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Cec
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5 réponses |
 Posté - 09 juil. 2003 : 10:07:37
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Je suis propiétaire d'un appartement loué depuis un an avec bail renouvellable par tacite reconduction. Je voulais louer d'1 an en 1 an, c'est ce que j'avais conclu verbalement avec l'agence immo.
Une année est passée. L'agence m'a demander un complément de bail pour renouvellement. Celui-ci est daté pour 1 an. Or l'agence vient de m'informer que ce renouvellement (qui court depuis le 1er juillet 2003) est de 3 ans. Est-ce légal? Un bail annuel n'existe t-il pas avec renouvellement d'1 an en 1 an? J'aurai souhaité récupérer mon appartement à la fin de cette 2eme année de location qui vient donc débuter. Ai-je une recours possible?
Merci pour votre aide.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 11:42:39
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Est-ce un logement vide ou meublé? Dans le deuxième cas, est-il réellement meublé, avec tout le nécessaire pour vivre comme dans un logement de vacances?
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Cec
Nouveau Membre
5 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 12:38:08
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Cec,
1.- Il vous faut voir soigneusement la loi de 1989 sur les baux :
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
(texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
2.- Le seul cadre légal pour un bail d’une année est celui de l’article 11 de cette loi (vous verrez dans le corps de cette article la possibilité – encadrée – de prolonger, une fois et une seule, cette période d’une année).
Si vous n’étiez pas dans ce cadre (qui, pour porter effet, doit obligatoirement avoir figuré en tant que tel dans le texte d’origine du bail), le bail est en fait légalement d’une durée de trois années depuis son origine, et ceci même si il porte la mention d’une durée d’une année renouvelable pour des durées successives d’une année.
3.- Votre agence vous raconte une sottise (une nouvelle sottise si on considère ce qu'elle vous a dit au départ sur des renouvellements annuels possibles) : ce n'est pas un bail de trois ans qui vient faire suite à la période déjà écoulée de une année qu'il y a lieu de formaliser maintenant, mais un bail d'une durée de trois années depuis l'origine, bail qui sera renouvelable par périodes égales de trois années sauf congé que vous donneriez selon les modalités des articles 10 et 15 de la loi de 1989 ou départ du locataire suivant un congé qu'il donnerait.
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b.verlon
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 12:03:20
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Sur le sujet de l'article 11, je voudrais être sûre de l'avoir bien compris : quand on donne congé pour reprise à un locataire à la fin du bail, on peut lui proposer toutefois de rester un an de plus (et une deuxième fois un an) si l'évènement qui justifie la reprise (par exemple le début des études d'un enfant qu'on souhaite loger dans cet appartement) ne doit pas avoir lieu immédiatement ? Et le locataire dans ce cas ne peut être "congéable" qu'à l'expiration de cette année (voire de cette 2ème année) pleine ?
Il se trouve que je vais être dans ce cas de figure : bail expirant en mars 2004, ma fille devant commencer ses études supérieures en septembre 2005, je souhaite la loger dans ce studio (loué depuis 98 à la même personne) mais éviter de le laisser vide pendant 18 mois, ce qui d'ailleurs serait peut-être bien une entorse aux conditions du congé pour reprise !
Il va falloir que je donne congé en septembre. Comment formellement peut-on annoncer la chose au locataire ? Insérer dans le congé un truc du genre " Vous avez la faculté aux termes de l'art. 11 de la loi de 89 de signer une prolongation d'un an renouvelable une fois de votre bail, puisque la reprise du logement pour en faire bénéficier notre fille ne pourra pas avoir lieu avant telle date " ? Et si le locataire refuse cette possibilité, quitte le logement tout de suite, je suis obligée de le laisser vide jusqu'à ce que ma fille puisse l'occuper ? J'avais plus ou moins espéré dans ce cas pouvoir le meubler et le louer pour la période intermédiaire, mais cela ne serait-il pas une infraction à la loi de 89 ?
Qui peut me renseigner ? Je précise que je suis très attachée au respect et de la loi, et de mes locataires... Je veux tout faire dans les règles !
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Cec
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 13:57:42
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Merci a J. Toison pour sa réponse. Toutefois j'aimerais etre certaine d'une chose : selon l'article 11 de la loi de 1989, il est possible de renouveller une fois le bail pour une durée de 1 an. Ainsi, pour des locataires entrés le 1er juillet 2002 avec un bail spécifié pour une durée de 1 an (donc fin possible de la location le 1 er juillet 2003), il est dans mon droit de le renouveller pour 1 an (du 1er juillet 2003 au 1er juillet 2004) et ensuite courraient des baux de 3 ans. Est-ce là la bonne interprétation ou ferais-je fausse route?
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b.verlon
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 14:46:17
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Je pense que vous êtes dans l'erreur (et votre agent en est responsable si c'est lui qui a fait signer le 1er bail). IL N'EXISTE PAS DE POSSIBILITES LEGALES, à ma connaissance, pour louer des locations VIDES avec des baux INITIAUX inférieurs à 3 ans . Le bail de 1 an renouvelable que votre locataire a signé à l'entrée dans les lieux est donc nul et non avenu, ou plutôt il serait d'emblée considéré par un tribunal comme un bail de 3 ans (et le bailleur accusé d'infraction à la loi du 6 juillet 89).
Ce que votre agent vous demande maintenant, c'est de régulariser une situation... dont il est lui-même responsable ! Un bon conseil : changez d'agent si vous le pouvez. Cela doit être un sacré charlot ! Il aurait fallu louer meublé pour pouvoir faire des baux courts, maintenant vous allez repartir pour 3 ans et vous n'avez probablement pas de moyen de vous en sortir, sauf en proposant à votre locataire un dédommagement s'il accepte de quitter les lieux sans faire d'histoire... et vu les difficultés actuelles pour trouver une location vous aurez de la chance s'il veut bien !
A tous ceux qui suivent ce débat : soyez gentils d'aller voir ma question ci-dessus sur un problème connexe et de m'aider à clarifier si vous pouvez !
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Cec
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 15:03:55
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Il me semble pas avoir lu dans la loi de 89 que l'art 11 ne concernait que des locations meublées ! Je vais la relire au cas ou !
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b.verlon
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 18:05:55
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Je reviens sur le sujet après avoir bien relu le fameux article 11. Dans mes 2 précédents messages (dont un envoyé par erreur comme "nouveau message", séparément des réponses à votre question), je me rends compte que j'ai fait une interprétation trop restrictive de cet art. 11 en disant qu'il n'était valable qu'à titre de renouvellement après un bail de la durée normale de 3 ans (et pardon à vous et à votre agent d'avoir parlé trop vite !). En revanche il est clair que pour que vous puissiez récupérer votre logement 4 conditions doivent être remplies : 1) le contrat initial doit indiquer précisément quel événement "familial ou professionnel" déclenchera le congé ; 2) après la 1ère année (pour un bail d'un an) vous n'avez droit qu'à une année de reconduction, à condition d'en avoir avisé le locataire 2 mois avant l'expiration de cette 1ère année ; 3) vous ne pourrez donner congé que pour l'expiration de cette année pleine prévue au bail et à condition que l'événement déclencheur soit confirmé ; 4) et il faudra envoyer le congé au moins 2 mois avant la fin de l'année de bail. Le non-respect de l'une de ces conditions entraîne automatiquement le basculement vers un bail de 3 ans.
Ce qui s'est peut-être passé, c'est que l'une de ces conditions n'a pas été remplie (j'imagine que c'est la mention de l'événement dans le bail, ou bien la lettre avisant le locataire 2 mois avant la fin de la 1ère année que le bail était reconduit pour un an ?). De ce fait vous êtes obligée de transformer le bail d'un an en bail de 3 ans... mais ces 3 ans démarrent à la signature du contrat initial. Dès lors vous n'aurez pas la possibilité de reprendre le logement pour la fin de la 2ème année de location.
Cette fois-ci, je crois avoir bien tout assimilé... je ne fais ici qu'expliciter plus en détail la réponse de J. Toison, peut-être un peu elliptique pour le profane !
Il me semble quand même, bien que votre agent ne soit sans doute pas le charlot que j'imaginais au premier abord, qu'il est coupable de légèreté s'il ne vous a pas expliqué tout ça et mis en garde contre l'importance de respecter toutes ces conditions !
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Cec
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 20:39:55
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Hé bien merci beaucoup, cela confirme ce que je pensais.
Encore merci!
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 21:26:20
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Mais si c'est un charlot, s'il a loué avec un bail initial d'un an, puis reconduit le bail pour trois ans. Et puis d'abord, a-t-il respecté les formes pour le bail initial? Et sous quelle forme s'est fait le "renouvellement"? Vous avez le droit de demander des comptes à votre mandataire!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 juil. 2003 : 04:55:24
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Une double précision en regard des diverses interventions ci dessus :
• le bail initial est d'un an au moins (Cec évoquait une durée initiale d'un an tout rond pour son cas) et de trois ans au plus : le texte dit en effet : « un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an »
• la longueur de la période de report n’est pas obligatoirement d’une année ni égale à la première période (le total des deux périodes doit s’inscrire dans une durée de trois ans, faute de quoi on retombe dans la durée ordinaire de trois ans), et on ne peut procéder qu’à un seul report. On ne peut non plus changer d’événement invoqué : « la réalisation de l’événement » dit le texte (l’événement, pas un autre).
Il faut donc viser juste, tant au premier coup qu’à l’éventuel second, ce qui n’est certainement pas facile. Et faire « du sans faute » comme dit UI pour d'autres sujets concernant les baux.
Le texte de l’article 11 est ainsi :
Citation :
Article 11
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.
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