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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
 Posté - 19 juil. 2003 : 17:36:26
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Bonjour,
dans ma coproprieté un membre du conseil syndical (euh oui !) a fait des travaux et enlevé le plancher bas d'une pièce du RDC qui lui appartient pour créer une une cave, tout ça sans l'autorisation d'une A.G. En plus pendant la dernière assemblée générale il a demandé (avec devis à son nom) qu'une canalisation fuyarde soit reparée (3000 Euros !) à l'endroit où il a fait ces travaux non autorisés. Peut-on demander l'annulation de cette décision d'A.G où il a obtenu que la majorité vote ce devis hallucinant (je pense en plus que c'est lui qui a crevé quelque chose parce qu'il ne connaît rien en plomberie ni maçonnerie et se prend pour apprenti sorcier !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 00:59:23
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Bonjour,
Je comprends que le sujet n'était pas à l'ordre du jour.
Dans ce cas, vous pouvez sans aucune difficulté faire annuler cette décision, à condition que vous le l'ayez pas votée. Mais pour cela vous devez recourir à un avocat.
Si la réparation était à l'ardre du jour, il faudrait que vous puissiez avancer des arguments permettant de soupçonner que la canalisation a été endommagée par ce copropriétaire et forcer celui-ci à réparer le préjudice causé à la copropriété. Vous pouvez exercer seul les actions concernant la copropriété, comme le prévoit l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Il me semble dangereux pour la solidité de l'immeuble de creuser une cave et vous devriez également exiger que le copropriétaire du rez de chaussée remette les choses en l'état antérieur. Si le syndic laissait faire, vous pourriez aussi exercer vous-même l'action du syndicat.
Cordialement
P.F. Barde |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 21 juil. 2003 : 08:38:08
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S'agit-il d'un immeuble collectif ou d'une copropriété horizontale (où est la nouvelle cave?)
En ce qui concerne le creusement de caves sans autorisations, des jurisprudences existent mais se contredisent parfois.
Dans une copro horizontale, du fait que le creusement de la cave ne modifie pas l'aspect extérieur, cela peut ne pas nécessiter une autorisation d'AG, même une déclaration de travaux n'est pas requise(pourtant le sol, et donc le sous-sol, est propriété de la copropriété entière ....).
Par contre, si la cave a été creusée sous un immeuble collectif, c'est bien plus litigieux, du fait des conséquences possibles sur la structure et les fondations de l'immeuble. Et la vous pouvez exiger la remise en état ou l'assurance, par certificat d'expertise indépendante aux frais du copropriétaire concerné, que ces travaux n'auront aucun impact. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 18:31:56
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Merci de m'avoir répondu si vite ! En effet il s'agit d'un immeuble collectif géré par un syndic pro.
un autre copropriétaire a écrit des lettres recommandées avec A/R au syndic pour ce problème et devant son oreille sourde il a fait venir un huissier pour constater tous les travaux sans autorisation effectués par le président du conseil syndical (la cave, des tranchées dans des couloirs parties communes, enlévèment et pose de gros tuyaux pour la descente d'eaux pluviales et il s'est attaqué aussi à un wc du 2ème étage. ce coporopriétaire est très gêné puisque ces travaux qui vont du RDC au 2ème étage ont été faits a coté de ses appartements, et à présent il aimerait l'assigner. Comment procède-t-on ? (sachant que le syndic lui a dit "faites ce que vous voulez, demander des experts, je n'interviendrai pas..." Merci d'avance de votre conseil avisé.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 19:09:30
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Bonjour,
On touche de façon importante aux parties communes de l'immeuble et le syndic répond qu'il laissera faire. Il n'y a pas d'hésitation à avoir : vous devez changer de syndic, au cours de la prochaine assemblée annuelle, voire au cours d'une assemblée convoquée spécialement pour le révoquer, car il s'agit d'un manquement grave à ses obligations. Par la même occasion, il faut aussi révoquer le mandat du président du conseil syndical.
Le copropriétaire qui creuse une cave est d'autant plus fautif que le sol et le sous-sol ne lui appartiennent pas (ce qui serait le cas s'il s'agissit d'une copropriété horizontale comme Raymond en a justement émis l'hypothèse). Ils appartiennent à la copropriété. Ce copropriétaire d'une part compromet la solidité de l'immeuble, d'autre part s'aproprie induement des parties communes.
Si les copropriétaires qui veulent réagir rassemblent au moins 25% des voix du conseil syndical, ils peuvent mettre le syndic en demeure de convoquer une assemblée avec à l'ordre du jour :
- l'autorisation d'engager une procédure judiciaire à l'encontre du copropriétaire faisant sans autorisation des travaux sur les parties communes afin de le contraindre à remettre ces parties communes en l'état antérieur, l'avocat appelé à défendre le syndicat devant être choisi par vous et non par le syndic,
- la révocation de ce copropriétaire comme conseiller syndical,
- si vous avez eu le temps de consulter d'autres syndics, la révocation du syndic en place et la désignation d'un autre syndic.
Dans le même temps il faut que vous consultiez un avocat qui serait chargé de représenter la copropriété dans l'instance.
Si le syndic refuse de convoquer l'ssemblée dans les huit jours après avoir reçu la mise en demeure, vous devriez charger l'avocat de faire convoquer l'assemblée par décision de justice.
Si l'assemblée rejetait le projet d'attaquer le copro bricoleur, vous n'auriez plus d'autre ressource que de charger l'avocat d'attaquer ce copropriétaire en votre nom en utilisant le moyen prévu par l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Si enfin, vous ne réunissez pas les 25% des voix nécessaires pour faire convoquer une assemblée, vous devriez charger l'avocat d'agir en votre nom comme dit ci-dessus. Vous auriez évidemment à faire l'avance des frais.
Dans un tout premier temps, en même temps que vous essayez de convoquer une assemblée générale, il faut que vous et les copropriétaires qui vous soutiennent, exerçant l'action du syndicat conformément aux dispositions de l'article 15, adressiez une sommation au copropriétaire abusif de remettre les parties communes en l'état antérieur et une autre au syndic pour qu'il prenne les mesures nécessaires à faire cesser les abus commis et remettre les parties communes en leur état antérieur, comme l'y oblige son mandat de syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 18:45:59
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merci à nouveau !
des précisions : le conseil syndical est derrière cette personne, il ne fera rien non plus. On est 2 copropriétaires (donc minoritaires) à refuser cet état d' esprit -on fait tout et n'importe quoi dans les parties communes puisque le syndic ne fait rien -.
D'après ce que j'ai compris, il faudrait:
1) adresser une sommation au copropriétaire abusif de remettre les parties communes en l'état antérieur,
2) demander au Syndic qu'il prenne les mesures nécessaires à faire cesser les abus commis et remettre les parties communes en leur état antérieur, comme l'y oblige son mandat de syndic
3) Demander au c. syndical la convocation d'une A.G extraordinaire pour que se Monsieur remette les parties communes en leur état antérieur tout de suite : il y a déjà constat d'huissier sauf pour la cave ( parce qu'il faudrait entrer dans son appt. pour faire le constat).
Si tout cela ne donne rien prendre un avocat et l'assigner, assigner le syndicat et aussi le syndic ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 21:19:28
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Bonjour,
A deux contre tous les autres, vous aurez fort à faire. Ce sera difficile, vous devrez partir en guerre et le climat de la copropriété deviendra irrespirable s'il ne l'est déjà. Vous n'avez pas précisé combien il y a de copropriétaires et combien, avec celui qui vous soutient, vous détenez de tantièmes. En avez-vous au moins 25% ?
Est-il vraiment impossible de convaincre d'autres personnes qu'on ne doit pas laisser faire n'importe quoi ?
Vous avez un peu simplifié ce que je suggère dans mon message précédent. Je vais essayer d'être plus explicite. Votre affaire est particulièrement compliquée du fait que le syndic se refuse à réagir, que l'auteur des abus est le président du conseil syndical et que vous êtes minoritaire.
Ce qu'on pourrait envisager dans une copropriété normale
Une copropriété normale est celle dans laquelle le syndic fait son travail, le conseil syndical agit dans le respect des règles au bénéfice de la collectivité et où l'assemblée générale, consciente de de l'intérêt général, prend les moyens lorsqu'il le faut de contraindre les copropriétaires à remplir leurs obligations.
Dans une telle configuration, le syndic fait pression sur le copropriétaire ne respectant pas les règles pour qu'il s'y soumette. Si les moyens amiables sont inopérants, on commence par une mise en demeure par courrier recommandé, si cela ne suffit pas, on délivre une sommation par huissier et, après que l'assemblée générale l'a autorisé, on assigne le copropriétaire devant le tribunal.
Possibilités d'action en situation anormale
Il évident que le copropriétaire abusif, au point où il en est de ses aménagements, ne cèdera que sous la contrainte. Il faut donc aller en justice. Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance et le ministère d'avocat est obligatoire.
Sommation
Toute procédure judiciaire commence par une sommation par voie d'huissier. C'est normalement au syndic, représentant légal de la copropriété de la faire délivrer. Comme votre syndic s'y refuse, le législateur ayant prévu une telle éventualité, vous avez la possibilité d'agir personnellement au nom de la copropriété :
Article 15 de la loi du 10 juillet 1965
Citation :
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
C'est donc vous, et ceux qui voudraient bien vous accompagner, qui prendrait l'initiative de la sommation. Vous devez en avertir le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mais ce serait aussi bien d'agir parallèlement contre le syndic en délivrant à ce dernier également une sommation de défendre les intérêts de la copropriété.
Autorisation d'engager une procédure judiciaire
Le syndic ne peut engager une procédure en justice, pour tout motif autre que le recouvrement des charges, que sur autorisation de l'assemblée générale. Il faut donc convoquer l'assemblée. Le syndic s'y refusant, il faut l'y contraindre. C'est normalement au président du conseil syndical de mettre en demeure le syndic de convoquer l'assemblée. A défaut, un ou plusieurs autres copropriétaires, représentant au moins un quart des voix du syndicat peut le faire. Si le syndic ne s'éxécute pas après cette mise en demeure, tout copropriétaire peut provoquer la convocation en adressant une requête au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé (articles 8 et 50 du décret 67-223 du 17 mars 1967). Pour cela le ministère d'un avocat est obligatoire.
Le point principal à l'ordre du jour de cette assemblée serait bien sûr de décider d'engager la procédure contre le copropriétaire abusif. Je suggèrerais également de soumettre à l'assemblée la révocation de ce même copropriétaire comme conseiller syndical et, si vous avez la possibilité de proposer un autre syndic, la révocation du syndic actuel et la désignation d'un autre. Il faudra également que l'assemblée désigne son avocat, car il serait hors de question de s'en remettre à l'avocat habituellement mandaté par le syndic qui n'agit que sous la contrainte. Si la complexité du suivi technique de remise en état des parties communes le justifie, il pourrait également être utile de faire désigner un architecte pour surveiller ces travaux après que le jugement aura été rendu.
Si l'assemblée décide d'ester en justice, le syndic n'aura d'autre choix que de charger l'avocat désigné par l'assemblée générale de le faire.
Si le résultat du vote est connu à l'avance, la convocation de l'assemblée devient inutile et il faut envisager de mettre en oeuvre le moyen suivant.
Action du syndicat exercée par un copropriétaire
Il se pourrait que l'assemblée, guidée par le président du conseil syndical indigne, refuse l'autorisation demandée. La ressource restant est alors l'action personnelle dont il a été question plus haut, prévue par les dispsitions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, ce sont les copropriétaires réfractaires à la tyrannie qui doivent agir seuls (se faire représenter par un avocat et assigner le copropriétaire abusif), ou tout abandonner.
Administrateur provisoire
La gravité de la situation et des conséquences de la carence du syndic peuvent vous conduire à souhaiter que ce dernier soit déssaisi de son mandat et que soit nommé un administrateur provisoire. La procédure est décrite à l'article 49 du décret du 17 mars 1967. Tout intéressé peut assigner le syndic devant le président du tribunal de grande instance (assignation qui aura été préparée par la sommation envisagée plus haut).
Cordialement
P.F. Barde |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 23:58:01
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merci parce que je vois plus clair !
en effet on n'arrive pas au 25% et la situation devient critique puisqu'il a du contagion dans l'air (les nouveaux font pire que les anciens).
on tâchera de se battre parce qu'il y a dégradation et dans le cas d'une vente notre bien perd de sa valeur !
courage à tous ceux qui tombent comme nous dans ce type de copropriété/piège. Dès qu'un syndic refuse de vous communiquer les PV d'A.G avant l'achat....attention. pour nous c'est trop tard.
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 08:30:01
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Puisque vous n'avez pas les 25% des voix nécessaires pour convoquer l'assemblée, vous devez assigner vous-même le copropriétaire abusif et le syndic. Cela vous fera gagner du temps mais vous impliquera totalement, financièrement bien sûr, mais pas seulement. Espérons que l'autre copropriétaire de votre côté ne perde pas courage. Commencez par rechercher un avocat. Posez lui la question des chances de pouvoir faire placer la copropriété sous administration provisoire et de l'intérêt que cela représenterait pour le syndicat. On agite souvent la perspective d'une administration provisoire comme un épouvantail. Dans le cas présent, je pense que ce serait bénéfique.
Cordialement
P.F. Barde |
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