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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
 Posté - 27 juil. 2003 : 12:36:40
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Je voudrais vous livrer une expérience récente quant à la mise en oeuvre d'un compte séparé, expérience particulièrement intéressante sur les pratiques de certains syndics et notamment du notre ( partie d'un très grand groupe français ...qualifié d'"aspirateur à cabinets" par les propres rédacteurs de cette tribune ! ).
Devant les anomalies révélées sur la compta de la copro ( fonds de réserve placé à 60% seulement, à Paris bien sur ! et donc "omission" d'une partie des intérêts dûs, etc... ), je fais mettre à l'OJ de notre AG annuelle, le point d'un compte séparé immédiat !
L' Assemblée, très remontée bien sûr, est unanime pour refuser le quitus au Syndic, et approuve à l'unanimité - moins une abstention - le compte séparé !
Le patron du cabinet local nous faisant l'honneur de sa présence, nous ne pouvons que nous réjouir de son accord immédait et de son zèle pour l'ouvrir "sous 2 mois" ( en plein milieu d'exercice !). En outre, je recevrai directement de la banque copie de tous les relevés!
Malgré les épisodes malheureux de l'ouverture ( pas de convention de compte, etc ), je peux vérifier au moins les grands flux - charge pour moi de les rapprocher dans le détail, lors de l'arrété des comptes qui approche à grand pas !
Ainsi, après avoir remis généreusement environ 2 k-€ de fonds sur notre compte, le syndic ne semble guère "actif", et ne répod pas à ms demandes de justification de ce virement bien faible !
Et ainsi, rien -ou si peu- ne se produit sur le compte pendant 3 mois; seul événement majeur, le versement des appels du dernier trimestre de l'exercice, soit 25 k-€ environ !
Bref, arrivé à la cloture de l'exercice, le compte fait état de 16 k-€ de solde créditeur, ( à rapporter à 100 k-€ de budget annuel ) : Pourquoi pas ? Ca semble logique d'avoir, toutes choses égales par ailleurs, environ 2 mois de "crédit-fournisseur" ( qund notre syndic use et abuse de paiements différés entre 60 et 90 jours !! ).
Puis viennent les nvx appels du nvel exercice ( en attendant une nvelle AG ), donc toujours 25 k-€, qui sont crédités sous 1 mois ( car il n'y a que des copros, et tous sont réglo ! ).
Durant cette même période...mais en 7 jours seulement quand même !, sortent plus de 30 k-€ !!!! Bizarre ? Très bizarre !!
Patient ( c'est l'été ! ), j'attends l'invitation du syndic à consulter nos comptes, et fort de mes connaissances comptables, je commence à faire le rapprochement entre les paiements et les charges, facture par facture : résultat, les charges du trimestre précédent ont bien été couvertes intégralement par les appels du trimestre suivant !
Vivrait-on à crédit dans une copro ? Non, alors, ou est l'argent ? Demande d'entretien avec le syndic ... qui n'y entend rien, réfute sans écouter mes arguments, dénonce "un manque de confiance", menace de nous quitter,etc... Bref, nous en restons là et lui rappelle que l'AG ne saurait etre convoquée tant qu'il n'aura pas réglé,avec le CS, les autres problèmes "financiers" qu'il avait négligés ...!
1-2 mois passent, et je peux enfin "valider l'ensemle des comptes" ( en fait, un simple état des charges, et un état de dettes et créances, qui n'en est pas un, et encore une fois erroné et incomplet ! ).
Je refait ma démonstration de ce qu'il manque forcément une partie de nos fonds sur notre nv compte séparé ! Force alors lui est de reconnaître mon chiffre : plus de 32k-€ avaient été "omis" d'être transférés ( soit le 1/3 du budget annuel, quand même ! ) : pauvres fournisseurs étranglés par de telles pratiques, et pauvres de nous qui auriont pu n'y voir que du feu, sans ma vigilance... En tout cas, devant mes menaces réelles, le syndicfine par signer le chèque complémentaire sous 8 jours !
Morale de cette histoire : certains grands groupes sont plus intéressés par votre argent, que par le service qu'il vous apporte : ils rabattent leurs prix, et donc forcément leur niveau de prestation face au client; mais, par derrière, des "malins" savent comment faire pour "pomper" votre argent, pour leur plus grand et unique bénéfice !
Donc, si vous vous lancez dans une telle aventure, sachez profiter de cet exemple, pour ne pas vous faire rouler dans la farine.
Bien amicalement à vous et tous les acteurs de ce forum, dont j'apprécie la qualité des écrits ( pertinence, prudence et responsabilité ).
xanthe
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 15:11:06
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Bonjour,
Il s’agit en fait d’un détournement de fonds et je pense que les agissements de votre syndic pourraient recevoir une qualification pénale, non qu’il vous faille porter plainte, mais vous pourriez glisser à l’oreille de votre syndic que si ces agissements continuaient ils pourraient être lourds de conséquences.
La décision du compte bancaire séparé implique évidemment que les fonds de la copropriété soient intégralement déposés sur ce compte sans transiter ailleurs et que les paiements soient faits directement de ce compte.
Votre fonds de roulement est manifestement excessif, les délais de paiement des fournisseurs peut-être aussi abusifs. Le référentiel Qualité Syndic fixe un délai de paiement de trente jours. Une telle obligation pourrait être incluse dans le contrat de syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 02 août 2003 : 11:54:16
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Tout à fait d'accord, mai à quoi bon se battre contre une forteresse comme ce grand groupe qui lamine tout !
J'avais en outre "besoin" de lui, pour l'"impliquer" dans un dossier encore plus "vaseux", du fait de sa négligence dans le controle des factures, etc.
Aussi j'ai préféré choisir l'action sur le terrain, en cherchant à convaincre les copros de ce qu'on peut améliorer son cadre de vie, tout en baissant les charges.
A mon sens, ce qui est primordial est la préservation de la cohésion des résidents derrière une CS fort : j'entends trop souvent parler des malheurs et autres zizanies, sur lesquels les syndics "surfent" de leur grande hauteur... !
Cordialement
xanthe |
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