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XAVIERFDR
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 15 juil. 2003 : 10:17:36
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appart dans le 18ème à Paris qui est loué à un jeune couple. Pour pouvoir financer l'ahat d'une maison pour y habiter avec ma famille, j'envisage de vendre cet appart.
1- Apparemment, le bail de mes locataires ayant été renouvelé, je ne peux pas leur donner congé pour vente avant échéance du bail, Est- certain ?
2- Si je ne peux pas donner congé en cours de bail, je dois envisager une vente avec locataires en place : comment cela se passe-t-il ? Dois-je leur faire une offre d'achat ? Sont-ils prioritaires ? La valeur de l'appartement ne va-t-elle pas être inférieure s'il est loué ? Merci de vos expériences et conseils éclairés !
Cordialement
XAVIER
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 11:00:41
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1)Vous pouvez leur donner congé pour vente quand vous voulez, mais ce congé ne prendra effet qu'à la fin du renouvellement en cours.
2) Si vous ne donnez pas de congé aux locataires, vous n'êtes pas tenu de les informer de la vente; eux-mêmes ne sont pas tenus de laisser visiter le bien : à vous de vous entendre avec eux.
En revanche, si vous leur donnez congé pour vente, il faudra respecter les formalités en la matière, en particulier une offre de vente.
Le caractère occupé d'un bien diminue sa valeur à la vente, mais en ce moment à Paris, pour les petites et moyennes surfaces, la décote semble plus proche de 10%, voire 5%, que de 20%. Pour évaluer cette décote, la qualité du locataire est très importante (revenus, historique du paiement du loyer et des charges, âge), car elle se base sur le prix d'achat par un investisseur qui souhaite garder le locataire, sans avoir le souci d'en chercher un.
A votre place, je chercherais d'abord un acheteur, et en fonction de ses souhaits, je donnerais ou non un congé pour vente pour le terme du bail.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 11:31:45
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Xavierfdr,
• Le cadre légal pour ce que vous envisagez est contenu dans la loi de 1989 sur les baux d’habitation, et notamment dans ses articles 10 et 15, dont vous pouvez prendre utilement connaissance à travers le lien suivant :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
• Sur les décotes lors d’une vente avec un bail en cours pour un appartement de petite ou moyenne surface dans le 18ème, je donnerais des chiffres plus défavorables que les « 10%, voire 5% » de Thoveyrat, d’autant plus que - d’après votre présentation – on comprend que le bail n’est pas proche de sa fin. Il se trouve que j’habite moi-même dans le 18ème (quartier Montmartre) et que j’y suis aussi bailleur (quartiers Montmartre/Haut-Caulaincourt et Grandes Carrières/Carpeaux), et je me base là sur ce que je vois et entends autour de moi ainsi que sur un petit coup d'oeil de temps en temps sur les devantures des agences.
Pour vous faire une meilleure idée de la décote, vous pourriez consulter, même sans leur confier un mandat, les agences proches de votre bien projeté d’être vendu. Et bien sûr les journaux hebdomadaires sprécialisés.
A signaler au passage que le site des notaires de Paris, source fiable (http://www.paris.notaires.fr/fr/index.html ), ne donne que les statistiques des prix des biens vendus libres ; je ne connais pas de source donnant les prix comparés du libre et de l’occupé.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 13:12:29
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Je me basais sur une étude récente de la revue Le Particulier, qui n'est pas nécessairement parfaite! mais que j'apprécie beaucoup.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 03:27:27
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Xavierfdr,
Je suis egalement de l'avis de Joseph en ce qui concerne la decote. Il n'y a pas de regles, mais en general cela depend enormement du locataire en place et du temps de bail restant.
De plus, les candidats ne pourront nullement demander au locataire de nouveaux justificatids de revenus. Donc, si les locataires ont en place depuis un certain temps, il y a des chances que les justificatifs qu'ils vous ont remis soit obsoletes par rapport au loyer actuel.
Il existe cependant une autre solution.
Faites part de votre besoin de vendre au locataire et demandez lui s'il est interesse par l'achat. Si oui, vous pourriez lui vendre directement le bien et la negociation serait minime puisque il serait tout autant gagnant que vous, vu qu'il connait parfaitement le bien. Il n'aura pas de surprise.
Si cette vente se fait, alors devient caduque puisque le bailleur et le locataire ne feront qu'un.
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 21:58:51
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Pour votre vente en "occupé", 2 critères importants:
- la solvabilité de vos locataires, aucun incident de paiement
- le ratio prix de vente/revenu foncier.
Avez vous régulièrement indexé le loyer et procédé à la régularisation des charges?
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XAVIERFDR
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 22:31:41
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Citation :
Pour votre vente en "occupé", 2 critères importants:
- la solvabilité de vos locataires, aucun incident de paiement
- le ratio prix de vente/revenu foncier.
Avez vous régulièrement indexé le loyer et procédé à la régularisation des charges?
XAVIER |
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XAVIERFDR
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 22:42:17
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Bonsoir à vous 3,
merci de vos conseils éclairés.
Les locataires sont solvables et j'ai réévalué régulièrement les loyers base INSEE (5300F TCC today). Je pense effectivement que la meilleure solution est de faire part à mes locataires de mon intention de vendre. Dans un second temps, je vais faire évaluer le montant de l'appart. avec et sans locataires en fonction de leur réaction. Je pensais à une décote de 10à15%, vous me confirmez +ou- dans mes estimat°. Je ne pense pas avoir trop de mal à vendre : 50m² BD ornano, metro et Intermarché au pied de l'immeuble, proche mairie du 18 et marché de la rue du poteau,bel immeuble, 6ème et dernier étage sur cour, calme, sous les toits, appart en "L" de charme, 2 pièces avec salon 30m², cave + débara RDC, gardien et parking possible à 50m ; Quand j'ai loué, 20 demandes fermes...Qu'en pensez-vous, en particulier Joseph qui est du quartier ?
Merci encore pour tout,
Cordialement
Xavier
XAVIER |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 23:31:26
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Je comprends que c'est au métro Simplon. Le marché immobilier de ce coin est actif (c'est encore dans le "bon" 18ème, aux prix modérés pour Paris). C'est déjà un peu éloigné de mon propre coin. A Paris, les prix varient pas mal d'un quartier à l'autre, et même de micro quartier à micro quartier. Le seul handicap : absence d'ascenseur. La copro est-elle bien gérée ?
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