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mes parents viennent d'acheter un appartement déjà loué (le bail date de 2 ans). Ils se posent quelques questions d'ordre légal et je vous remercie par avance de votre aide.
Le bail est au nom de 2 personnes, avec un avenant stipulant très clairement que le bail est accordé solidairement à ces 2 personnes et que la solvabilité qu'ils ont présenté ensemble est une condition essentielle du bail ("à défaut de laquelle il n'aurait pas été conclu"). Il est également clairement précisé que si l'un d'eux renonce au profit du bail, le locataire restant doit produire de nouvelles preuves de solvabilité et que, à défaut, le bailleur peut ne pas renouveller le bail à échéance.
1 - L'agence qui gère cet appartement a informé officieusement mes parents qu'un des locataires ne vivait plus dans l'appartement. A-t-on le droit de ne pas renouveller le bail à échéance si un des locataires n'habite plus l'appartement mais qu'on le sait de façon non-officielle (pas de lettre de sa part...) ?
2 - Peut-on, en cours de bail, après changement de propriétaire et afin d'obtenir une assurance "loyers impayés" demander de nouvelles preuves de solvabilité (fiches de salaires...) aux 2 locataires (puisque nous n'avons pas été informé du départ de l'un d'eux) ?
3 - Mes parents ont envoyé un recommandé à chacun des locataires, séparéement (ainsi que leur avait conseillé leur notaire) pour les informer du changement de propriétaire et leur donner leurs coordonnées pour le versement du loyer. Si l'un des locataires ne va pas chercher son recommandé, cela peut-il constituer une preuve qu'il n'habite plus dans l'appartement ? (peut-être faut-il envoyer plusieurs recommandés, pour diverses raisons, sur une durée longue ?)
4 - Question simple : Peut-on exiger une preuve que les 2 locataires habitent bien dans l'appartement ? Ou comment en avoir une ?
5 - Peut-on ne pas renouveller le bail pour cause de rénovation et embellissement (refaire les sols, les tapisseries, les peintures, mettre une véranda...) ?
Merci encore à ceux qui prendront le temps de répondre à une ou plusieurs questions.
Il est paradoxal que vous cherchiez sur un forum fréquenté par des non-professionnels réponses à des questions que le gérant, professionnel, devrait être en mesure de vous apporter.
Je vais tâcher d'y répondre, sous réserve d'erreurs que d'autres pourront corriger.
1. Ce qui est imortant, c'est que les colocataires sont solidaires. Chacun est entièrement redevable de l'ensemble des obligations relatives à ce bail. Si la solidarité se poursuit après la date d'expiration du bail, il faut considérer que le renouvellement est de droit pour le colocataire n'ayant pas donné congé. Si la solidarité cesse, le bailleur peut ne pas renouveller le bail au profit du locataire souhaitant rester. Ce sujet a été traité sous le lien suivant : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4855 où a été apporté cette réponse :
Citation :La jurisprudence semble effectivement avoir lié la poursuite du bail avec les colocataires restants à l’existence ou non d’une solidarité de droit – celle des époux, que l'article 1751 du Code civil rend co-titulaires du bail qui leur sert d'habitation, même s'il a été signé que par l'un des deux, ou celle des partenaires d'un « PACS » (pacte civil de solidarité – article 515-4) – ou souscrite par une clause explicite dans le bail. Cette position est logique : puisque celui qui donne congé continue à être engagé aux obligations du bail comme s'il ne quittait pas les lieux, pourquoi le bailleur trouverait-il à y redire ? On objectera peut-être que le co-preneur partant aura d'autres charges de logement à supporter et que ses revenus, qui suffisaient pour une location, ne suffiront peut-être pas pour deux, mais la jurisprudence n'a pas semblé s'en soucier à ce jour... Cela implique-t-il dans les autres cas (co-preneurs ni mariés ni "PACSés" sans clause expresse de solidarité dans le bail) que le congé donné par l'un des colocataires suffise à mettre fin à la location pour le ou les autres co-titulaires ? C’est possible, mais néanmoins hasardeux pour un propriétaire qui voudrait adopter cette position, car il n’y a pratiquement pas de jurisprudence dans ce cas de figure, il est vrai assez rare vu la présence quasi-systématique dans les baux de la clause de solidarité explicite…
La difficulté pourrait être de déterminer si cette solidarité se poursuit même après congé donné par l'un des colocataires, si cela n'a pas été prévu dans le bail. Si, aux termes du bail, la solidarité se poursuit, même si sa mise en oeuvre peut paraître très hasardeuse, le bailleur ne peut refuser le renouvellement au colocataire restant.
2. En cours de bail, le bailleur ne peut rien exiger de plus que ce qui est imposé par le bail au locataire.
3. Le simple fait qu'un recommandé ne soit pas retiré à la poste par son destinataire n'est pas une preuve suffisante qu'il a changé de domicile. Il faudrait connaître l'adresse du nouveau domicile.
4. Si le logement loué ne sert plus de résidence principale, il n'est plus soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le bailleur peut refuser le renouvellement. S'il a des présomptions, il peut demander au locataire des éléments de preuve que ce dernier occupe bien le logement à titre de résidence principale, ce qui peut être difficile, des factures d'électricité prouvant l'occupation mais non une résidence principale. L'avis d'imposition est plus probant, reste à savoir si le locataire serait obligé de la montrer, ce qui ne me semble pas certain.
5. Des travaux d'embellissement ne constituent pas un motif de congé. Les deux seuls motifs, outre la non exécution par le locataire de ses obligaitons sont la reprise par le propriétaire ou un de ses proches et la vente du logement.
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Posté - 05 août 2003 : 11:21:44
