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Je suis propriétaire récent d'un appartement dans une copropriété de + de 100 appartements.
La copropriété est composée d'un copropriétaire majoritaire (personne morale), et se dit "société HLM" lorsque nous lui demandons son statut.
Cette société HLM effectue également des prestations de syndic professionnel. C'est à ce titre qu'elle exerce la fonction de syndic de notre copropriété.
Bien entendu, un problème évident se pose, ce syndic/copropriétaire majoritaire dispose des pleins pouvoirs étant donné qu'il peut faire valider presque toutes les propositions qui le favorisent. Je passerai diverses mesquinneries que ce syndic a déjà pu nous causer (nous n'avons pas validé les comptes, suite à des factures "étranges" gonflant les charges de 10.000 Euros pour l'année), mais plusieurs copropriétaires aimeraient pouvoir révoquer ce syndic (mandat renouvelé annuellement). Le problème est évident, nous n'avons pas la majorité pour le faire.
Cette situation est-elle prévue dans un texte? (je n'ai absolument aucune connaissance juridique ; la loi hoquet ne m'a pas apporté de réponse) Pensez-vous qu'il y ait un recours possible? Si oui, à qui peut-on s'adresser?
Les possibilités d’agir sont très étroites, mais elles ne sont pas nulles. Tout d’abord, vous pouvez vérifier auprès du bureau des cartes professionnelles de la préfecture que la société est bien titulaire d’une carte de gestion, quoiqu’il soit peu probable qu’elle ne soit pas en règle de ce côté. Si par extraordinaire elle n’avait pas de carte professionnelle, cela ne l’empêcherait pas d’être syndic mais l’obligerait à exercer bénévolement. Sa position majoritaire ne la met pas au-dessus des lois. Comme syndic, elle ne peut faire partie du conseil syndical. Il faut que ce dernier exerce sa mission de surveillance avec beaucoup de vigilance et, en premier lieu, contrôle les comptes très rigoureusement. Le CS peut se faire assister d’un expert-comptable ou d’une association comme l’ARC. Si des anomalies sont détectées, il faudra qu’elle les rectifie. On peut raisonnablement espérer que sa gestion suit quelques règles, que vous n’êtes dans l’arbitraire total et que des négociations puissent porter leurs fruits. En cas d’anomalies importantes impossibles à régler à l’amiable ne resterait qu’un recours en justice à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires agissant personnellement. Ensuite, il pourrait être utile de vous entendre avec les locataires. Ils n’ont pas de pouvoir de décision mais ont des moyens de se faire entendre de leur bailleur et vous avez des intérêts communs avec eux. S’il existe une association de locataires, ils ont le droit de faire assister des représentants aux assemblées générales, sans droit de vote bien sûr. Peu de possibilité de lui faire abandonner son mandat de syndic. Au mieux, avec l’unanimité des copropriétaires minoritaires vous ne pourriez réunir que la moitié des voix, ce qui créerait une situation de blocage mais serait insuffisant pour prendre une décision. Cependant, vous pourriez essayer de lui mener une vie tellement impossible qu’elle préfèrerait abandonner. Le mieux est probablement de suivre de très près sa gestion avec un conseil syndical avisé et déterminé. Un modus vivendi devrait pouvoir être trouvé.
Il s'agit d'un cas particulier traité à l'article L 443-15 du code de la construction et de l'habitation. Vous ne pouvez pas révoquer le syndic tant qu'il possède des logements. Tout ce que vous pouvez obtenir c'est qu'il renonce de lui-même à être syndic :
Citation :CCH Art L 443-15 Sauf s'il y renonce, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, en cas de vente conclue en application de la présente section , par l'organisme vendeur tant que celui-ci y demeure propriétaire de logements.
Il me semble qu'il existe aussi le cas de la construction neuve dans laquelle le constructeur exerce les fonctions de syndic, mais dans laquelle il doit céder son poste de syndic au bout de un an ?
Pas très précise mon intervention, mais les gens compétents de ce forum pourront sûrement préciser.
Car Kenzo n'a pas précisé de quand datait cette copropriété.
1.- C’est l’article 28 du décret de 1967 qui traite en son deuxième alinéa du cas qu’évoque Elisabeth.
Citation :Article 28
Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15-1 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble. L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
A noter que la rédaction de cet article 28 est erronée et que, au lieu de L 443-15-1 du CCH, il faut lire L 443-15 du CCH, article que citait avec justesse Barde dans son message ci-dessus.
2.- Kenzo,
Pour connaître le statut d’une Sté, y compris HLM, et l’identité de ses mandataires sociaux, il faut consulter le Greffe du tribunal de Commerce et demander l’extrait Kbis de la Sté en cause.
Cette pièce, comme d’autres pour telle ou telle société, peuvent être obtenues sur les sites agréés Euridile ou Infogreffe aux liens suivants :
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Posté - 15 juin 2003 : 15:47:37
