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Voici la clause que je viens de trouver dans un règlement datant de 1953: " Au cas où le fauteur de trouble serait un locataire, celui-ci ne pourrait être personnellement mis en cause par les autres propriétaires, l'action devant être dirigée contre le propriétaire même (qui pourrait d'aillerus exercer un recours contre son locataire s'il y a lieu). Le syndic touchera seul, sur sa simple quittance, le montant des dommages -intérêts ou astreintes auxquels l'un des propriétaires aurait été condamné."
Que pensez vous de cette clause, est-elle valable?
Avançons une hypothèse extrême : si un locataire assassine le gardien, ce n'est pas le propriétaire qui sera traduit en cour d'assise. Le principe selon lequel le syndicat n'a à connaître que les copropriétaires et non leurs locataires a donc des limites.
Il faut considérer plusieurs principes :
Il n'y a pas de lien contractuel entre un locataire et le syndicat. Le copropriétaire est contractuellement responsable devant le syndicat. La responsabilité du locataire ne serait être, elle que délictuelle.
Un copropriétaire est responsable de l'usage qui est fait de son logement, en application des dispositions sur le droit de propriété
Citation :La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements
Le copropriétaire doit répondre devant le syndicat des troubles de voisinage commis par son locataire :
Citation : Lorsque le trouble de voisinage émane d'un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d'un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d'un abus de jouissance ou aux manquements aux obligations nées du bail.
(Cas. Civ. 2e, 8 juillet 1987)
Cependant, un locataire n'est pas une personne sous tutelle de son propriétaire. Il ne peut contrôler les faits et gestes de son locataire. Il ne peut qu'exercer un recours contre le locataire en cas d'abus dans la jouissance du local loué. Tous les actes qui ne seraient pas de la part du locataire un acte de jouissance du bien ne ressortent pas de la responsabilité du propriétaire. Sont ainsi exclus de la responsabilité du propriétaire les actes de pure malvaillance. Juger de la nature des actes commis dans l'immeuble peut ainsi être assez difficile.
En conclusion mon avis est que la clause est licite s'il est ressort d'évidence du contexte que les troubles visés dans la clause sont les seuls troubles résultant d'un abus de jouissance ou un manquement aux obligations du règlement de copropriété. Sinon elle est abusive et de ce fait illicite.
Comme l'indique P. F Barde la clause correspond bien aux principes généraux de la copropriété.
Ceci étant, la jurisprudence a laissé se multiplier les actions délictuelles. Dans certains cas, comme l'indique Barde, le syndicat peut exercer une action directe contre le syndicat et réciproquement.
Il faut ajouter qu'il existe aussi en droit une "action oblique". Le principe : X copropriétaire est tenu envers le syndicat de respecter le RC Y locataire de X est tenu envers son propriétaire des respecter les clauses du bail, parmi lesquelles figure celle de respecter le RC
Si Y locataire commet une infraction au RC le syndicat doit s'adresser au propriétaire X
Si le propriétaire X fait le mort, ne fait rien d'efficace, il y a carence de sa part Alors le syndicat peut attaquer le locataire Y et lui demander la cessation de l'infraction, des dommages et intérêts, etc.
C'est une action oblique. Dans ce cas le syndicat exerce un droit qui appartient au propriétaire. Si le bail ne comporte pas de clause exigeant le respect du règlement de copropriété, il n'est pas recevable puisque le propriétaire lui même ne serait pas recevable.
C'est pourquoi il faut toujours dans ce cas assigner aussi bien le propriétaire que le locataire.
On admet désormais les actions directes d'un copropriétaire contre le syndic ce qui est juridiquement incorrect. Si la société Machin n'a pas effectué correctement un travail, on n'assigne pas le PDG, mais la société prise en la personne de son PDG, ce qui n'est pas pareil. Même si le syndic a commis une faute c'est le syndicat seul qui est responsable sauf son recours contre son syndicat mandataire. C'est pour éviter ce recours que l'action direct est admise, et aussi parce que l'on pense que le syndic saisira de l'affaire son assurance RCP.
Quand la pratique ne colle pas à la théorie, le système est mauvais.
Je suis un peu étonnée de la dernière remarque de JPM. Il me semblait que lorsqu'un copropriétaire assignait directement le syndic, sans assigner d'abord le syndicat des copropriétaires, il avait toutes les chances d'être débouté et que c'était donc une action très "risquée".
Si un copropriétaire demande la nullité d'une assemblée ou le remboursement de sommes qu'il aurait versées à tort, il doit bien entendu assigner le syndicat.
On tente actuellement d'établir un critère qui permettrait de déterminer les cas dans lesquels l'action directe contre le syndic serait recevable. Il faut dans tous les cas que le copropriétaire ait subi un préjudice direct et personnel. La dessus pas de problème : c'est évident. Reste la faute.
On a fait appel pendant longtemps à la notion de "faute détachable". L'action directe serait admise si le syndic a agi "hors de ses fonctions". Ce système a été écarté par un arrêt de Cass. civ. du 6 mars 1991
La Cour de Cassation juge maintenant que l'action directe d'un copropriétaire est recevable lorsque le syndic a commis une faute "dans l'accomplissement de sa mission". Ainsi pour une erreur dans la répartition des charges (Cass civ 25 mars 1997)
Les difficultés sont multiples : quid d'un syndic assigné pour faute commise (ou alléguée) dans une période qui a fait l'objet d'une décision d'octroi du quitus par l'assemblée ?
Si un syndic a refusé à un propriétaire de plusieurs lots loués de lui établir un décompte de charges par chacun des lots, il a effectivement commis une faute dont les autres copropriétaires se moquent totalement et qui ne les empêchera pas forcément de donner quitus. Les copropriétaires bailleurs n'ont pas bonne presse et ne viennent pas toujours aux assemblées.
Une solution simple est d'assigner le syndicat et le syndic. Le problème du recours éventuel du syndicat contre le syndic (action récursoire du syndicat) est alors réglé. La procédure ne sera pas allongée puisque le syndicat et le syndic sont en cause. Mais celui ci est alors en cause à titre personnel et comme représentant légal du syndicat ! Il risque de mener la procédure dans son seul intérêt ! Nouveau problème. Il faudrait élargir les possibilités de désignation d'un "mandataire ad hoc" (représentant du syndicat indépendant du syndic dans une instance déterminée) déterminées actuellement par les articles D 54 et D 56.
Conclusion : la situation est peu claire et l'avocat doit être prudent.
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Posté - 30 juil. 2003 : 12:53:53
