'a été fait depuis plus de 6 ans dans cet immeuble, personne n'a assuré l'entretien. Lors de l'assemblée, qui m'a désigné, le Procédurier m'a demandé quelle était mes références pour postuler à ce poste. Je lui ai répondu que je n'en avait aucune et que je n'avais même jamais assisté à une assemblée (il a du se régaler en entendant cela !) mais, par contre, j'ai ma bonne volonté et ma détermination.
Merci pour votre forum.
Elsasser
DSK |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 21:44:16
|
Bonjour,
A vous lire on comprend que la situation est grave. Ce n’est pas par l’intermédiaire d’un forum que vous pourrez obtenir toute l’assistance dont vous avez besoin. Je vous suggère de prendre contact avec l’ARC : 29, rue Python 75020 PARIS, tel 01 40 30 12 82, fax 01 40 30 12 63, ou une autre association dont vous aurez connaissance.
Dans un tout premier temps, il vous faut des fonds. Si un budget a été voté, il vous permet de faire les appels de provisions trimestrielles et vous pourrez parer au plus pressé. Si ce n’est pas le cas, préparez un budget et convoquez une assemblée pour le faire adopter.
Il vous faudra reconstituer toute la comptabilité, ce que vous ne pourrez faire sans assistance, cela vous prendrait trop de temps et il faut aller vite.
Dès que celle-ci sera présentable, faites approuver les comptes. Cela fait vous pourrez poursuivre les mauvais payeurs. Si votre chicaneur a jusqu’ici gagné pour des questions de procédure, il n’a à aucun moment été exonéré de sa participation aux charges. Avec des comptes clairs, une gestion dans les règles et des décisions d‘assemblée générale prises en toute régularité, il ne pourra plus se réfugier derrière des prétextes inspirés par la mauvaise foi et il aura à payer ce qu’il doit assorti d’indemnités. Il se peut que des décisions antérieures de dépenses n’aient pas été prises dans les règles : faites-les valider retro-activement par l’assemblée générale. Toutes les décisions ayant été prises régulièrement, même si c’est à titre rétro-actif et les comptes ayant été approuvé, plus aucun motif légal ne le protégera plus. Soyez certain qu’il paiera de gré ou de force. Si les tribunaux sont tenus de donner raison à ceux qui invoquent une stricte application de la loi, ils détestent les copropriétaires de mauvaise foi et condamnent sans faiblesse les mauvais payeurs dès que le bien fondé de la créance à recouvrer peut être prouvé par le syndic. Les détails de tout ce que vous devrez faire vous seront donnés par l’association à laquelle vous aurez décidé d’adhérer.
Il faudra également reconstituer un conseil syndical et pour cela convoquer une assemblée dès que les esprits se seront un peu calmés.
Un minimum de culture juridique et de culture de la copropriété vous sera nécessaire. Les divers dossiers d’universimmo sont très instructifs. Joseph Toison et moi-même avons indiqué les sources documentaires que chacun de nous, pour sa part, utilisons :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4023
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 22:32:52
|
A la panoplie documentaire globale qui était indiquée dans les dernières contributions du sujet 4023, dont le lien est ci dessus dans le message de PF Barde, on peut ajouter pour Elsasser, deux ouvrages plus opérationnels pour le syndic bénévole qu'il est, et à qui on peut souhaiter bon courage et chance :
* Guy Vigneron - Le Syndic de copropriété. Editions Litec-LexisNexis, ISBN 2-7111-3423-7, prix 29 € (http://www.juris-classeur.com/htm/top_index/top_index_cat_ejc.htm )
* Daniel Cordier - Travaux et comptabilité de le copropriété. Editions Delmas, ISBN2-247-03422-5. prix 37,81 € ( www.editions-delmas.com puis onglet catalogue, puis onglet immobilier puis le titre de cet ouvrage)
Les dépenses de documentation du syndic bénévole sont à imputer en charges communes générales.
|
| Signaler un abus |
|
|
benson
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 juin 2003 : 22:42:54
|
Courage, on a le même à la maison. Face à ce cynisme, Monsieur, le calme, le sérieux et l'humour. Mettez les rieurs de votre côté. Vous gagnerez, j'en suis persuadé.
merci aux autres pour leur compétence technique et juridique que je ne possède pas encore.
press
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
