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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 11 août 2003 : 14:57:23
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Le syndicat des copropriétaire peut-il obtenir la résiliation du bail d'un locataire via "l'action oblique" (dans le cas où le bailleur reste sourd aux injonctions du syndic). Selon un commentaire d'UI sur ce point la résiliation est impossible puisque le syndicat n'est pas partie prenante dans le contrat liant le locataire et le bailleur.
(URL du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=1600)
Or, il semblerait que ( CA Aix en Provence 31 janvier 2002 URL du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3376
) le syndicat est fondé à obtenir la résiliation d'un bail.
La portée de l'action oblique dépendrait -elle de la gravité des faits dus aux locataires indépendamment du contrat liant les parties ???
bp
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 12 août 2003 : 10:49:23
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Bon, cette question sur la portée de l'action oblique ne passionne pas les foules. Pourtant cette aspect est important notamment pour des conseils syndicaux en prise avec des locataires problématiques et des bailleurs peu coopératifs. L'action oblique est-elle la solution miracle pour un syndicat pour évincer un locataire qui ne respecterait pas le RC ???
bp |
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 12 août 2003 : 11:33:53
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Il n'y a pas vraiment foule en ce mois d'août et je pensais limiter mes interventions parce que j'ai d'autres impératifs, mais puisque vous insistez et qu'il n'y a personne d'autre, je fais un effort.
Je viens de lire le sujet 1600. Je suis étonné de la conclusion d'universimmo. Les notions de dette et de créance traitées par le code civil sont le plus souvent interprétées dans un sens général comme des obligations non seulement de payer mais aussi de faire. Je crois qu'un syndicat de copropriétaires dispose d'une action oblique contre un locataire en cas de carence du propriétaire. Il appartient au tribunal d'apprécier si cette action est fondée ou non. L'exercice de l'action oblique est soumis à la condition qu'il y ait carence du propriétaire et que la sanction que l'on cherche à appliquer au locataire soit en rapport avec les manquements du locataire à ses obligations.
Il faut donc réunir ces deux conditions si l'on veut faire résilier un bail :
1. que le syndicat ait exercé au préalable une action suffisante qui s'est révélée infructueuse et qu'il ne dispose plus d'autre recours que l'action oblique ;
2. que le manquement du locataire à ses obligations de respecter le règlement de copropriété soit suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail; un propriétaire ne peut résilier un bail pour des broutilles, à fortiori le syndicat ne peut le faire à sa place.
Dans la pratique, cette action oblique devra être reconnue par un tribunal, (je vois mal un locataire indélicat se soumettre à des injonctions du syndic alors que son propriétaire reste inactif), ce qui suppose un vote préalable de l'assemblée générale.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 12 août 2003 : 11:56:28
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Il n'y a pas foule et en plus il fait chaud ! En tout cas merci d'avoir pris le temps de répondre à mes interrogations.
bp |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 12 août 2003 : 22:05:41
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Et c'est fou ce que ça chauffe, un PC! En plus, à cette heure-ci, on voudrait ouvrir les fenêtres mais on ne peut pas dans la pièce du PC à cause de la lumière qui attirerait les moustiques...
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 13 août 2003 : 03:10:24
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D'accord avec ce qui précède (mais pour les moustiques de Thov je ne sais pas...), en soulignant ce que dit PF Barde : "cette action oblique devra être reconnue par un tribunal".
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clemouel
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2912 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 août 2003 : 21:58:22
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Merci (pour ce qui me concerne, je ne suis pas présentement en France caniculaire mais bien plus au nord, et là ça va... ; je vois aux infos météo que la canicule faiblit au moins sur le nord de la France, bien).
Mais, Cyril, j'ai une question : en regardant de près votre ventilo et en faisant arrêt sur image, je me demande si il tourne dans le bon sens par rapport à l'orientation de ses pales !
Expertise svp...
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 13 août 2003 : 23:18:09
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Bonjour,
Même à l'envers, ça fait du bien. Je me demandais justement s'il était possible d'insérer des images sur ce forum. J'ai la réponse. Mais si nous nous y mettons tous, universimmo va devoir augmenter sa capacité de stockage, quoique le prix du prix du méga-octets ne cesse de baisser. Quand je pense qu'en 1988, j'ai équipé mon vieux PC XT d'un disque dur de 20 Mo pour plus de 2000 F !
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 09:18:45
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Personnellement, je trouve ça génial, et en l'occurence rafraîchissant, l'insertion de cette image !!
Même à l'envers ça fait du bien.
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 10:36:37
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Non, j'ai dit une bêtise, l'image n'est pas chargée sur le site universimmo, son message contient simplement un lien vers le site de la Résidence du Cèdre dont Cyril, alias Clemouel, est le webmaster et sur lequel il a chargé cette image pour l'occasion en y insérant une page inaccessible par ailleurs.
Si vous vous voulez aller la chercher directement, ce qui d'ailleurs ne présente guère d'intérêt : http://91rollin.free.fr/images/ventilo.gif.
Excellent site dont il a déjà fait mention et qui donne aux propriétaires une foule de renseignements, ce qui doit faire faire au syndic l'économie de bon nombre d'appels téléphoniques. La copropriété a-t-elle négocié une baisse des honoraires en conséquence ?
Au chargement de la page, l'image est fixe un court instant, ce qui permet d'observer l'orientation des pales. Il me semble qu'elle tourne bien à l'endroit et je soupçonne Joseph de vouloir faire du dénigrement systématique.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 11:46:49
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Vous pouvez, sur l'action oblique, reprendre une réponse à Audette du 4 août sur le lien :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=5233
Je ne suis pas d'accord sur ce point avec Universimmo : si le bail comporte une clause obligeant le locataire à respecter le règlement de copropriété, cette obligation est une dette du locataire, une créance du bailleur. L'article 1166 du Code civil trouve donc application.
Si le locataire restaurateur fait déposer toutes ses livraisons de poissons et victuailles diverses dans les parties communes, il viole le RC. Si le bailleur mis en demeure de respecter lui-même son obligation de respecter et faire respecter le RC ne bouge pas : sa carence est établie. Le syndicat peut agir par la voie oblique.
La jurisprudence présente de nombreuses applications qui aboutissent à la résiliation du bail à la requête du syndicat : le principe a été posé par un arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 1985. La position demeure inchangée. L'avantage de l'action oblique est que le syndicat peut faire jouer la clause résolutoire du bail, qui est un véritable couperet.
Il faut noter en passant que certaines clauses de RC imposaient autrefois la communication au syndic de tout nouveau bail. Il ne s'agissait pas d'un privilège régalien, mais bien de faciliter l'exercice de ces actions. C'est pourquoi les UInautes ne doivent pas d'insurger dès l'abord en présence de ce genre de clause, encore moins alerter la Ligue des droits de l'homme, qui devrait au contraire contribuer à la protection des communautés immobilières contre les abus individuels.
L'action oblique a aussi des inconvénients car le locataire peut opposer au syndicat les exceptions (moyens de défense) opposables au copropriétaire bailleur.
Impossible d'aller plus loin dans l'exposé, car le droit de l'action oblique est une délicieuse récréation pour les juristes, mais un casse-tête pour les autres.
Conclusion formelle : Si les conditions posées par l'article 1166 du Code civil sont réunies, le syndicat peut obtenir la résiliation d'un bail en cas d'infactions constatntes du locataire.
******* Un petit détour : les droits de l'homme et la moquette
Pour les tenants de l'application absolutiste de l'article L 9 (dans mon lot, je fais ce que je veux) : un nième arrêt condamnant un copropriétaire qui a remplacé la moquette réglementaire par un carrelage, altérant ainsi l'isolation phonique (CA Paris 23e A 04 juin 2003). L'arrêt exprime que le "devis descriptif" de l'immeuble est un document conventionnel. La terminologie est hasardeuse. Mais la solution est claire. Il doit rétablir les lieux en l'état primitif ou placer un revêtement présentant les mêmes vertus d'isolation.
Reste le problème des acariens. Il faudrait un diagnostic.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 14:07:45
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JPM,
J'ai lu avec attention votre commentaire et si je reprends une contribution de PF Barde, l'action oblique doit être reconnue par le juge. Donc, je suppose que pour obtenir cette reconnaissance il faut que les manquements du locataires soient suffisamment importants (pour justifier une action oblique destinée à obtenir une résiliation du bail) ET que la carence du bailleur soit établie également. J'imagine donc que le syndicat des copropriétaires doit se constituer un solide dossier bourré de preuves (constats d'huissier, témoins des agissements du locataires, courriers divers d'avertissements, mises en demeure de cesser les troubles, mise en demeure au bailleur d'agir et d'actionner lui-même la clause résolutoire, etc ...).
Pouvez vous confirmer que ces 2 conditions sont nécessaires ?? Je devrais rajouter une 3iè condition : le syndicat doit obtenir l'autorisation de la copropriété (à quelle majorité?)
Qui devra supporter les frais de la procédure ??? Le syndicat ou le copropriétaire ???
bp |
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 16:36:58
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Je pense que JPM ne me contredira pas, il est évident qu'on ne peut résilier un bail que pour des motifs graves, que ce soit au titre de l'action simple du bailleur envers son locataire ou au titre d'une action oblique. J'imagine que si l'on exige le départ d'un occupant de l'immeuble, ce n'est pas simplement parce que son chien a fait pipi dans l'escalier et je suppose qu'avant d'envisager la résiliation du bail d'un locataire, le syndic a essayé de faire cesser les troubles par tous les autres moyens possibles et qu'il ne s'emploiera à faire résilier le bail du locataire qu'en désespoir de cause. Il pourra sommer le locataire par huissier de quitter les lieux mais il est évident que ce locataire ne s'exécutera pas. Donc, il faudra demander une décision de justice et le juge n'admettra le bien fondé de la demande qu'après avoir été convaincu par un dossier très solide. La première condition, l'existence de faits suffisamment graves est moins l'aboutissement d'une théorie juridique qu'un constat de bon sens.
La deuxième condition, l'établissement d'une carence du créancier, en l'occurence le copropriétaire bailleur, résulte de la jurisprudence. Je lis dans les notes du Code civil édité par Litec :
Citation :
L'exercice de l'action oblique implique l'inaction du débiteur (Cass. Civ 2e, 30 avril 1960).
Il faudra donc aussi prouver que le syndic a exercé sans résultat des pressions suffisantes sur le bailleur.
Quant à la troisième condition, c'est bien sûr la nécessité d'une autorisation de l'assemblée générale pour ester en justice qui résulte des dispositions du décret du 17 mars 1967.
C'est toujours le demandeur, en l'occurence le syndicat, qui fait l'avance des frais d'une procédure judiciaire. Il pourra évidemment demander des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du NCPC au locataire et au propriétaire et c'est le juge qui en décidera souverainement.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 18:29:12
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JPM approuve totalement les observations de Barde.
Je souhaitais avant tout infléchir quelque peu l'avis très prudent d'Universimmo sur la question.
On peut se demander si, comme le copropriétaire bailleur, le syndicat peut faire délivrer commandement au locataire et ensuite, demander au juge des référés de constater que la clause est acquise. Cela semble difficile car l'article 1166 exige que soient reconnues les conditions de l'action oblique, notamment la carence du bailleur. Sur ces points, le juge peut dire qu'il y a une difficulté de fond. Question à voir. Pour agir en référé, il faut avoir le bail ! On revient à la question évoquée ci dessus.
Pour les UInautes intéressés, l'arrêt de 1985 a été publié dans le Dalloz 1986 page 368 avec une note de M. Aubert , et dans la Revue trimestrielle de droit civil (RTDC) 1986 page 599 avec une note de M. Mestre.
C'est un question pratique importante et les syndics doivent au moins connaître cette possibilité.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 22:18:31
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Rien ne vous échape Joseph.
Effectivement, je n'avais même pas remarqué les palmes du ventilateur tournent à l'envers.
"Je me demandais justement s'il était possible d'insérer des images sur ce forum." la preuve est faite. Et il est possible de faire beaucoup plus. Le forum d'UI est conçu par SNITZ FORUMS. Jetez donc un petit coup d'oeuil sur http://www.forums2001.com/forum/portal_content.asp?sectionid=6.
"La copropriété a-t-elle négocié une baisse des honoraires en conséquence ?".
Et oui P.F. BARDE. vous vous en doutez bien. Une baisse même très significative des honoraires du syndic qui tient absolument à nous garder malgré cette chute.
Sans compter les économies importantes sur les charges courantes et plus.
Cordialement.
Cyril  |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 23:24:37
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Cyril,
J'avais été tenté par l'astuce (qui ne doit pas mériter plus que 2 et demi sur 20, et encore bien payé) de dire - outre que le climat caniculaire rend fort utile cet objet - que votre ventilateur était bien dans le sujet de l'"action oblique", parce que ses pales ont quelque chose d'oblique par rapport à l'air qu'il brasse. Mais cela devenait assez compliqué avec des pales à l'envers. Ca rappelle le freinage des Constellation Super G de mon jeune âge à l’escale des Canaries (moins nécessaire à Reykjavik, en raison du climat et de la longueur de la piste). Remarquez, ce n'est pas grave les pales à l'envers : il suffit de se mettre de l'autre côté du ventilo, ce qui réduit en quelque sorte à néant les soupçons de PFB... Ou bien de retourner l'image avec le logiciel approprié de traitement (déjà plus calé).
Bon, sur le reste du sujet, que BP, PFB et JPM ont continué à développer dans le vent contraire du ventilo que vous introduisîtes et nonobstant cet élément adverse, je suis évidemment d'accord qu'il faut que le dossier soit béton aux deux étapes pour pouvoir aboutir devant le juge.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 23:52:22
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Pour bprudhon :
Résumé de l'accord quasiment parfait avec Barde :
L'infraction : elle doit bien entendu présenter une certaine gravité. Il s'agit souvent d'atteinte à la destination de l'immeuble ou à l'usage du lot. C'est alors une infraction continue : le locataire commerçant peut vendre des voitures mais pas créer un atelier de réparation. Il peut s'agir aussi d'encombrement systématique des parties communes, d'une publicité lumineuse ou sonore. La preuve n'est pas un problème dans les affaires de baux commerciaux. Elle est souvent plus difficile pour les nuisances d'habitation (attestations, photos, constats, etc.). De toute manière action oblique ou directe, les preuves à produire sont les mêmes.
La carence du bailleur : ce n'est pas difficile à prouver. Deux lettres RAR du syndic indiquant les faits, rappelant les éléments de droit (clause du RC ou autres), et demandant une intervention auprès du locataire avec copie au syndic ; le cas échéant une sommation par huissier. La sommation peut être interpellative (l'huissier doit exiger une réponse du bailleur sommé qu'il reporte sur son acte ; à défaut il constate précisément la carence). Bien entendu il faut une carence réelle, mais le bailleur qui n'otient pas satisfaction doit agir judiciairement et en rapporter la preuve. Le syndicat peut intervenir dans cette procédure entre bailleur et locataire. Ceci étant il faut imiter la prudence prudhomale : à chaque infraction, un avertissement LRAR que l'on conserve précieusement.
L'autorisation ? C'est l'autorisation art. D 55 nécessaire pour toute procédure (majorité art. L 24). On revient à l'éternel problème : le syndic doit faire respecter le RC, la discipline, etc. mais ne dispose d'aucun moyen efficace entre deux assemblées annuelles. S'il y a 25 lots, on peut convoquer facilement ; s'il y en a 100, c'est différent. Il ne semble pas que cette question soit à l'ordre du jour du futur décret et c'est pourtant une difficulté majeure de la gestion des copropriétés. La jurisprudence rejette les autorisations données a priori, même pour des infractions aux modalités de stationnement en cour commune ! C'est pourquoi j'ai évoqué la possibilité d'une action en référé, mais avec la plus grande prudence.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 10:52:28
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Merci à tous pour toutes ces précisions.
Grâce à vos éclaircissements, que comprends mieux pourquoi on entend aussi peu parler de l'action oblique comme moyen pour agir contre un locataire en cas de carence du bailleur : sa mise en oeuvre ne va pas de soi et doit être envisager en dernier recours plutôt que comme une solution de facilité. Pourtant, les autres moyens à disposition d'un syndic n'impressionnent pas toujours et ça doit être assez frustrant pour une copropriété d'engager des frais d'huissier (constats, sommations), de RAR pour pas grand chose sinon pour se constituer un dossier solide afin d'obtenir la recevabilité de l'action oblique.
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 23:07:54
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C'est vrai mais l'action oblique est utilisée pour des affaires importantes qui concernent généralement l'exercice irrégulier d'une activité génante ou carrément interdite. Sa relative rareté vient aussi du fait qu'il existe des bailleurs qui interviennent quand le syndic les avise d'incidents.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 23:11:48
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Rappel : le syndicat peut demander par action directe contre le bailleur et le locataire la nullité d'un bail lorsque le locataire contrevient aux dispositions du CCH relatives à l'interdiction d'exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un local d'habitation. Dans ce cas l'ordre public permet à tout intéressé d'agir.
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