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delfine
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 08 juil. 2003 : 15:19:59
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Bonjour à tous,
Suite au changement soudain de notre intrephone et ajout d'un système vigik (voir sujet interphone+vigik: charges et travaux abusifs), mon syndic me demnande de régler une facture de 510 euros. Ces travaux n'ont jamais été votés. Ils sont sources de discussion depuis 4 ans sans aucune décision. Le syndic invoque la raison des travaux d'urgence pour cause de sécurité (un restaurant a été "visité" dans l'immeuble à coté). Or ces problemes de sécurité existent depuis plus de quatre ans... il n'y a pas plus d'urgence aujourd'hui qu'hier...
J'aimerais comprendre le déroulement légal détaillé de la procédure relative aux travaux d'urgence:
- des soucis de sécurité présents depuis 4 ans (PV d'assemblée de 2000 y faisant référence) peuvent ils être une cause d'urgence aux travaux de remplacement d'un interphone et ajout d'un système vigik?
- L'appel de fond que l'on me réclame sans devis ni détail de répartition des charges et avant ratification des travaux en assemblée est il légal?
- Si non, a partir de quand le syndic peut réclamer le montant des travaux et de quelle manière (répartition: en une fois, étallonné, montants prévus...)?
- Dans le cas ou la majorité des copropriétaires payent sans réclamer, cela enterine t il la décision du syndic concernant les travaux urgents? LEs autres copropriétaires sont ils obligés alors de payer?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 21:54:37
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Bonjour,
Avec les maîtres mots urgence et sécurité on se croit autorisé à faire n'importe quoi. En l'occurence on ne saurait prétendre sérieusement qu'il y ait urgence. Une urgence c'est par exemple une toiture qui s'envole sous la tempête, une rupture de canalisation, ou une avarie de chauffage en plein hiver, tout ce qui présente un danger grave et immédiat ou rend l'immeuble inhabitable. Avec un simple risque de cambriolage comme il y en a partout vous en êtes loin.
Lorsqu'il y a véritablement urgence, le syndic suit la procédure définie à l'article 37 du décret du 17 mars 1967 :
Citation :
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il n'y avait donc pas urgence (la sauvegarde de l'immeuble était-elle menacée ?)et qui plus est, la procédure à suivre en cas d'urgence n'a même pas été respectée. Rien n'est à modifier dans la première réponse que je vous avais donnée : rien n'a été fait de façon légale. La décision d'installer le système VIGIK n'a pas été prise par l'assemblée générale. Ni le syndic, ni le conseil syndical n'avaient mandat pour prendre une telle décision. En conséquence l'appel de fonds pour ces travaux est totalement illégal.
Si des copropriétaires paient sans protester, cela peut être considéré comme une approbation de leur part quoiqu'ultérieurement ils pourraient invoquer l'abus de confiance. Mais que quelques uns ou même la quasi totalité se laissent faire ne saurait obliger les autres. Même si vous êtes seule à refuser, vous restez dans votre droit. Evidemment dans une telle situation votre position vis à vis des autres copropriétaires pourrait devenir très difficile et vous pouvez être tentée de suivre le mouvement d'autant plus que vous êtes d'accord sur le principe de l'installation d'un systême VIGIK. Mais l'avis que j'émets est qu'il ne faut pas céder, pour la première raison qu'on ne saurait admettre que la copropriété soit soumise à la dictature d'un copropriétaire ou d'un petit groupe et pour la deuxième raison que l'opération s'est faite sans aucun contrôle et qu'il ne serait pas impossible que le prix payé soit très au-dessus des prix du marché. 500 euros, cela me paraît beaucoup.
Pour résumer et conclure, je réponds succinctement à vos quatre questions :
- les soucis de sécurité présents ne peuvent absolument pas constituer une cause d'urgence amenant à changer l'interphone et à installer le système VIGIK en dehors de la décision d'une assemblée générale;
- l'appel de fonds est totalement illégal;
- l'appel de fonds étant totalement illégal, le syndic ne peut en aucune manière réclamer quelque paiement que ce soit pour ces travaux;
- une acceptation d'un nombre quelconque de copropriétaire ne saurait légitimer en rien l'abus commis par le syndic et ne saurait donc imposer quoi que ce soit aux autres.
De plus je renouvelle ma suggestion de vous rapprocher d'autres copropiétaires choqués par de tels procédés dans le but de changer de syndic et de conseil syndical à la prochaine assemblée générale.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 22:11:19
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Bonsoir Delfine,
D’une façon générale, l’activité du syndic dans le cadre des pouvoirs conférés par l’article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 se limite aux travaux de gestion courante.
En effet, c’est en principe à l’assemblée générale, organe délibérant du syndicat des copropriétaires de prendre les décisions les plus importantes notamment sur le plan financier.
Cependant dans certaines situations graves (exemple : dégradation de structures porteuses portant atteinte à la conservation du gros œuvre, grosses fuites, dégradation de couverture ou d’étanchéité provoquant des infiltrations conséquentes dans les appartements…) il
est urgent d’intervenir et la convocation de l’assemblée
générale peut paraître une procédure beaucoup trop longue.
Octroyant des pouvoirs particuliers au syndic en matière de travaux urgents, l’article 37 du décret du 17 Mars 1967 instaure des conditions préalables en la matière, à savoir :
- le syndic informe les copropriétaires de la situation (ce peut
être par simple lettre, le texte n’imposant pas de règles de forme spécifiques).
- Considérant l’urgence, le syndic engage sur le terrain les travaux de conservation, voire de réparation. Dans ce cas, après avoir pris l’avis du conseil syndical, il se trouve habilité à demander «en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement» et avant toute convocation de l’assemblée le tiers du montant estimatif des travaux.
- Enfin, il convoque immédiatement l’assemblée générale suivant la procédure d’urgence (article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967).
Toutefois, si cette assemblée refuse de ratifier l'initiative du syndic, le syndicat pourra se retourner contre le syndic afin d'obtenir des dommages et intérêts.
Aussi, un syndic soucieux d'une bonne transparence vis à vis de ses administrés et d'une situation plus confortable pour lui-même aura peut être tout intérêt à s'y prendre légèrement différemment.
Cordialement.
Cyril  |
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delfine
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 12:23:40
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Merci de vos réponses.
Je suis absolument d'accord sur le fait que la situation est parfaitement inacceptable. En ce qui me concerne, cela va au dela meme d'une question de principe, car c'est également la porte ouverte à l'exécution de travaux de tous genres sans aucune délibération préalable.
Cependant, ma copropriété est un peu particulière, je préfère être le plus informée possible au niveau de mes droits car je suis un peu seule vis à vis des autres copropriétaires. En effet, 2 d'entre eux habitent sur place mais sont agés, très craintifs, très peu réactifs et sous l'influence de la présidente du conseil. Les autres n'habitent pas sur place et possèdent de très petits locaux mis en location. Ils ne se soucient pas de leur bien. Des décisions arbitraires leur conviennent. Enfin la présidente du conseil, qui habite en province et possède un tout petit appartement, qui souhaite régner de manière anarchique sur cette copro en faisant passer ses propres décisions. En réalité c'est une espece de guerre entre elle et moi.
Nous avons eu un énorme problème de squatter il y a un an. Des dealer de crack et héroine sont venus s'installer dans un local de l'immeuble et y sont restés un an. Pendant un an je me suis battue pour réussir à les expulser car ils menaient une vie inssuportable à tous les habitants de l'immeuble. J'ai fait toutes les démarches possibles pour accélerer la procédure. Cela m'a couté beaucoup de temps, de stress et d'energie d'autant que j'étais à la recherche d'un emploi. Malheureusement de cette expulsion, la présidente n'a retenue qu'une chose, c'est qu'elle n'en était pas à l'origine et je crois qu'elle craint énormément que je lui vole sa "place". Je ne peux rien faire vis à vis de cette parano.
Je parlais d'urgence quant aux travaux car je pense qu'ils vont être présentés ainsi à l'initiative de la présidente du conseil en pretextant que la "sécurité de l'immeuble" était menacée du fait de l'éventualité d'un squatt dans l'immeuble qui engendrerait de graves dégradations dans les parties communes et la mise en insécurité des habitants de l'immeuble.
Cordialement,
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 13:12:23
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Bonjour,
Il est évident que les choses seront présentées comme vous le dites. Mais vous ne manquez pas d'arguments de votre côté.
Le squatt étant réglé, l'urgence n'est plus d'actualité. Si les squatter ont pu s'installer c'est qu'on était resté inactif pendant quatre ans. C'est comme si vous étiez resté tout l'hiver sans chauffage faute d'avoir réparé la chaudière à temps et que maintenant que l'été est venu on se décide enfin à la changer à n'importe quel prix et sans consulter personne alors que rien n'empêche de procéder dans les règles. En outre des squatters sont une nuisance pour tous mais surtout pour le propriétaire du local squtté qui, s'il avait pris les précautions nécessaires à temps ne les aurait pas subi. Plutôt que de faire la dépense d'une porte blindée il préfère faire payer par les autres, et sans même les consulter, un nouveau système de contrôle d'accès.
Il serait utile que vous puissiez obtenir une estimation du prix du marché des travaux réalisés dans votre immeuble afin de vérifier si ce qui est demandé n'est pas excessif. Si vous donniez des détails sur votre immeubles, nombre d'appartements et d'étages, peut-être certains fidèles de ce forum pourraient vous donner un ordre de grandeur. Les copropriétaires bailleurs ne veulent pas perdre de temps avec la gestion de leur appartement mais ils sont certainement soucieux de la rentabilité de leur bien et je doute qu'ils soient insensibles à des arguments finnciers.
Cordialement
P.F. Barde |
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