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J'ai signé des mandats non exclusifs avec 2 agences , l'une d'elle a trouver un acquéreur et j'ai signé une promesse de vente devant notaire avec l'acquérir présenté par une des agences . J'ai attendu le délais SRU soit 8 jours pour notifier à l'autre agence que mon bien était vendu. Cette dernière m'a appelé et présenter un acquéreur au prix du mandat pendant le délais SRU . Je lui ai indiqué que j'avais un autre acquéreur et que je m'étais engagé, et que j'attendais la fin du délais de rétractation pour examiner leur offre. A l'issue du délais je leur ai envoyé une lettre recommandé avec AR , leur indiquant que le bien était vendu avec le nom de l'acquéreur. Cette agence m'attaque aujourd'hui en me réclamant l'intégralité de sa commission au motif que j'airai dû lui adresser la LETTRE de dénonciation immédiatement après la signature chez le notaire et non à l'issue du délais SRU . Est elle fondée dans sa réclamation ?
Les formules de mandat habituellement utilisées par les agents immobiliers imposent au mandant venant de signer un avant-contrat de vente par lui même ou par un autre mandataire de notifier la signature de cet avant-contrat immédiatement au mandataire n’ayant pas réalisé la vente afin d’éviter que ce dernier n’engage une deuxième vente sur le même bien. La logique veut en effet que le mandataire soit informé immédiatement car pendant le délai de rétractation, si l’acheteur n’est pas encore engagé, le vendeur l’est déjà et ne peut donc s’engager une deuxième fois. Si vous avez signé un mandat comportant une obligation de notification par lettre recommandée immédiate, en attendant la fin du délai de rétractation vous n’avez pas respecté les termes du contrat et vous devez donc un dédommagement au mandataire vous ayant présenté un deuxième acquéreur.
On peut estimer toutefois que le dédommagement prévu, égal au montant de la rémunération prévue, est excessif pour les raisons suivantes :
- Le texte du mandat peut paraître ambigu pour un non-professionnel. - Si la notification n’a pas été immédiate, elle a été faite en peu de temps et l’on ne peut douter de votre bonne foi. - On peut douter soit du sérieux de l’agent immobilier soit de sa bonne foi. Car en cas de mandat non exclusif le mandataire avant d’engager un acquéreur doit vérifier que le bien n’a pas été déjà vendu par le mandant lui-même ou par un autre mandataire, soit que le mandant n’ait pas exécuté ses obligations, soit tout simplement que le courrier de notification ne soit pas encore arrivé. S’il n’a pu accomplir cette vérification, il doit en informer l’acquéreur et ajouter dans l’avant-contrat une condition suspensive prévoyant l’éventualité d’une vente antérieure et non encore connue. Si ce mandataire a engagé un acquéreur sans cette condition suspensive, c’est qu’il a pu avoir confirmation par téléphone ou contact direct que le bien était encore à vendre ce qu’il ne peut sérieusement prétendre, ou c’est que, de mauvaise foi, il a ignoré l’information de la vente récente dans le but de percevoir une indemnité égale à la rémunération qui lui aurait été due s’il avait réalisé la vente. Donc, soit il a bien fait son travail et l’acquéreur était informé qu’il était possible que l’avant-contrat qu’il venait de signer fût nul du fait d’une vente antérieure non encore connue, ce qui diminue grandement le préjudice subi par ce dernier, soit il est de bonne foi mais a mal fait son travail, soit est de mauvaise foi. Dans les trois cas on trouve raison à minimiser la responsabilité du mandat et donc à réduction de l’indemnité.
En conclusion, s’il y a faute de votre part, la position de l’agent immobilier n’est pas très solide et si vous lui devez réparation pour non respect du mandat, vous devez pouvoir aboutir à un compromis par lequel vous réduisez sensiblement l’indemnité due. S’il refuse un tel compromis, qu’il se présente devant le tribunal. Il est peu douteux que le tribunal réduise l’indemnité due, voire l’annule entièrement.
Dans mon cas (j'ai vendu une maison l'annee derniere), j'ai effectivement envoyee des lettres simples aux autres agences apres le delai de retraction, et je n'ei pas eu de problemes particuliers.
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Posté - 10 juil. 2003 : 11:34:13
