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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 22 juil. 2003 : 10:18:19
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Bonjour,
Je reviens à nouveau vers vous. Nous avons élu notre nouveau syndic en mai dernier. L'ancien a remis en leur temps les doc. au nouveau. J'ai d'ailleurs eu recours à vos conseils le 24/6 et obtenu des réponses à mes préoccupations. Malheureusement, M. Barde je n'ai pu suivre la procédure car les deux autres copropriétaires n'étaient pas d'accord.
Nous avons donc conservé ce nouveau syndic qui n'a pas fait grand chose, sinon avertir les organismes d'avoir à envoyer les factures à son adresse tout en sachant que le compte séparé que nous avions est toujours à sa place mais que le syndic ne peut rien faire n'ayant pas été autorisé par l'A.G. CRAINTE POUR LES FACTURES QUI VONT ARRIVER. Le compte est toujours approvisionné.
J'ai tout de même demandé au syndic de faire une A.G. Il a préféré nous recevoir pour mettre les questions que nous souhaitions voir figurer à l'O.J. Hier un copropriétaire qui vient d'acheter (le 30/04/2003)et moi sommes allés chez le syndic. Quelle a été notre surprise d'apprendre que le quitus n'ayant pas été donné à l'ancien sur l'approbation des comptes 2002, il faudrait demander à l'ancien syndic de nous convoquer en AG extraordinaire afin de lui donner le quitus sur ses comptes. Tout en sachant que n'étant pas d'accord sur la répartition des charges j'avais dans les deux mois suivant l'A.G. contesté.
Apparemment, l'ancien syndic va devoir faire une A.G. (sur les conseils du nouveau) et convoquer les 2 copropriétaires concernés par les comptes 2002 (moi + l'autre) et essayer d'obtenir le quitus.
J'ai 396/1000è et l'autre 394. Pour "l'autre" aucun problème mais moi je ne peux accepter de donner le quitus.
Comment s'en sortir. J'espère que vous pourrez me conseiller et vous remercie. J'espère aussi m'être montrée compréhensible dans cette situation "compliquée".
Cordialement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 11:28:28
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Bonjour,
L'ancien syndic n'étant plus syndic, il n'est plus habilité à faire quoi que ce soit dans la copropriété. C'est sur le nouveau syndic que repose l'entière responsabilité de la gestion en conformité avec les décisions de l'assemblée générale et c'est à lui d'apporter des corrections aux comptes pour qu'ils puissent être approuvés, en demandant des explications à l'ancien si nécessaire. Je serais très étonné qu'un syndic professionnel pût envisager que l'ancien syndic convoquât l'assemblée générale : soit vous vous êtes mal compris, soit ce syndic est gravement incompétent.
A une assemblée on convoque toutes les personnes qui sont copropriétaires à la date d'envoi de la convocation et seulement celles-ci. On peut, si nécessaire, inviter des anciens copropritaires si l'on doit résoudre un litige les concernant, mais seuls les copropriétaires actuels peuvent être appelés à voter.
Il faut donc reprendre les comptes non approuvés des exercices antérieurs qui font litige et les présenter pour approbation à l'assemblée générale convoquée par le syndic actuel et composée des copropiétaires actuels.
Sous quelle forme avez-vous contesté ? Il me semble que vous avez simplement exprimé un désaccord. Si vous n'avez pas contesté par ministère d'avocat devant le tribunal de grande instance, la décision prise est entérinée et les actions prescrites, ce qui n'empêche pas une nouvelle assemblée de constater qu'elle a commis une erreur dans une décision antérieure et d'y remédier. Mais cette nouvelle assemblée ne pourra décider rétroactivement pour les anciens copropriétaires qu'avec leur accord et les comptes des exercices antérieurs approuvés ne peuvent pas être modifiés. Les corrections à apporter en réparations d'erreurs de comptabilité ne doivent affecter qu'un exercice postérieur au dernier exercice dont les comptes ont été approuvés. Par exemple, si l'assemblée a approuvé les comptes de l'exercice 2001 et que l'assemblée réunie en 2003 décide de faire droit à une revendication d'un ancien copropriétaire portant sur l'exercice 2001, elle doit inscrire une créance au bénéfice de cet ancien copropriétaire sur l'exercice 2002 ou sur l'exercice 2003.
Cordialement
P.F. Barde |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 12:53:36
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Bonjour,
Merci M. Barde pour la rapidité avec laquelle vous répondez à mes préoccupations. Je suis certaine d'avoir bien compris. Le syndic a appelé l'autre syndic devant nous malheureusement il était absent et il a laissé un message sur le répondeur (à moins que...) Je pencherai sur le fait de l'incompétence. Mais merci des précieuses informations que vous me donnez.
En ce qui concerne les contestations des comptes, je les ai faites par courrier donc impossible de contester.
Cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 23:25:09
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Barde a entièrement raison.
Si vous avez désigné une nouveau syndic aux lieu et place de l'ancien, il est maintenant le syndic de la copropriété et doit administrer le syndicat et s'occuper de l'immeuble.
Je ne comprends pas pourquoi il y aurait un problème concernant le compte bancaire particulier du syndicat. Le nouveau syndic est habilité à le faire fonctionner, comme à le clôturer éventuellement pour faire ouvrir un compte dans les livres de la banque avec laquelle il travaille habituellement. Le solde de l'ancien compte est viré au nouveau.
Si vous avez des problèmes d'apurement de comptes avec l'ancien syndic, faîtes un état des difficultés en excluant les "clopinettes" et mettez la question à l'ordre du jour d'une assemblée après avoir tenté une mise au point avec cet ancien syndic. La décision à prendre ? faire une procédure ou laisser tomber.
Si les difficultés remontent à plusieurs années, la responsabilité en revient au syndicat qui aurait dû prendre les dispositions nécessaires le moment venu.
Essayez de consacrer votre temps à repartir du bon pied.
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 10:18:18
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Bonjour,
Merci. J'aimerais pouvoir partir du bon pied mais il est évident que la situation nous paraît compliquée.
Brièvement : Il a bien été désigné un nouveau syndic le jour où l'ancien nous a donné sa démission (A.G.) Mais le nouveau n'a pas fait d'A.G. et son contrat est toujours à l'état de projet. A plusieurs reprises nous lui avons demandé une A.G. pour pouvoir signer le contrat, décider du budget prévisionnel, transférer le compte, mettre au point l'entretien des parties communes etc... mais le nouveau syndic veut que les copropriétaires et l'ancien syndic lui donnent le quitus en A.G. et approuvent les comptes. Comment donner le quitus sur une gestion à problèmes depuis le début et des comptes faits en dépit du bon sens sans appliquer le R.C. Je me suis inscrite d'ailleurs au forum et vos infos m'ont bien éclairée.
Pour résumer. Le syndic dit je ne ferai rien tant que... : Il y a de l'argent mais je n'ai pas accès au compte, il me faut ce quitus.
Je précise l'ancien syndic bénévole avait créé trois lots dans un pavillon en novembre 2001. Il devait rester syndic jusqu'à la vente de son 3è lot. C'est pourquoi il a démissionné.
L'idéal serait de le virer mais ne va-t'on pas vers l'administrateur judiciaire. J'espère ne pas être trop "embrouillée" et vous faire perdre du temps.
Cordialement
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 12:41:24
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Bonjour,
Avec un premier syndic qui ne l'est plus et un deuxième qui ne l'est pas encore, la situation est trouble.
Votre problème principal est de retrouver une situation comptable saine. Comme votre nouveau syndic se refuse à faire le nécessaire, vous auriez intérêt à vous faire assister par une association qui pourra se plonger dans vos comptes, contre rémunération bien sûr, mais cela vous coûtera moins cher qu'un administrateur judiciaire. A moins que vous n'en préfériez une autre, je vous suggère de vous adresser à l'ARC : http://www.unarc.asso.fr
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 01:18:56
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Valazur, je vole au secours de Barde : il n'y a pas d'AG que l’on puisse qualifier d’ "extraordinaire" en copropriété. Il n'y a que des AGs, même si le langage courant emploie le terme extraordinaire pour qualifier certaines AGs (on a vu des AGs « ordinaires » qui sont assez « extraordinaires » dans leur tenue…)..
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 16:15:11
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Bonjour,
Merci à l'équipe.
La situation commence à laisser entrevoir la preuve de l'incompétence des deux syndics.
En effet, l'ancien m'a téléphoné hier au soir pour prévenir qu'il envoyait sa lettre R.A.R. en vue d'une A.G. pour obtenir le quitus et ce SUR LES CONSEILS DU nouveau syndic. Je n'ai rien dit préférant les laisser faire. Est-ce qu'à votre avis je dois accepter la lettre RAR. A bientôt sur le net.
Cordialement.
P.S. Nous allons contacter l'ARC.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 09:19:04
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Valazur,
Je pense au contraire que l'ARC pourrait être d'un grand secours. La situation de COMOMOCO est assez différente de celle que vous avez vécue. C'est une toute petite copropriété, ne comprenant que trois copropriétaires si je me rappelle bien les précédents messages. La difficulté n'est pas de virer un syndic qui s'accrocherait, comme votre foutriquet niçois, mais de trouver un syndic qui accepte sans exiger des honoraires d'un montant inacceptable de s'occuper de cette toute petite copropriété dans laquelle il y a des problèmes à résoudre. Il faudra peut-être en revenir à la solution du syndic bénévole.
En région parisienne, beaucoup de cabinets refusent de s'occuper de petits immeubles ou imposent un minimum d'honoraires de gestion courante de 1500 ou 2000 euros.
COMOMOCO,
La convocation doit émaner du syndic élu, donc le nouveau, ce qui n'empêche pas que l'ancien vienne aussi pour rendre des comptes. Cependant le problème n'est pas tant de réunir les copropriétaires que d'avoir des comptes exacts. En fait on veut vous convoquer à nouveau pour que, de guère lasse, vous approuviez des comptes que vous avez rejetés. Si ce que vous contestez dans ces comptes n'est que des clopinettes, approuvez les, mais s'ils sont gravement inexacts, il faut les reprendre sérieusement et attendre que cela soit fait avant de convoquer à nouveau une assemblée. C'est surtout pour ce rétablissement de la comptabilité que je vous conseille de vous faire assister.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 11:21:09
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Pour la gestion correcte d'un petit syndicat, il faut admettre un minimum incompressible d'honoraires. 3 lots ou 20 lots, le risque de responsabilité est identique et le coût de la gestion des salaires d'une femme de ménage est identique aussi.
Reste à fixer le montant de ce minumum incompressible. Sur ce point l'ARC peut effectivement présenter l'intérêt de connaître des syndics acceptant ce genre de mission pour un coût raisonnable, qui doit être néanmoins suffisant.
A cet égard les indications relatives aux primes d'assurances multirisques me laisse un peu perplexe. Etre assuré est une chose, être bien garanti en est une autre.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 11:58:14
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Bonjour,
En fait, comme il semble impossible d'obtenir satisfaction avec des syndics professionnels, je pense surtout à un retour à un syndic bénévole assisté de l'ARC qui peut assurer des prestations en comptabilité et donner des conseils ponctuels lorsque nécessaire
Cordialement
P.F. Barde |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 14:36:53
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Bonjour,
Encore merci de vous penchez sur mes problèmes. J'ai eu la confirmation et ai pu me rendre compte que j'ai aquis dans votre forum de bonnes connaissances dans certaines questions qui concernent les copropriétés et ce depuis que je parcours le site. Grâce à vos conseils je cerne mieux.
J'ai vu l'ARC ce matin à CERGY. Malheureusement aucun juriste n'est disponible avant septembre étant donné les congés. La personne en formation qui nous a reçus, après l'exposé de notre situation, nous conseille de signer d'ores et déjà le mandat du syndic qui ne l'a toujours pas été. Mais sans A.G. peut-on le faire et est-ce bien raisonnable. Elle dit qu'ainsi on n'est pas sans syndic. Je ne suis pas convaincue. Qu'en pensez-vous ?
La solution du syndic bénévole n'est pas envisageable car il y a trop de problèmes et personnellement je pense qu'il faut de sérieuses connaissances juridiques en matière de "syndic bénévole" pour naviguer dans cet "imbroglio". Il est vrai que certains syndics ne veulent pas de petites copros. Mais certains les recherchent peut-être parce qu'ils n'ont pas trop de travail. Les honoraires de ce nouveau syndic sont je pense raisonnables (750 €).
J'ai eu donc l'avis d'avoir à retirer ma lettre recommandée envoyée par l'ancien syndic concernant le quitus à donner. Je suis tentée de dire : je ne peux donner le quitus pour une gestion qui est mal faite et qui m'obligerait à accepter tout ce qui a été fait précedemment par l'ancien syndic.Quant à l'approbation des comptes effectivement c'est moins grave je pourrais m'en préoccuper plus tard. Est-ce votre avis ?
Il est vrai M. Barde que vous m'avez conseillée à plusieurs reprises ainsi que toute l'équipe et que notre copropriété (3 lots) a à faire face à une situation trop grande par rapport à sa "petitesse".
Ma préoccupation : "entre un syndic qui ne l'est plus et un syndic qui ne l'est pas encore" (je cite), peut-on prouver son incompétence au reçu de notre lettre R.A.R. et provoquer une A.G. + de 50% des voix et changer de syndic sans passer par le TGI ? Sachant qu'il y a quelques mois nous en avions trois en piste.
Je vous avoue que j'aimerais pouvoir me "dépétrer de cette situation" et me consacrer à autre chose !
J'espère beaucoup en vos conseils éclairés.
Cordialement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 juil. 2003 : 00:34:19
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Bonjour,
Je ne fais pas partie d'une équipe. J'utilise comme vous et bien d'autres l'espace d'expression libre mis à dispositioon par Universimmo. Quand Universimmo intervient sur le forum, il (ou elle) signe universimmo
J'ai quelques doutes sur la validité des réponses qu'on vous a apportées dans les bureaux de l'ARC. Il faudra questionner à nouveau le juriste dès qu'il sera disponible.
Puisque vous avez élu votre syndic en mai dernier, vous avez bien un syndic et la question du contrat est secondaire. Il faut tout de même s'assurer qu'il y a bien eu un procès-verbal de cette assemblée, signé au moins par le président de séance. Peut-être est-il nécesssaire de bien s'entendre sur le tarif de certaines prestations, ce qui serait l'objet du contrat de syndic dont vous parlez. A part cela, les missions du syndic sont suffisamment détaillées dans les textes pour que l'objet du mandat soit suffisamment définis par ces seuls textes. Ce qui est important, ce n'est pas un joli contrat, c'est que le syndic fasse son travail. D'après la loi il doit tenir les comptes, entre autres. Qu'il s'y mette. Quant à la personne habilitée pour signer le contrat, si l'assemblée ne l'a pas désignée, il n'y en a pas. Il faudra donc attendre la prochaine assemblée. Mais ce n'est pas dramatique.
750 euros, cela me semble tout à fait raisonnable, à condition que le travAil soit fait.
Je n'ai pas bien saisi sur quoi portait la lettre de l'ancien syndic. Aucune décision ne peut être prise par les copropriétaires en dehors d'une assemblée les rassemblant physiquement. Les consultations écrites ne peuvent y suppléer. Pour moi il ne saurait être question de donner quitus ou approuver les comptes individuellement par correspondance. Le quitus ne doit pas être donné si vous n'êtes pas satisfaite de la gestion. Donner quitus a pour conséquence une renonciation à engager la responsabilité du mandataire. Refuser le quitus vous permettrait éventuellement de faire valoir vos droits devant un tribunal en réparations des préjudices subis à cause de la mauvaise gestion du syndic. Comme, toute mécontente que vous soyez, je ne pense pas que vous souhaitiez traîner l'ancien syndic devant un tribunal, donner ou non le quitus aurait en fait une valeur surtout morale. En conclusion, vous pouvez fort bien refuser le quitus, cela n'aura aucune conséquence pratique. En revanche, l'approbation des comptes est plus importante. Il ne faut pas la donner à la légère, à moins que vous n'estimiez que les sommes en jeu soient de faible montant et que vous acceptiez de repartir sur la base des comptes arrêtés par l'ancien syndic. Il me semble que vous n'envisagez pas les choses ainsi. Il faudra donc reprendre les comptes et ne les approuver qu'une fois qu'ils seront clairs, exacts et conformes au règlement de copropriété. Ces comptes peuvent très biens être refaits par le nouveau syndic, quoiqu'il soit évident qu'il s'y refuse et on peut le comprendre, ce n'est pas une tache comprise dans les 750 € annuels. Il vous faudra certainement le demander à l'ARC, qui, je crois, est en mesure de fournir des prestations en comptabilité.
Que la situation comptable à la fin du mandat du précédent syndic ne soit pas encore arrêtée ne doit pas empêcher le syndic actuel d'accomplir sa mission. Il peut très bien provisoirement partir de soldes virtuellement nuls, comme si votre copropriété venait de naître, préparer un budget (une demi-heure de travail), convoquer une assemblée générale et appeler des fonds car il doit bien y avoir quelques factures qui arrivent de temps en temps. Ces soldes initiaux seront ensuite ajustés en fonction de l'arrêté de comptes dès qu'il sera prêt.
Le nouveau syndic qui n'a encore rien fait doit convoquer une assemblée sans tarder (c'est à dire septembre) pour, au minimum, faire adopter un budget. S'il ne le fait pas de lui même, un ou plusieurs copropriétaires peuvent le mettre en demeure de le faire s'ils disposent d'au moins 25% des voix. Vous pourrez faire mettre à l'ordre du jour de cette assemblée la révocation du syndic actuel et la désignation d'un nouveau. Il serait mal venu d'exiger un dédommagement après les efforts fournis. En fait, pour ménager sa susceptibilité, je suis convaincu que vous pouvez vous entendre à l'amiable afin qu'il démissionne. Cela m'étonnerait qu'il s'accroche pour 750 € mensuels si vous comencez à lui donner des soucis.
Cordialement
P.F. Barde |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 26 juil. 2003 : 02:58:01
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Bonsoir M. Barde
Vos explications sont claires et précises. En tout cas Universimmo a un forum qui est très bien mené et GERE. Ce serait l'idéal s'il y avait comme on l'a évoqué dans ce forum un "guide" classant les bons et moins bons syndics, sans parler des mauvais.
La démission de l'ancien syndic et la nomination du nouveau ont été faites en bonne et due forme. Le P.V. également par une A.G. le 9 mai.
La lettre RAR reçue ce jour émanant de l'ancien syndic précise :
Convocation à une A.G.Ext. par le syndic bénévole M. X.. le 11 août
Ordre du jour :
1) signature feuille de présence
2) désignation du bureau
3) DEMISSION DU SYNDIC BENEVOLE représenté par M. X..
4) Approbation des comptes de 2002/2003 (date de démission du syndic le 9/05) ! ! !
5) quitus au syndic de sa gestion arrêtée au 9/05/2003
6) NOMINATION ET ELECTION D'UN SYNDIC prof. (CTG) et présentation de son contrat
7) Election d'un C.S.
8) Approbation du budget prévisionnel 2003. Il est évoqué un montant de 4000 € pour l'année en cours.
Après discussions etc...l'A.G. mandate...selon la loi etc... SIGNE par l'ancien syndic.
Mais entre chaque ligne la présence du nouveau se ressent.
J'ai compris que cette A.G. ne peut pas être légale. Elle devait être faite par le nouveau et je n'arrive pas à comprendre l'absurdité de ces deux syndics. Quant au compte bancaire il n'en parle pas. J'ai réussi à interroger la banque et il est toujours ouvert, créditeur de combien je ne le sais pas, avec une seule signature : celle de l'ancien syndic. C'est pourquoi il y a urgence à prendre une décision.
Vous avez raison, il n'est pas question de dédommagement mais seulement de réussir à nous débarrasser de cet énergumène. Nous serions d'accord à 3 à le faire mais si nous provoquons une A.G., nous craignons qu'il la fasse et maintenant il nous a prouvé son incompétence. Ne serait-il pas possible et lui envoyer une LR pour l'informer qu'étant donné les conseils qu'il a donnés au bénévole, nous souhaitons mettre fin à notre entretien (le seul que nous ayons eu, vu sa passivité).
Vous voyez il est tard et tout ça me trotte dans la tête. Merci à vous et à tous ceux qui interviennent de consacrer des heures de leur temps. Vu le nombre de personnes qui surfent entre les questions et vos interventions dans ce forum j'espère que comme on dit "un homme averti en vaut deux".
Cordialement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 00:26:24
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Bonjour,
On peut être tracassé par la gestion de sa copropriété mais il ne faut pas en perdre le sommeil et se rendre malade pour autant.
Petite correction à apporter à mon précédent message : il faut lire 750 € annuels et non mensuels, bien entendu.
Je ne comprends pas la raison de cette convocation par l'ancien syndic qui sous-entend que celle du 9 mai doit être considérée comme nulle. Seul avantage : vous économiseriez les honoraires dûs depuis le 9 mai. Si cette assemblée du 9 mai a été régulièrement convoquée et a effectivement désigné un nouveau syndic, il en tirer les conséquences : c'est le nouveau qui est syndic, et ce depuis le 9 mai. Le plus clair de cette manoeuvre absurde, c'est qu'on veut vous faire appouver les comptes de l'ancien syndic. Celui-ci les a-t-il repris ? Si oui et si ces comptes sont maintenant présentables, vous pouvez les approuver, même au cours de l'assemblée bizarrement convoquée par l'ancien syndic. Afin de la régulariser, il vous suffira de confirmer ultérieurement les décisions prises au cours de la suivante. Mais si les comptes n'ont pas été modifiés, il n'y a pas plus de raison maintenant de les approuver qu'auparavant.
En ce qui concerne le compte bancaire, il suffit de produire le procès-verbal de l'assemblée du 9 mai à la banque et de déposer la signature du nouveau syndic pour qu'il puisse à nouveau être utilisé.
Cordialement
P.F. Barde |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 09:41:57
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Bonjour,
Je ne sais pas si l'ancien syndic a repris les comptes. Je le suppose. Mais effectivement il serait sans doute préférable d'assister à cette "bizarre" A.G. pour voir ce qu'il en est des comptes et du reste. Ils auraient dû être joints à la convocation ainsi que le contrat de syndic.
Au cours de l'A.G. "bizarre", il va falloir voter sur les points qui figurent à l'ordre du jour. Entre autre sur la nomination du nouveau syndic. Que faire devant son incompétence. Donc ne pas l'élire mais nous serons sans syndic.
Légalement pourrions-nous envoyer dans les six jours qui précèdent l'A.G. du 11/08 un projet de mandat d'un nouveau syndic.
Merci de vos interventions.
Cordialement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 11:29:04
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Bonjour,
Premièrement, légalement la convocation à cette assemblée n'a aucune valeur.
Deuxièmement, on ne peut statuer sur des comptes que si l'on a reçu au préalable, au plus tard en même temps que la convocation, les documents suivants, comme le dispose l'article 11 du décret du 11 mars 1967 :
- le compte des recettes et des dépenses,
- un état des dettes et des créances,
- la situation de trésorerie,
- le montant du solde du compte bancaire.
Tout cela arrêté à une même date, sinon on ne peut rien vérifier.
(Même si l'on ne possède pas de notions juridiques, il faut pouvoir se référer aux deux textes principaux, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967, qu'il est possible de consulter et de télécharger sur le site legifrance.com.)
Depuis combien de temps les comptes sont-ils douteux ? Il faut partir d'une situation sûre. Normalement ce doit être la date de la fin du dernier exercice dont les comptes ont été approuvés. S'il ne vous est pas possible de contrôler tout ce qui a été fait depuis, soit vous signez les yeux fermés par lassitude, soit vous attendez que ce travail d'éclaircissment des comptes ait été fait. En avez-vous parlé à l'ARC ?
Un additif doit être envoyé dans les six jours de la convocation. Parler de régularité dans de telles conditions n'a pas de sens. A mon avis, puisqu'une occasion de vous réunir vous est donnée, vous pourriez la saisir pour interroger l'ancien syndic sur ses comptes et voir plus précisément s'ils sont devenus clairs ou s'il faut encore faire des vérifications et des corrections, décider de la révocation du nouveau syndic désigné en mai et en nommer un nouveau. Si vous êtes présents tous les trois, il n'y a pas de raison que la tenue de cette assemblée soit contestée par l'un de vous.
Cordialement
P.F. Barde |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 16:46:30
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Bonjour,
L'A.G. prévue pour le 11/08 par le syndic bénévole est annulée. Au motif. Extrait de sa lettre RAR : "Sur les conseils du syndic X..élu le 9/05, je vous ai convoqués en A.G.E. Or il s'avère, d'après un conseil juridique, que n'étant plus syndic, je n'ai pas à faire d'A.G. Je prends contact avec le syndic X.. pour qu'il la fasse..."
J'avais bien compris vos conseils sur le forum sur la validité de cette A.G.
J'ai envoyé un RAR (dans les 6 jours) comportant un additif à mettre à l'O.D.J. : justificatifs des comptes 2002/2003, le contrat du syndic proposé dans son O.J., le montant du solde du compte bancaire et LA NOMINATION D'UN NOUVEAU SYNDIC (avec son contrat).
C'est sans doute la raison pour laquelle l'A.G. est annulée. L'ancien syndic bénévole m'a retourné le contrat sans commentaires.
La copropriété (nous 3) avons sans doute fait quelque chose qui n'est pas très légal. Mais devant une telle incompétence de ce syndic, un manque d'inertie, et voulant nous en débarrasser, nous avons envoyé un RAR au syndic élu le 9 mai (qui n'a toujours rien fait), en l'informant que la copropriété dans son ensemble, étions contraints de faire en urgence une A.G.E. le 11/08 avec l'ordre du jour : - révocation du syndic X.. (c.à.d. lui) et nomination d'un syndic X... ainsi qu'approbation du contrat de ce nouveau syndic.
Cette A.G.E. peut-elle être frappée de nullité et pourrons-nous l'évincer.
Je me demande si quelqu'un s'est trouvé confronté à ce genre de situation.
Merci de vos conseils.
Cordialement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 23:19:34
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Si les décisions sont prises à l'unanimité elles ne pourront être frappées de nullité. Car seul un copropriétaire opposant, ou absent et non représenté, pourrait provoquer la procédure d'annulation.
Le syndic révoqué pourrait chercher à vouloir des dommages et intérêts, mais d'une part je pense pas qu'il veuille déployer une énergie extraordinaire pour 750 € par an, d'autre part, comme il n'a rien fait en quatre mois, il manquerait d'arguments pour appuyer ses prétentions.
Cordialement
P.F. Barde |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 17:42:55
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Bonjour,
Votre réponse est rassurante. En effet nous allons faire bloc. Pour l'instant pas d'écho du syndic. Je tiendrai le forum au courant de la suite des événements. Merci.
Cordialement
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 18:01:26
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Je me demande qui devra remettre le dossier de la copro au nouveau syndic que nous allons élire :
- le syndic bénévole (le 1er)
- ou le syndic actuel qui va être révoqué. Si c'est lui il va y avoir des rebondissements.
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