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inser
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312 réponses |
 Posté - 18 juin 2003 : 09:47:01
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Bonjour
Lors d'un achat d'immeuble destiné à du locatif ou réside actuellement des locataires, Quels sont les points importants ou les documents à verifier pendant la visite de celui-ci ?
Pour ce qui est de la façade on m'a dit que chaque 10 ans la mairie pouvait obligeait à un ravalement donc peut-on verifier s'il y a ou pas une telle obligation en ce moment..
De plus le vendeur propose ce bien à un "tres bon prix"..mais exige un dessous de table, et il nous demande de consulter aux impots la valeur de celui-ci pour eviter un redressement!!!
S'il y a effictivement une grosse difference que risque l'acheteur ?
Merci!!!!!
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TR
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2318 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 21:52:00
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Vous ne risquez rien à accepter... et à ne rien payer ensuite, tout engagement de dessous de table même écrit étant nul. Cela dit en cas de prix très bas un organisme public pourrait être tenté de préempter, mais le risque n'est pas trop gros pour vous. Idem avec le Fisc : c'est le vendeur qui risque gros. Vous, vous aurez seulement à le garder longtemps pour éviter une taxation plus forte sur les plus-values.
Thoveyrat |
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 22:11:50
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Au niveau de la vente elle même, le CGI indique qu'en cas de dissimulation du prix de vente par une contre lettre , cette derniere est nul ( c'est donc le vendeur qui est sanctionné )
le problème que vous risquez de rencontrez a terme est l'imposition d'une plu-value a court ou long terme importante quand vous cederez cet immeuble !
a moins de conservez l'immeuble 22 ans ou d'acquerir cet immeuble par le biais d'une SCI translucide deja existente ( si vous en avez une )...et dans ce cas, vous pourrez vendre les parts de la SCI ert non l'immeuble ; la date de prise en compte de la PV sera celle de la constitution de la SCI et non la date d'acquisition de l'immeuble.
Pour la question du ravalement , effectivement,il s'agit de l'application de l'article L132-1 du code de la construction et de l'habitation : "... les travaux necessaires doivent etre effectués au moins une fois tous les 10 ans".
Verifiez bien l'etat du batiment ( toiture,...) car vous serez mono prorietaire ce qui implique que toute les lourdes reparations seront a votre charges
Sébastien |
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inser
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312 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 23:35:42
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C'est uniquement une operation locative qui m'interesse, et le fait d'acquerir cet immeuble est destine a du long terme pour completer mes revenus...
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 00:04:39
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Bonjour,
En fait l'obligation d'un ravalement ne tombe pas systématiquement tous les dix ans. L'obligation de ravaler existe à Paris et dans certaines communes sur décision préfectorale. Il semble que la vôtre en fasse partie. L'obligation d'un ravalement tous les dix ans à Paris date de 1852. Depuis les techniques du bâtiment ont évolué et la nécessité d'un ravalement se fait le plus souvent sentir à intervalles plus larges. La mairie de Paris a établi des règles qui tiennent compte de l'état réel des façades sans se préoccuper de cette fameuse périodicité de dix ans maintenant tombée en désuétude.
Cordialement
P.F. Barde |
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TR
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2318 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 00:19:32
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Surtout, depuis 1852, on ne se chauffe plus au charbon et Paris est beaucoup moins pollué (enfin, depuis une dizaine d'années il y a les pots catalytiques des voitures à essence qui rejettent du banzène, hautement cancérigène, mais il ne faut pas le dire et puis de toutes façons ça ne noircit pas les murs, c'est une pollution "propre", comme la bombe à neutrons).
Thoveyrat |
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 01:07:44
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La contre-lettre, fréquente en pratique, soulève des difficultés sur le plan du droit civil et du droit fiscal.
A l'occasion de la vente, le montant de la dissimulation vous sera demandée à l'occasion de la conclusion de l'avant-contrat (sous seing privé), et en liquide.
Les incidences fiscales, se situent essentiellement sur le plan des plus-values, ainsi que SEBADAM que l'indique à juste titre.
Quant au montant de la contre-lettre, suivez également les conseils de TR.
Bien cordialement.
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 02:52:30
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Attention,
Il peut également y avoir redressement fiscal pour l'acheteur sur les "frais de notaire".
En effet, ceux-ci sont proportionnels aux prix de vente apparaissant dans l'acte, et si ce prix est trop sous-évalué, il y a manque à gagner pour l'état.
Prados |
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TR
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2318 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 09:18:50
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Je voulais écrire benzène, non banzène...
Bien entendu, il faut refuser tout paiement en liquide effectif, avant l'acte de vente en particulier. Si tel est le cas il ne saurait y avoir de redressement sur les frais de notaire, puisque le prix effectif est celui de l'acte notarié...
Je trouve incroyable qu'il y ait encore des vendeurs qui demandent un dessous de table.
Thoveyrat |
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inser
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312 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 10:46:49
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J'ai meme le cas de plusieurs agents immobiliers qui demande de regler une partie de leur commissions sur des comptes en SUISSE.
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TR
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2318 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 10:53:27
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Argl! Des noms! Non je plaisante, je ne voudrais pas vous voir poursuivi en diffamation...
Thoveyrat |
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inser
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312 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 11:10:47
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Et dire que mon épouse a oublié de declarer 2000 malheureux euros sur son salaire annuel, et voila, ..REDRESSEMENT !!!
Et dire que l'autre se la coule douce avec ses voitures de sport et sa grosse baraque................
C'est vraiment une justice a 2 vitesses!!!!
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holmes
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284 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 15:05:15
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je reviens sur es plus valueset la SCI
sauf erreur la sci n'arrange rien, il faut la constituer avec des valeurs de parts sociales identiques à la valeur du bien et non pas à ... 100 ou 100 F la part, en cas de cession de parts la valeur retenue est celle de l'actif donc de l'imeuble mons eventuellement le passif - prets- mais plus on avance moins le passif est important...
suis-je dans le vrai ???????
l'interet de la SCI est vrai en cas de tour de table, chaque associé faisant jouer les abattements fiscaux
MTC |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 17:08:26
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Immeuble locatif, avec des baux en cours, prix de vente pas cher, dessous de table, apparemment pas d'infos sur les gros entretien à venir.
Ca fait tout de même pas mal d’éléments.
Inser, votre première question était " Lors d'un achat d'immeuble destiné à du locatif ou réside actuellement des locataires, Quels sont les points importants ou les documents à verifier pendant la visite de celui-ci ? "
Ma réponse serait de vous suggérer, d’une part, de vous renseigner de ce que vous coûterait l'avis - préalable - d'un bon architecte, d’un bon notaire et d’un avocat, lesquels pourront indiquer les articles éventuellement concernés par le cas du Ciode de la Construction et de l'Habitation, du Code Monétaire et Financier, du Code Général des Impôts, du Livre des Procédures Fiscales, ainsi que du Code Pénal , d’autre part de voir ce qu’impliquent les complicités au regard de ces mêmes codes.
Vous évoquez la Suisse, aimable Confédération qu’indiquent les agents dont vous parlez. Ils ont quelques années de retard, ce pays ayant signé des accords internationaux pour restreindre les trafics financiers. Dites leur de réviser leur géographie si ils souhaitent optimiser leurs affaires.
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inser
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312 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 18:25:32
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Tous les apparts ont étés refaits ( sanitaire, peinture, revetement,tuyauterie neufs,...) dans cet immeuble et la toiture semble dans un bon état. Le vendeur vend tous ses biens immobiliers car retraité il veut retourner dans son pays d'origine!!!!
De plus des factures de ces travaux établis par des professionnels nous ont étes transmises!!!!
Donc à priori je vois pas d'anguille sous roche!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 21:13:47
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A vous de voir, sachant que :
• une réfection intérieure est plutôt dans la zone des quelques centaines d'€ au m2 pour une réfection de fond, et nettement bien moins pour quelque chose de plus léger. Elle ne représente donc qu'une fraction, voire un faible fraction, du prix d'un bien.
• une consultation d'architecte pour un immeuble de quelques logements à quelques dizaines de logements vous coûterait probablement moins de 1 500 € HT (que vous pourriez d'ailleurs inclure dans le prix de revient du bien acheté si vous y avez recours). L’architecte ne regarde pas que le toit…
• les garanties pour vices cachés seront bien difficiles à mettre en oeuvre, si le cas se présentait, avec un vendeur n'étant plus domicilié en France (déjà problématique en zone UE, plus hors UE).
• des factures de travaux ne constituent pas en soi des garanties.
Enquêtez sérieusement auprès de services officiels pour déterminer si le bien n'est pas situé dans une zone susceptible de faire l'objet d'aménagements (risque de préemption, d’expropriation, à un prix qui tiendrait alors compte de ce qui aura été déclaré) ou d'être affectée par des édifications d'équipements voisins, etc. Demandez au vendeur une copie des baux en cours, des impôts fonciers, etc…, en sus des diagnostics légaux amiante, état parasitaire, plomb...
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inser
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312 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 22:13:43
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merci joseph toison
Je vais suivre vos conseils......
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joseph toison
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4897 réponses |
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