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Bjr, a force de menaces de tribunal, je suis arrivée à la concocation du CS afin de vérifier les comptes...et j'en fait partie ! Quel est exactement notre role et notre pouvoir a ce moment la ?! Par exemple, il y a eu des travaux executés dans la copro dont le devis n'a pas ete respecté et dont les malfacons ont ete signalees des la reception des travaux, puis je contester le reglement de la facture de l'artisan ? (je pense qu'il a ete regle rubis sur l'ongle à la fin des travaux en octobre, c'est un ami intime du syndic selon ses propres termes lors du choix de l'artisan) s'il n'a pas ete paye que dois je faire ? Merci de votre aide
Primo : une facture reçue par le syndic, même si elle est litigieuse, doit être enregistrée dans la comptabilité du syndicat. Enregistrée ne veut pas dire payée. Cela veut dire qu'elle doit apparaître dans la comptabilité. Dans le plan comptable, il y aura (mais il y a déja car nombreux sont les syndicats qui en étaient pourvus avant la loi SRU) une compte spécial pour les factures litigieuses.
Secundo : le conseil syndical peut "conseiller" au syndic de ne pas régler une facture ou de ne régler qu'une partie mais n'a pas qualité pour lui interdire le règlement.
Tertio : le conseil syndical peut également formuler des observations sur la qualité du travaux mais n'a pas non plus la compétence technique exigée pour refuser une réception de travaux. A dire vrai, sauf exception, le syndic ne l'a pas non plus. Tout dépend de la nature et de l'importance des malfaçons et défauts invoqués. S'il s'agit d'une infiltration par la toiture et que l'eau coule toujours, il y a un problème. Le couvreur a estimé suffisant de refaire 6 mètres carrés, il aurait fallu en refaire le double. Dans ce cas le devis aurait été plus important. Au contraire, une partie a été mal faite, l'entrepreneur est intégralement responsable.
Dans ces deux cas, secundo et tertio, il est évident qu'il y a parfois conflit entre les principes et la pratique. C'est aux intéressés (entrepreneur, syndic et membres du CS) de rechercher une solution raisonnable, faute de quoi il est nécessaire de rechercher un "arbitre".
Le fait que l'entrepreneur ait été payé n'interdit pas un recours, amiable ou judiciaire du syndicat. Au contraire le syndicat est en meilleure posture puisqu'il a respecté ses propres obligations. La technique de la rétention de paiement a ses limites.
• le contrôle du CS s'exerce notamment sur les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, et que le CS a droit de se faire communiquer toute pièce : cf. article 26 du décret 67-223 du 17.03.67 ( http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm )
Citation :Article 26
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
• le CS peut, notamment pour l’exercice de sa fonction de contrôle, se faire assister par tout technicien de son choix (architecte, évaluateur en prix choisi sur liste d’une Chambre de Commerce ou de Métiers, expert indépendant, etc.) : article 27 du même décret.
Citation :Article 27
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
L’artisan est « ami intime » du syndic, dites vous. Voilà une bien belle chose, qui vous a été avouée avec candeur. Vhose et candeur qui n’excluent évidemment pas les arrangements possibles (cela s’est déjà vu au doux et beau royaume de l’intimité amicale des syndics et des artisans).
Bjr, je reviens du controlede comptes ou quelques details croustillants ont ete soulevés ! Par exemple, nous sommes 10 copropriétaires, on nous facture les frais d'imprimerie pour 20 ( c'est pour les archives m'a ton répondu !) sur leur recap à chaque document envoyés, les erreurs de calcul sont nombreuses (c'est la personne qui a saisi qui s'est trompée...) on paye la revision d'un extincteur qu'on nous dit qu'il faut remplacer parce que la garantie constructeur est caduque ! 1 moi apres on nous le change ! changement d'un ampoule par un electricien alors que c'est dans le contrat de la societe de nettoyage, 33 euros !! enfin bon ca pourrait etre drole s'il n'y avait que ca ! Concernant le litige sur les travaux, effectivement tout a ete regle à l'artisan, il a meme facture les honoraire de l'ingenieur beton (dont nous n'avons toujours pas de rapoort!) qui etait en redressement judiciaire a ce moment la ! On m'avait assuré qu'il y avait eu l'intervention d'un huissier pour la remise des cles et l'etat des lieux, ce brave homme ne nous a pas fait sa facture (je vous rassure son constat non plus ) etait ce un collaborateur du syndic qui a usurpé l'identité d'un officier ministeriel ?!!! Bref, maintenant j'ai de nouveaux element en mains pour attaquer cette societe qui se dit syndic (!) Mais quand j'avais fini de consulter les comptes, je n'ai rien signé...est ce normal ? a qui dois je faire part de toutes ces anomalies ?
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Posté - 24 juin 2003 : 09:57:08
