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Bonjour, depuis le 11/06/03 le mandat de notre syndic est caduque.... j'ai mis en demeure le CS de provoquer un contrôle des comptes, j'ai pu aller les consulter, j'ai relevé quelques anomalies et je ne veux donc pas donner le quitus au syndic pour sa gestion, quelles sont les conséquences ? faut il la majorité du conseil syndical ou de la copropriété ? d'autre part ce même syndic a convoqué le 1er juillet une assemblée pour le le 21/07/03 alors que son mandat était fini .... doit on se rendre à cette convocation ? J'ai reçu cette lettre en R+AR le 1 er juillet, j'ai transmis un complément d'odj qui n'a pas été diffusé est ce parce que j'étais hors délai ? Merci
Pour quelle raison dites-vous que le mandat du syndic est caduc ? En quels termes a-t-il été renouvelé la dernière fois? Quand avez-vous reçu la convocation et quand votre demande d'additif a-t-elle été reçue par le syndic ?
Bjr , il est caduc parce que dans le dernier pv de lag 2001 il etait mentionné qu'il etait d'une duree d'un an et qu'il se terminait le 11/06/2003 la lettre du syndic est postee le 30/06 je pense l'avoir recue le 1 ou le 2/07 (je ne l'ai pas mentionné sur mon enveloppe) j'ai porté en main propre ma demande d'additif le 10/07/03 Merci
Très souvent dans la décision de désignation du syndic il n'est pas fixé de date ferme mais une durée de mandat d'un an ou se poursuivant jusqu'à la tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice en cours. En un tel cas le mandat du syndic peut rester valable un an. En revanche si la décision fixe une date d'expiration, le mandat a bien cessé à cette date, sauf si entre temps l'assemblée ne s'est réunie pour désigner son syndic. Vous êtes donc bien sans syndic depuis le 12 juin. Avoir laissé passer ainsi la date est cependant une négligence de la part de votre syndic.
Dans cette situation, l'assemblée n'a pas été régulièrement convoquée et toutes ses décisions risquent d'être frappées de nullité et cela pendant dix ans. Si personne ne se lance dans la procédure d'annulation, cela n'aura aucune conséquence, mais dans le cas contraire, les conséquences pourraient être très fâcheuses. Vous auriez peut-être intérêt à faire déposer par un avocat une requête auprès du président du tribunal de grande instance pour provoquer une convocation régulière de votre AG.
La question sur la régularité de la convocation étant mise à part, votre demande d'additif était bien parvenue hors délai : vous ne disposez que de six jours, ce qui signifie en pratique qu'il faut envoyer la demande d'additif au plus tard le surlendemain de la date de réception de la convocation. De plus, il est imprudent de la remettre en mains propres : ce n'est pas un moyen légal de notification et le syndic pourrait en tirer argument pour ne pas notifier l'additif demandé.
Si des anomalies apparaissent dans les comptes, ce n'est pas le quitus qu'il faut refuser, mais l'approbation des comptes. Il ne faut pas cependant se contenter de refuser d'approuver les comptes, il faut obtenir leur correction et les approuver une fois que cela a été fait. Des comptes non approuvés rendent incertaines les créances du syndicat ce qui entraîne l'impossibilité de poursuivre les copropriétaires mauvais payeurs.
Les comptes sont approuvés par l'assemblée à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Pour approfondir la réponse de P.F. Barde, ne pas approuver les comptes (pour des raisons justifiées) implique-t-il alors, après rectification des comptes par le syndic, de convoquer une AGE (j'exclu l'hypothèse ou on attend un an l'AGO suivante), donc d'en faire supporter le coût à la copropriété ?
Que faire en cas d'inertie du syndic, qui ne modifie pas les comptes malgré les demandes du CS ?
Pour refuser l'approbation des comptes, l'assemblée doit indiquer les motifs de son refus. La loi, il est vrai, ne le précise pas mais la vérification est une opération déterminée, précise qui ne supporte pas un rejet intuitif ou émotionnel.
Pour le quitus c'est pareil mais moins précis.
Pour le renouvellement du mandat du syndic, la décision est discrétionnaire et la motivation n'est pas exigée. Cela ne veut pas dire que le refus est toujours justifiée mais la perte de confiance est bien un élément parfois émotionnel.
S'il y a des écritures passées sans que les factures correspondantes aient été produites Si une facture concernant l'ascenseur a été passée dans les charges générales Si une facture concernant un autre immeuble a été passée dans les comptes du vôtres
L'assemblée peut approuver les comptes sous réserve de régularisation de ces erreurs identifiables et donner au conseil syndical mission de vérifier que les rectifications ont été faites. Si tout est OK un mois après, les comptes ont été approuvés et le CS rendra compte de sa mission.
Si une facture est produite mais concerne une prestation que le syndic a engagé sans les pouvoirs nécessaires, les comptes sont matériellement exacts (une écriture = une facture c'est la règle de la vérification des comptes), l'assemblée peut refuser la prise en charge de la facture. Le problème relève plus du quitus que de l'approbation des comptes. Il faut régler l'affaire amiablement ou judiciairement sur le bien fondé de l'intervention et son coût.
Si les comptes sont illisibles, désordonnées, dépourvus de justifications, l'assemblée put refuser l'approbation des comptes d'une manière générale mais en précisant globalement les désordres constatés.
Il faut savoir que le syndic dont les comptes ont été rejetés peut faire effectuer une expertise desdits compte pour établir leur parfaite régularité formelle.
Toute la question est de savoir si vous êtes pr^t à vous lancer dans l'aventure d'un administrateur judiciaire provisoire. Vous n'y couperez pas si la caducité est exploitée. Ceci dit, elle est acquise, mais une décision annulable n'est pas nulle.
La désignation du syndic pour une durée à expiration rigoureuse est toujours une mauvaise solution. Il y a quantité de moyens pour éviter une durée trop longue du mandat tout en évitant les inconvénients que vous décrivez. La date d'expiration, 11 juin, est particulièrement vicieuse si l'exercice correspond à l'année civile. Le délai de tenue des assemblées expire dans ce cas le 30 juin. A 19 jours près !!!
Une demande d'inscription complémentaire à l'ordre du jour doit être adressée dans le délai de six jours par LRAR.
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Posté - 18 juil. 2003 : 00:02:01
