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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 15 août 2003 : 17:32:28
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Bonjour,
J'ai exposé à plusieurs endroits de ce forum mes problèmes avec un conseil syndical qui n'existe plus légalement (démission de + de 25% des membres) mais dont les membres s'accrochent à leur fonction.
Je remercie tous ceux qui m'ont répondu.
Je souhaiterais néanmoins savoir comment ceux qui ont pu se trouver dans mon cas ou qui ont été confrontés avec des conseillers qui sont plus dictatoriaux que syndicaux ont pu faire abandonner toute fonction à ces personnes qui pourrissent la vie d'une copropriété.
Hypothèse en vue d'une AG de sept. 2003 : Des personnes occupant un poste de conseiller syndical sont mises devant leur responsabilité (financière et juridique) lors d'une AG. Elles ne se reprsésentent donc plus.
Les copros ne voulant pas s'investir refusent d'occuper ces postes, moi-même en ayant marre, je laisse tomber, il n'y a pas de CS élu.
Le syndic doit donc demander au juge de désigner des conseillers, celui-ci fera appel aux candidatures --> Si les conseillers dictateurs se présentent, n'est-ce pas leur reconnaitre le droit de faire ce qu'ils veulent ?
Peut-on empêcher le juge de les désigner ?
Si tout le monde refuse le poste, que fait le juge ?
Amicalement
colette
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 août 2003 : 18:20:40
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La seule solution est que des personnes suffisamment disponibles et agissant dans l'intérêt commun se dévouent pour constituer un conseil syndical.
Si de fait des conseilleurs syndicaux peuvent être très influents, légalement leur responsabilité est à peu près nulle, l'entière responsabilité de la gestion reposant sur le syndic, seul représentant légal de la copropriété. Les "mettre en face de leurs responsabilité", en parlant de conseillers syndicaux ne peut revêtir qu'un sens moral.
Désignation judiciaire du conseil syndical
Extrait de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
Citation :
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Si le juge désigne les précédents, tout recommencera comme avant et la position des dictateurs sera renforcée par leur désignation judiciaire.
Il n'y a aucun moyen d'empêcher le juge de les désigner.
Si personne n'accepte le mandat de conseiller syndical, on ne peut que constater l'absence de conseil syndical.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 août 2003 : 23:27:38
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Pour Colette :
Combien de copropriétaires êtes-vous ?
Etes-vous la seule personne "consciente" de cette dictature et des "dégâts" causés par ce conseil syndical ?
Si les copropriétaires sont suffisamment nombreux à penser comme vous, et s'ils ont le courage de leurs opinions, vous pouvez demander leur révocation au cours de l'AG en expliquant noir sur blanc leurs manquements et les préjudices subis par votre copropriété.
Mais vous ne pourrez, à mon avis, jamais les évincer, si plusieurs personnes ayant quelques compétences et de la bonne volonté, ne reprennent pas le flambeau. Je rejoins donc l'avis de P. F. Barde.
Mais si vous êtes la seule personne consciente des problèmes, ce sera très difficile. Je suis moi-même confrontée exactement à ce même problème (que j'ai, à diverses reprises, exposé dans ce forum).
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 août 2003 : 11:35:19
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A propos du conseil syndical, il faut noter que la moitié au moins de ces conseils fonctionnent en toute illégalité faute par le réglement de copropriété ou à défaut par l'assemblée générale d'avoir "fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical" comme l'impose l'article 22 du décret dans la rédaction du décret du 9 juin 1986 pris pour l'application de la loi Bonnemaison du 31 décembre 1985.
L'organisation est en général prévue, mais les modalités de fonctionnement rarement.
Un membre du conseil peut faire valablement rapport du contrôle des comptes effectué au cabinet du syndic. C'est une mission individuelle et les observations n'engagent que le contrôleur. Le syndic peut répondre. Il en est de même d'observations relatives à la gestion. L'affaire se corse dès qu'il y a divergence au sein du conseil.
Le statut permet à l'assemblée de donner une délégation de pouvoir au conseil syndical (par exemple choisir un entrepreneur dans le cadre d'une décision de travaux dont le principe est voté et dans le cadre d'un crédit déterminé). L'exécution de cette délégation impose une décision du conseil syndical. Hormis le cas d'une décision unanime, que peut-on entendre par décision d'un collège de mandataires sociaux si la procédure d'élaboration des décisions n'est pas fixée ?
Dans les cas rares où les modalités de fonctionnement ont été fixées par l'assemblée, la décision n'a pas toujours été publiée. Elle peut être insérée à l'occasion de l'adaptation (ou plutot en même temps que l'adaptation) puisque la modification du règlement a été régulièrement décidée.
Cette situation a été évoquée par un arrêt de CA Paris 23 A du 24 juin 1998 mais la Cour n'était saisie que de la validité de la décision d'assemblée ayant désignée les membres du conseil sans fixer les règles d'organisation et de fonctionnement. Elle a jugé (bien) que la décision était valable mais qu'elle devait être complétée par une décision d'une nouvelle assemblée en ce qui concerne l'organisation et le fonctionnement. Elle a ajouté (justement) que l'omission ne sous-entendait pas " que le syndicat ait par cette abstention voulu affranchir le nouveau conseil de toute règle de conduite". Elle a enfin rappelé que l'objet, les droits et les devoirs du conseil sont fixés par le statut et que, de toute manière, la mission d'assistance et de contrôle incombant au conseil doit s'exercer doit s'exercer en conformité avec l'intérêt collectif de la copropriété.
C'est opportunément que le Cour est restée silencieuse à propos des "décisions du conseil".
La recommandation 13 de la Commission de la copropriété recommande aux rédacteurs de règlements de copropriété de prévoir les règles d'organisation et de fonctionnement mais reste taisante sur les conséquences d'une omission.
C'est sans doute ce silence assourdissant qui fait que le moyen semble n'avoir jamais été soutenu devant la Cour de cassation à propos de la contestation d'une délégation de pouvoir.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 août 2003 : 11:46:46
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A propos de la phrase de Colette : "un consil syndical qui n'existe plus légalement"
Le premier alinéa de l'article L 21 crée à l'égard des tiers une présomption d'existence du conseil syndical. Elle ne peut être combattue que par une décision de ne pas instituer un tel conseil prise à la majorité prévue par l'article L 26, conformément à l'avant dernier alinéa de l'article L 21.
Quand le conseil syndical a été institué, il existe. Il peut se faire que les sièges ne soient pas pourvus. La solution est alors celle du dernier alinéa : désignation judiciaire à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou du syndic. La situation est différente.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 16 août 2003 : 12:08:28
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Bonjour à tous,
Quand je dis que les personnes se disant du conseil syndical sont mises devant leur responsabilité financière et juridique, j'entends par là que ces personnes devront répondre de leurs actes, et je m'y efforcerai.
En effet, elles ont résilié depuis janvier dernier tous les contrats de la copro (vmc, entretien jardin, nettoyage ...). Le syndic n'a rien fait parce qu'il a été pris à partie dès les premiers jours de sa gestion.
Rappel historique si vous le permettez :
La présidente décide de révoquer le syndic (j'ai déjà donné ma dem. mais il reste encore 80% des membres au CS). Elle présente un syndic qu'elle connaissait et met son éléction à l'ordre du jour. Problème, 2 jours avant l'AG il est racheté par Foncia.
Colère de la présidente, elle dit ne l'avoir su que la veille, qu'on dit la trompé, qu'ils se sont fait élire par traitrise, etc. La gérente est traités de tous les noms. Surtout parce notre "présidente" pensait qu'une autre personne de ce syndic allait gérér la copro.
La vice présidente donne sa dem 2 jours après l'AG --> plus de CS officiel !
Face à cela le syndic se met en retrait et laisse faire. Les contrats sont révoqués, des clés sont changées ...
Pour info, étant celle qui m'oppose le plus à la "présidente", ma cage d'escalier (12 logements) est boycottée par la nouvelle entreprise de nettoyage. Il a fallu de les copros affichent une note sur la porte pour mettre en garde le personnel de nettoyage !
Dans la résidence, il y a 83 logements. Tout le monde sait ce qui ce passe, malheureusement chacun fait semblant de ne rien voir. Nous ne sommes que 3 à nous battre.
De plus à chaque AG nous dépassons à peine les 55% de présents ou représentés. Que voulez vous que vous fassions face à cette personne qui demande, par écrit, à tous les copro (sauf moi et quelques autres) de lui envoyer les mandats sans rien mettre dessus !!!
Voila pourquoi je dis responsabilité financière et juridique. Je veux tout faire, par tous les moyens pour que cela cesse.
Amicalement
colette |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2003 : 17:28:17
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Si l'assemblée a désigné le cabinet Sté X en qualité de syndic, la désignation demeure valable s'il y a seulement changement de majorité au sein de la Sté X, l'existence de cette société n'étant pas remise en cause.
S'il y a eu un changement plus fondamental et notamment un changement de nom de la société, qui serait devenue Foncia-X par exemple, la désignation peut être annulée.
Cela ne changerait rien à l'ambiance de l'immeuble, à la vérité. Elle restera la même avec n'importe quel syndic.
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