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C'est la 1ere fois que j'écris alors je voudrais féliciter universimmo et tous les universimmautes qui participent (j'espère un jour pouvoir apporter des réponses aussi).
Je vous expose la situation et ensuite je pose mes questions (c'est un peu long mais vous avez le détail).
J'ai acheté un appartement en VEFA en 1998 (signature de l'acte authentique en septembre 1998) et la remise des clés a eu lieu le 31 mars 1999. C'est ma résidence principale et j'y habite depuis le remise des clés.
Aujourd'hui je le mets en vente car je viens de racheter un autre appartement sauf que j'ai fait l'amalgame entre l'impot sur la plus-value et la TVA immobiliere. Si j'ai bien compris maintenant, je suis exonérée de l'impot sur la plus value mais je dois reverser la TVA sur la différence entre prix d'achat et prix de revente (si celle-ci intervient dans les 5 ans).
question 1 : quel est le point de départ des 5 ans : la signature de l'acte authentique ou la remise des clés ?
la question 2 est moins facile à poser mais je vais essayer d'être claire : en gros deux solutions s'offrent à moi :
1/ je vends avant les 5 ans : avantages : - prêt relai très vraisemblablement ridicule (3 mois maxi si tout va bien) - marché immobilier (paris) connu à ce jour - frais réduits pour l'acquéreur (et taux intéressants) inconvénient : - reverser la TVA
2/ j'attends que le délai de 5 ans expire (au pire avril 2004) : avantage : - pas de TVA à reverser inconvénients : - coût du prêt relai plus élevé - qu'en sera t il du marché immobilier en avril 2004 ? - plus de frais réduits pour l'acquéreur
Comme vous pouvez le voir, cela se joue à quelques mois (octobre 2003 ou avril 2004) et côté financier voici les enjeux : coût mensuel du prêt relai : environ 160 € / mois (soit 1120 € pour 7 mois) coût estimatif de la TVA à reverser (en tenant compte du prix de vente estimé actuel de mon appart) : entre 5000 et 6000 €.
D'un point de vue purement financier, la décision est vite prise, j'attends que le délai de 5 ans expire mais : - comment sera le marché en 2004 ? - vais-je pouvoir vendre au même prix qu'en ce moment ? - les taux seront-ils toujours aussi intéressant pour les acquéreurs ? - aurai-je moins d'acquéreurs potentiels car ils n'auront plus les frais réduits ?
et finalement la décision est beaucoup moins facile à prendre et j'aimerais avoir vos avis sur le sujet.
Je vous remercie par avance pour vos réponses. valérie
Le logement reste sous le régime de la TVA à taux réduit pendant les cinq ans qui suivent son achèvement. L'achèvement au sens administratif, n'est pas le moment à partir duquel il peut être livré, puisque les finitions ne sont pas nécessaires. Il faudrait vous renseigner auprès du promoteur, pour connaître la date d'achèvement de l'immeuble. cela vous aiderai peut-être à prendre une décision.
il y a la notion de l'imprimé h1 ou 2 ou 4 je ne sais plus lequel qui doit être rempli et envoyé aux impots dès que le bien est rendu habitable et que l'on y habite effectivement même si pour autant le ravalement n'est pas terminé ou la cloture etc etc en ce qui concerne les autres aspects du sujet , les taux baissent sans cesse et l'immobilier a Paris n'est pas prêt de s'effondrer gdgd95
Vous pouvez même si vous vendez avant la periode de 5 ans apres l'achevement ( la date est effectivement a demander au constructeur) ne pas etre redevable de la TVA ; je m'explique : vous vendez a un marchand de biens, qui lui m^me s'engage a revendre dans les 4 ans; il a l'option soit de payer la TPF ( 0.6 % ) soit d'alienner en TVAImmobiliere ; il choisit la TVAI, vous vendez en HT et lui se constitue comme redevable de la TVAI ( il n'est pas obligé de payer tout de suite la TVAI puiqu'il est deja redevable de cette Taxe par son activité ), si lui même revend dans les 4 ans, en TVAI ( par exemple si il peut construire une autre maison sur votre parcelle de terrain ou executer de gros travaux ou en faire des locaux de bureaux qu'il louera ( avec une declaration de LASM ) ), alors il n'aura qu'a declarer la difference de TVAI ...
Bon schema un peu complexe surtout qu'en ecrivant, je m'apercois qu'il y a peu de chance que votre terrain soit encore constructible ( mais on ne sait jamais, c'est a etudier de pret ).
l'avantage est donc de tenter de revendre votre biens a un proffesionnel, redevable de la TVAI qui aura un interet a payer la TVA en amont ...
En règle generale, Dans le cas d'un particulier, il est preferable de revendre en Droit d'enregistrement car vous n'etes pas un redevable habituel de la TVA, donc, la TVAI est une charge pour vous ( ce qui n'est pas le cas des MBiens ou lotisseurs) mais pour vous qui avez contracté un pret relais , le temps joue contre vous
Concernant la vente de la maison apres la periode de 5 ans, il faudrait voir l'evolution du prix du marché de votre quartier afin de prevoir une baisse ( bien heureux celui qui peut prevoir quelque chose en ce moment ! ) . Quand au taux d'interet, il seront bas jusqu'a la fin de l'année ... ca c'est sur , pour le reste ...
Bon, j'espere vous avoir donné quelques pistes ...
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Sujet fermé
Posté - 09 juin 2003 : 16:39:26
