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Au cours de notre précédente assemblée nous avons votés des travaux de réfection de notre cage d'escalier. Le Syndic a exigé que le paiement des travaux commence dès le premier trimestre alors que les travaux ne sont prévus qu'en fin d'année. J'ai trouvé étonnant de payer (il ne s'agit pas d'acompte) avant la sélection de l'entreprise et le début des travaux. Le syndic m'a indiqué que cela était normal. A ce jour, nous (les copropriétaires) avons du verser une partie de la somme en se basant sur le maximum fixé pour les travaux en assemblée. Par ailleurs, nous avons un fond de travaux et de roulement. Mes questions : Est-il normal de payer avant les travaux alors que nous n'avons pas encore sélectionné l'entreprise ? que se passe-t-il en cas de défaillance du syndic ? Merci d'avance pour vos réponses.
Le syndic fait n'importe quoi parce que l'assemblée était mal préparée, faute au syndic mais aussi au conseil syndical.
L'ordre du jour aurait dû comporter le choix parmi plusieurs devis des travaux envisagés, le calendier d'exécution des travaux, le mode de financement et le calendrier des appels de fonds. Tout aurait été clair.
Il est malsain de ne pas faire sélectionner l'entreprise par l'assemblée générale.
Il est normal que les appels de fonds précèdent le paiement des factures des entreprises, mais il est inutile d'allonger les délais, sauf pour permettre au syndic de grapiller quelques intérêts sur le placement des fonds, dans la mesure où ceux-ci sont déposés sur le compte commun du syndic.
Il peut aussi être constitué un fonds de provisions pour travaux progressivement alimenté. C'est à l'assemblée générale de décider de constituer et d'alimenter ce fonds, en décidant d'un calendrier précis.
C'est aussi à l'assemblée générale de décider de l'emploi des provisions. Le fonds de roulement ne sert pas pour les travaux. Il constitue le volant de trésorerie nécessaire pour faire face aux dépenses courantes.
Si le syndic est défaillant et que la copropriété ne peut recouvrer les fonds qui lui appartiennent, la caisse de garantie intervient. Cela peut prendre du temps. Mais c'est un accident heureusement rare.
Merci de votre réponse si rapide. En effet l'entreprise n'a pas été sélectionnée au cours de l'AG, nous avons uniquement fixé le maximum. Ce qui signifie que nous payons, depuis le début de l'année, sur la base de ce maximum. Quand les travaux auront commencé (encore faut-il choisir l'entreprise), l'intégralité du montant de ces travaux aura déjà été versé au Syndic. Il me semble normal de verser un acompte de 30/40 % et de verser le solde à la fin des travaux. N'est ce pas cela la pratique habituelle, qu'en pensez vous ? Merci
Il y a une certaine lourdeur dont il faut tenir compte. Il est possible qu'il faille payer l'entreprise immédiatement dès la réception, surtout si c'est une petite entreprise ayant peu de trésorerie. Il faut alors que les copropriétaires aient reçu leur appel de fonds et y aient tous répondu dès la fin des travaux, ce qui pratiquement amène le syndic à lancer l'appel de fonds un mois avant.
Barde a tout dit. Une décision d'exécuter des travaux n'est parfaite que lorsque l'entrepreneur a été désigné et son devis adopté. Il faut espérer au moins que, dans votre, cas, le conseil syndical a reçu délégation de faire le choix. Ce n'est pas la meilleure solution mais elle a le mérite d'exister.
C'est aussi l'assemblée qui doit fixer les dates et montants des appels de fonds. Le syndic est en droit (et il en a le devoir) d'exiger des modalités de financement permettant le paiement des acomptes à l'entrepreneur aux dates prévues par le marché. Dans certains cas les syndics exigent à juste titre le paiement complet avant démarrage des travaux. Il est possible de placer les fonds même si le revenu est modeste. Ce système permet souvent d'obtenir un rabais de prix en contrepartie d'une garantie de paiement ponctuel des travaux.
Pour éviter les risques et suspicions, la solution de compte séparé au nom du syndicat est la meilleure. Il faut généraliser ce système qui est conforme à la nature du syndicat. Les plus modestes sociétés ont un compte bancaire ou postal.
Depuis la loi SRU, le compte séparé est le principe. Votre syndic ne peut gérer la trésorerie par compte unique à son nom que si l'assemblée l'a autorisé à le faire. Dans ce cas le syndicat ne peut s'en prendre qu'à lui même.
Ces dispositions peuvent satisfaire tout le monde. Que souhaiter de mieux ?
A partir du moment où un montant maximum pour travaux a été voté le syndic peut commencer, par prudence, à procéder aux appels de fond avant même le début des travaux. Sur le plan pratique le risque est quasi nul qu'il se retrouve avec des problèmes de trésorerie au moment de régler le 1er acompte ...! Ds les copropriétés où tout le monde paie "rubis sur l'ongle" cette pratique n'est pas nécessaire mais pour d'autres plus problématiques c'est peut être plus prudent bien que limite sur le plan légal.
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Posté - 10 août 2003 : 11:20:37
