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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 05 août 2003 : 12:19:07
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Bonjour,
Je viens d'acquérir 2 appartements contigus avec combles à aménager, l'un des 2 appartements étant loué (reprise de bail). Je souhaite réunir les combles de ces 2 appartements et faire un duplex avec l'appartement achété vide. Pour se faire, je dois supprimer deux puits de lumière éclairant respectivement la cuisine et une petite chambre de mes locataires (sachant que ces 2 pièces n'ont pas d'autres ouvertures vers l'extérieur).
J'ai essayé de négocier avec les locataires mais ils me réclament une somme astronomique (20 000 euros) pour me laisser faire les travaux. Ma question est la suivant : quels sont les risques au regard de la justice si je les supprime malgré leur opposition? Sachant que je souhaite récupérer leur appartement à la fin de leur bail (fin 2005), que leur loyer est de 2800 frs pour un 48m2 derrière Bastille, et que j'accepte une baisse de leur loyer d'environ 500 frs/ mois + l'installation d'une VMC et d'une fenêtre intérieure ?
J'attends vos réponses avec impatience
Madrapour
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 15:18:36
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Ils pourraient en effet vous poursuivre en justice, mais ils auraient peu de chances d'obtenir la somme qu'ils réclament. Néanmoins, c'est un risque... le principe étant que vous n'avez pas le droit de modifier la chose louée en cours de bail sans leur consentement. Vous ont-ils demandé 20000 euros par écrit? Jusqu'à quand leur bail dure-t-il?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 15:19:37
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Excusez-moi, vous aviez précisé que leur bail était fin 2005...
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 17:57:56
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Merci beaucoup pour votre réponse,
Malheureusement, nous n'avons aucune preuve écrite de ce "chantage". Pensez-vous que le tribunal pourrez-nous condamner à reconstruire ces puits de lumière ?
Madrapour |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 18:10:17
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Ce n'est pas impossible... Quelqu'un aurait-il des exemples de décisions de justice?
C'est peut-être une très mauvaise idée, mais pourquoi ne pas leur écrire (en recommandé AR) pour leur signaler que vous envisagez ces travaux, que vous avez pour cela besoin de leur autorisation, et que vous souhaitez, puisque ces travaux impliquent pour eux une légère perte de luminosité, les en indemniser, par exemple par une baisse de leur loyer de cinquante euros par mois, même si leur loyer actuel est déjà très faible par rapport aux loyers du marché?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 18:12:15
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Je suis loin de partager l’optimisme de Thoveyrat.
Lire le décret « logement décent » notamment les aliénas 5 et le 6 de son article 2 :
Citation :
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Texte complet de ce décret :
http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/jorf_nor.ow?numjo=EQUU0200163D
et voir : http://www.universimmo.com/accueil/unijur020.asp
Article R 111-1 du CCH :
Citation :
Article R111-1
Les dispositions du présent chapitre sont applicables dans toutes les communes à la construction des bâtiments d'habitation nouveaux ainsi qu'aux surélévations de bâtiments d'habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments.
Constituent des bâtiments d'habitation au sens du présent chapitre les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes âgées,
à l'exclusion des locaux destinés à la vie professionnelle lorsque celle-ci ne s'exerce pas au moins partiellement dans le même ensemble de pièces que la vie familiale et des locaux auxquels s'appliquent les articles R. 123-1 à R. 123-55, R. 152-4 et R. 152-5 .
Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
En quoi y a-t-il "chantage" ?
En réalité, si vous faites ces travaux alors qu'il y a opposition des locataires, votre risque est d'être condamné - et possiblement lourdement - pour une voie de fait.
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 18:36:54
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Il y a chantage dans la mesure où ils acceptent de nous signer une autorisation de travaux en contrepartie de 20 000 euros....
Concernant la décence de l'appartement, en plus de ces 2 puits de lumière, l'appartement est ventilé par 2 grandes fenêtres (une dans le salon et une dans la grande chambre à coucher). Et si nous faisons ces travaux, nous installerons une VMC dans la cuisine. Dans ce cas, est-ce que ces travaux sont véritablement passibles d'une lourde sanction ?
Et naturellement, nous envisageons une baisse de loyer conséquente (malgré effectivement son faible montant).
Madrapour |
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 18:40:00
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Et concernant la demande avec AR, je suis absolument certaine que la réponse sera non et qu'ils s'en serviront contre nous s'il y a procès. Sachant que pour le moment, aucun écrit n'atteste de notre souhait de faire ses travaux.
Je tiens à vous remercier encore pour l'intérêt que vous portez à mon problème !
Madrapour |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 21:00:22
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Une sanction éventuelle serait bien évidemment selon le cas d'espèce, considération faite des deux pièces concernées - l'une étant une chambre, l'autre étant de service -, et ne serait prononcée que si le tribunal était saisi par le locataire dans le cas où vous auriez entrepris les travaux en passant en force.
Vous avez les données du problème, et les textes : à vous d'apprécier et de prendre votre décision.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 août 2003 : 10:04:15
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Que disent le bail et l'état des lieux d'entrée, à propos de ce que vous qualifiez ici de "petite chambre"? Si cette pièce y est qualifiée de chambre, Joseph Toison a raison. Si elle y est qualifiée de débarras, les risques sont moins grands...
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 août 2003 : 10:29:08
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Le bail ne mentionne pas s'il s'agit d'une pièce d'habitation ou d'une pièce de service. Il précise juste que c'est un "3 pièces". Et il n'y a pas d'état des lieux.
Madrapour |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 août 2003 : 21:29:31
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Ladite "petite chambre" est donc considérée comme une pièce principale dans le bail. Supprimer une pièce principale, c'est très embêtant...
Vous est-il vraiment impossible d'attendre 2005 pour aménager les combles?
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 11:42:10
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Je crois qu'effectivement nous allons laisser celui de la chambre (qui se trouvera en plein milieu de notre futur salon !) jusqu'à leur départ.
En revanche, croyez vous que nous pouvons sans trop de risques supprimer celui de la cuisine (en mettant une VMC pour l'aération) ?
Madrapour |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 21:52:34
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Cela me semble un peu moins risqué, mais tout de même ce n'est pas anodin...
Au fait, au niveau de la copro, avez-vous toutes les autorisations?
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 09:20:46
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Oui, nous avons fait voter nos travaux lors de la dernière Assemblée Générale de copropriété. Il ne nous manquait plus que l'accord de nos locataires ! ...
Madrapour |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 21:50:03
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Pour l'urbanisme aussi (permis de construire)?
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 11 août 2003 : 09:19:54
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Nous avons effectivement déposé une demande de permis de construire : nous aurons la réponse dans 1 mois mais nous avion obtenu auparavant un rendez-vous avec les archi voyers de la mairie de paris pour leur présenter notre projet, et a priori, il ne devrait pas y avoir de problème !
Madrapour |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 11 août 2003 : 16:09:39
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Vous pourriez donc démarrer les travaux mi-2005, sans toucher aux puits de jour, et les terminer au départ des locataires, fin 2005... est-ce impossible?
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Madrapour
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 11 août 2003 : 17:31:49
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Bien sûr, c'est une possibilité... mais ça voudrait dire vivre pendant 2,5 ans sans cuisine et sans salon, ces deux pièces étant prévues pour être à la place des puits de lumière ! Actuellement le 1er niveau est totalement en ruine et n'est prévu que pour abriter les chambres et la salle de bain. Et nous n'avons pas les moyens de faire des travaux pour tout recommencer au départ de nos locataires...
Madrapour |
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