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Nous sommes copropriétaires depuis 5 ans dans un immeuble géré à Paris par un syndic professionnel filiale d'un grand groupe, ce qui est à priori de bonne augure et une garantie de sérieux. Mais à priori seulement...
Non avisés du monde de la copro, nous avons mis du temps à nous apercevoir après relectures des PV, RC et textes de lois que les charges n'étaient pas réparties en fonction du RCP mais en fonction d'autres clés simplifiées et ceci à notre défaveur.
Cette répartition date de la nomination du syndic et d'un nouveau président de CS tous deux reconduits depuis dix ans grâce à la non-implication des copropriétaires. Comme par hasard, le fameux président de CS réduit considérablement ses propres charges...
Nous avons soulevés le problème et pour nous décourager, on nous a répondu que les AGO avaient chaque année validé les budgets et méthodes de répartition et que les quitus avaient été donnés au syndic. Donc c'était trop tard pour une correction rétroactive !
Au bout d'un an de relances, le syndic en accord avec le président du CS nous a écrit à reculons que "dorénavant le CS allait faire appliquer la répartition prévue au RC".
Les sommes en jeu étant importantes, devons-nous nous contenter de ce fait du prince ? Au départ, le syndic avait de nous dédommager en faisant appel à son assurance reponsabilité civile. Depuis que les rapports se sont envenimés, cette option n'est plus évoquée.
Profitant du délai des 2 mois, nous allons contester le quitus et les comptes 2002 approuvés à 50,1% (§) en AGO d'avril 2003.
La loi est-elle en notre faveur? Avons-nous raison d'attaquer au tribunal ? Dans le cas favorable, qui doit payer la copro ou le syndic ?
Vous avez tout à fait raison de contester l’approbation des comptes de l’exercice 2002 devant le tribunal (l’intervention d’un avocat est obligatoire). C’est, dans le contexte que vous exposez, la seule façon d’obtenir une répartition des charges conforme au règlement de copropriété pour cet exercice. Le juge ne pourra que constater que le règlement de copropriété n'a pas été appliqué et vous donnera raison. Les éventuels dommages et intérêts et indemnités seront supportés par la copropriété qui pourra négocier une indemnisation du syndic, voire exercer un recours judiciaire contre celui-ci.
Une révision judiciaire des comptes des exercices antérieurs n’est pas possible. Une décision de l’assemblée générale concernant ces exercices serait envisageable mais s’il y a eu des mutations entre temps, je crains qu’une telle décision ne soit pas opposable aux nouveaux copropriétaires.
J'ai bien compris que nous pouvions obtenir une correction sur 2002 dans le cas d'une contestation au tribunal. Mais les 4 précédents exercices qui comportent les mêmes erreurs sont-ils eux aussi concernés ? Il me semblait avoir lu que les affectations erronées pouvaient se corriger sur 10 ans.
Dans quelle mesure, le syndic qui a cautionné avec toujours le CS en place (dont on me refuse l'accès, je suis un trouble fête qui met le doigt là où ça fait mal...) est-il responsable d'un point de vue professionnel ?
Merci pour ces précisions. Vous semblez bien maîtriser le sujet. Bravo !
Vous pourriez effectivement tenter une action à titre individuel après calcul du montant de vos charges d'après la répartition du règlement de copropriété. Si lors des précédentes assemblées vous avez approuvé les comptes, je doute que vous puissiez obtenir satisfaction. Si vous vous étiez opposé, vous pourriez avoir gain de cause. Mais cela ne vaudra qu'à titre individuel, l'action en annulation des décisions d'AG étant prescrite.
Les comptes ayant été approuvés et le quitus donné au syndic, la responsabilité de ce dernier dans les erreurs commises antérieurement à 2002 est dégagée.
Ne peut engager la responsabilité du syndic que le syndicat de copropriété, c'est à dire l'assemblée générale. A titre individuel vous ne pouvez exercer de recours qu'envers le syndicat parce qu'il n'y a pas de contrat liant un copropriétaire avec le syndic, mais seulement un contrat entre le syndicat et le syndic.
Vu les sommes en jeu, je pense que le syndicat des copropriétaires va demander au syndic qu'il paye les sommes dûes en utilisant son assurance risque professionnel.
Le syndic acceptera si l'enjeu est suffisant pour lui. Sinon il se défilera et utilisera les quitus passés comme une garantie de protection juridique.
Je ne manquerai pas de souligner à l'AGO les risques de donner un quitus au syndic quand on est au courant d'"arrangements entre amis".
On se dit que, statistiquement, les copropriétaires lésés finissent au bout d'un certain temps par lâcher le morceau par lassitude ...et on n'imagine pas Les retournements de situation.
Très instructif !
Merci mille fois pour ces renseignements précieux!
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 08 juil. 2003 : 14:43:19
