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Le changement d'affectation demandé par un copropriétaire

Lorsque les locaux concernés dépendent d'un immeuble en copropriété, le changement d'affectation de locaux privatifs est complexe et paradoxal.

Le changement d'affectation s'apprécie par rapport à la description du lot telle qu'elle est donnée dans l'état descriptif de division, et/ou par rapport aux clauses d'usage des parties privatives et en particulier les interdictions d'usage ou d'activités. Pour cet aspect, on se reportera utilement à la fiche pratique lire le règlement de copropriété.

Ensuite, la clé du problème se trouve dans l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule majestueusement que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ".

Et l'article 8 qui précède prévient : " Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ".

Enfin, l'article 26 stipule que " L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ". Vaste programme…

Les implications sont les suivantes :

- la question essentielle est de savoir si le changement d'affectation du lot privatif porte atteinte ou non à la destination de l'immeuble ; or cette dernière n'est pas définie dans la législation autrement qu'incidemment par la formule de l'article 8 " telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation " ; elle se devine donc et a été précisée au fil du temps par la jurisprudence ; c'est un peu la " personnalité " de l'immeuble ou ensemble immobilier ; elle se déduit aussi de la destination de ses lots principaux ; enfin, elle se définit par les interdictions d'activités qui peuvent figurer au règlement de copropriété, sous réserve que celles-ci soient cohérentes avec le reste du règlement ;

- si le changement ne porte pas atteinte à cette " personnalité ", il peut y être procédé librement, sous réserve de l'autorisation administrative comme indiqué ci-dessous au paragraphe consacré à ce sujet, et nul ne peut s'en plaindre ;

- dans le cas contraire, le changement doit être autorisé à l'unanimité de tous les copropriétaires ; ce n'est pas écrit en toutes lettres, mais c'est établi par la jurisprudence.

Le principal problème, lorsque la destination de l'immeuble n'est pas franchement menacée, est que les syndics se retrouvent un peu seuls face aux demandes de changement d'affectation des locaux demandés par les copropriétaires, surtout lorsque ceux-ci les sollicitent pour signer les demandes de permis de construire ou d'autorisations administratives, les conseils syndicaux et les copropriétaires étant hostiles à de nombreux changements qu'ils n'ont pourtant pas le droit d'empêcher, et tentés d'abuser de leur possibilité de refus.

Si le syndic accepte, ils risque le désaveu de ses mandants ; s'il refuse, ou ce qui revient au même s'il se retranche derrière une non-autorisation de l'assemblée générale, il entraîne immanquablement la copropriété dans une procédure en abus de droit perdue d'avance, et a toutes chances de voir sa responsabilité mise en cause par le demandeur qui pourrait faire valoir le préjudice causé par un refus au mépris de ses droits les plus absolus ! sans compter que s'il n'a pas pris la précaution de consigner par écrit sa recommandation d'accepter la demande, sa responsabilité peut être mise en cause également par la copropriété pour manquement au devoir de conseil ! Rude fonction…

Il est à noter également qu'un changement d'affectation quel qu'il soit peut être considéré par le reste de la copropriété comme un motif de modifier la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à savoir celles " entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun " (et donc pas de celles " relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ") ; l'article 25f autorise l'assemblée à modifier la répartition " rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ", et ce à la majorité de tous les copropriétaires, et à défaut de décision prise en première lecture, à la majorité des copropriétaires présents et représentés en 2e lecture…

En cas de contestation d'une telle décision pour des motifs autres que de forme, les Tribunaux apprécient le caractère " nécessaire " d'une telle modification.

Enfin, en cas de changement de statut des locaux, le copropriétaire devra obtenir l'autorisation administrative de changement d'affectation comme indiqué ci-dessous au paragraphe consacré à ce sujet.

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