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yvesh
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 27 août 2003 : 13:43:48
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j'ai vendu un F2 et outre les provisions sur travaux que le syndic refuse de justifier (quote-part par rapport aux devis ou factures)
il me déduit 165 euros de frais de mutation
je lui ai réclamé l'autorisation (règlt de copropriété ou PV d'une AG
l'autorisant à prélever ces frais), il s'y refuse
merci de me donner les précisions en la matière
et les démarches que vous me conseillez d'effectuer
d'avance merci
yvesh
chila
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 27 août 2003 : 20:44:15
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Bonsoir Yvesh,
Avez-vous regarder les prestations particulières mentionnées dans le contrat du syndic qui vous a été joint lors de votre convocation à la dernière Assemblée Générale ?
Je suis certain que vous allez trouver votre réponse.
Cordialement.
Cyril  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2003 : 23:26:01
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Il faut également consulter le procès verbal de la dernière assemblée générale. Si le syndic fait mention de provisions sur travaux, il ne peut s'agir que de travaux décidés antérieurement à l'envoi par le notaire d'une demande de renseignements.
Le PV doit indiquer les décisions prises et le montant du ou des crédits ouverts. Il vous est facile de vérifier si les provisions indiquées correspondent bien à votre quote-part.
Si la résolution fait mention de travaux sans montant précis de crédits ouverts, la décision n'est pas encore prise.
Sur les honoraires, le principe n'est pas contestable mais, comme l'indique Clemouel, le montant doit figurer dans le contrat de syndic ou dans un barème d'honoraires exceptionnels joint à la convocation et adopté par l'assemblée.
Il ne faut pas trop pinailler, à mon avis, sur les contrats de syndic mais on ne peut transiger sur l'information préalable due aux copropriétaires en ce qui concerne la détermination des honoraires. Le barème, au moins, est impératif.
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yvesh
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 09:19:20
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Merci à CLEMOUEL pour sa réponse
l'envoi du contrat de syndic est-il obligatoire lors de chaque convocation à l'AG ?
en ce qui me concerne, rien n'était jamais joint
merci à l'avance
yvesh
chila |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 10:02:10
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Lors de chaque renouvellement du mandat de syndic, il lui est fait obligation de joindre à la convocation son contrat du syndic, ou du moins les conditions essentielles de ses "prestations" et honoraires.
Lors de son dernier renouvellement, pour combien de temps a-t-il été renouvelé ?
Que figure dans le PV ?
Depuis combien de temps étiez-vous copropriétaire ?
Si j'ai bien compris, vous n'avez jamais eu en main le moindre contrat de syndic ?
Encore un syndic nul !!!
Elisabeth |
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yvesh
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 12:22:00
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Merci à ELISABETH pour sa réponse,
je voudrais lui préciser que j'ai en mains
- convocation à l'AG du 18/12/2002 dont un des points de l'ordre du jour est le renouvellement du mandat du syndic (aucune annexe concernant quelque tarification que ce soit)
-procés verbal de l' AG du 18/12/2002 point 5)renouvellt du mandat du syndic:
le mandat du syndic .... est renouvelé jusqu'au 31 mars 2004
les syndic passe au vote
3764/10000 pour
contre: néant / abstention néant
puis arrivée d'un copropr.( qui récupère qq pouvoirs)
la majorité n'ayant pas été atteinte, le second vote à la majorité de l'article 24 cf aux disp. de l'art 81,° de la loi 2000-1208 du 13.12.2000 "solidarité et renouvellemen urbaisn" ...
total: 4144/10000 nouveau vote avec ce chiffre pour
personnellement je n'ai pas assité
aucune mention de tarification dans le PV , aucune annexe
j'ai l'impression que cela frôle l'irrégularité
j'ai fait une mise en demeure
et compte saisir le Tribunal Civil
votre avis s v p
cordiales remerciements
chila |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 15:16:30
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Le PV précise-t-il le montant des honoraires de votre syndic ?
Si non, j'ai l'impression, mais les spécialistes de ce forum me contrediront, qu'il n'est pas habilité à vous demander le moindre centime d'honoraires puisque vous n'avez rien voté concernant ses honoraires.
L'absence de contrat est me semble-t-il (voir jurisprudences) un motif d'annulation du mandat du syndic. Sous réserve des avis des autres contributeurs.
Quant à contester une AG ou certaines décisions, ou l'annuler complètement, vous n'"êtes pas sorti de l'auberge" puisqu'il faut prendre un avocat et présenter sa demande au TGI, donc des frais conséquents, ce qui freine malheureusement beaucoup de copropriétaires.
De plus, comme les 2 mois de contestation après l'AG sont dépassés, la seule possibilité qui existe, pour faire annuler une AG, c'est l'existence d'un vice de forme (oubli de convocation d'un copropriétaire, délai de convocation non respecté, oubli de la mention de l'article 42 dans le PV etc...). Dans ce cas, si j'ai bien compris, l'annulation est quasi-auomatique.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 16:22:58
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Pour Elisabeth :
Si les honoraires ne sont pas déterminés (Gestion courante et honoraires exceptionnels) dans le PV, on est bien d'accord : le syndic ne peut rien réclamer.
Mais quel est le texte (loi de 1965 ou décret, voire même un autre texte) qui prévoit explicitement l'envoi avec la convocation d'un "contrat de syndic" ?
Quid du syndic qui joint à la convocation un simple barème indiquant précisément :
Honoraires de gestion courante : NN euros HT (+ TVA au taux en vigueur)
Honoraires pour prestations exceptionnelles :
Hono sur travaux (hors entretien courant) : nn % sur coût HT
Dossier de mutation : nn euros HT
etc.
Je simplifie car c'est le principe qui est en cause.
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yvesh
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 16:51:16
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merci à ELISABETH et à JPM pour leur prise de position
effectivement aucune somme n'est mentionnée dans le PV ayant renouvelé le mandat du syndic
entre-temps le notaire vient de m'informer qu'un huissier a dressé à la demande du syndic une opposition à paiement
coût supplémentaire qui m'est demandé 103 euros
alors que j'aurais donné le "feu vert" si tout avait été régulier à mes yeux,
puis-je m'opposer au paiement de cette note d'huissier qui a été demandée par le syndic pour me "compliquer" l'existence
je compte sur vos avis
pour m'en sortir au mieux
Elisabeth fait allusion aux jurisprudences où puis-je les trouver?
cordialement merci
chila |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 17:11:50
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Cette opposition faite au notaire par le syndic par voie d'huissier est parfaitement légale. Si le vendeur n'est pas d'accord sur les sommes demandées par le syndic le notaire doit alors bloquer le prix de la vente (ou le montant litigieux ??) jusqu'à temps qu'une décision de justice tranche le différend.
Je vous conseille de vous reportez au sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3689
où notamment JPM explique dans le détail avec bcp de pédagogie le mécanisme en question.
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 18:33:24
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Il est curieux que le contrat du syndic n'était pas joint à la convocation de l'AG ; c'est bien l'une des choses que les syndics n'oublient pas.
Sauf erreur de ma part, il n'est pas obligatoire - bien que conseillé - de rappeler le montant des honoraires de charges courantes sur le PV d'une AG.
Quant à l'opposition du syndic, elle est légitime pour garantir les bons droits du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, dans 99 % des cas, un syndic réclamme toujours des frais lors d'une vente au vendeur et à l'acquéreur.
Pour ma part, mon syndic me réclammerait en cas de vente 183 EUR TTC pour l'établissement du questionnaire et 80,00 EUR TTC pour le calcul du compte prorata.
Même si votre somme de 165 euros vous parait excessive et compte tenu du peu de travail que cela occasionne pour le syndic, elle correspond - hélas - au prix du marché.
Quant au 2ème vote de son élection ("total: 4144/10000 nouveau vote avec ce chiffre pour"), belle boulette du syndic.
En effet, puisqu'il s'agit d'un vote à la majorité de l'art. 24, il ne peut s'agit que de 4144/xxxxx où xxxxxx représente le total des quotes-parts de copropriété des seules personnes présentes où représentées, donc certainement pas 10.000.
Enfin, pour répondre à JPM :
Citation :
Si les honoraires ne sont pas déterminés (Gestion courante et honoraires exceptionnels) dans le PV, on est bien d'accord : le syndic ne peut rien réclamer.
Pas certain.
Sauf erreur de ma part, le syndic peut très bien proposer de faire voter à la majoriter de l'article 25 "réelection du Cabinet X en qualité de syndic de la copropriété sise... suivant les conditions, et notamment financières, du contrat joint à la convocation."
Cordialement.
Cyril |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 19:09:12
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Suite aux
• « Sauf erreur de ma part, le syndic peut très bien proposer de faire voter à la majoriter de l'article 25 "réelection du Cabinet X en qualité de syndic de la copropriété sise... suivant les conditions, et notamment financières, du contrat joint à la convocation." »
• « Sauf erreur de ma part, il n'est pas obligatoire - bien que conseillé - de rappeler le montant des honoraires de charges courantes sur le PV d'une AG.
de Cyril : oui cela est valide.
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yvesh
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 19:09:59
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Merci à CLemouel pour sa prise de position
que 99 % de syndic prennent des frais de mutation c'est OK
j'ai revu les textes, mais il est indispensable (arrêté du 21/12/80) que pour percevoir une rémunération celle-ci doit être déterminée dans un contrat de syndic ou une délibération lors d'une AG au préalable
faut-il se laisser faire quand même
ou réagir vis à vis d'un syndic peu scrupuleux
qu'en pensez-vous?
chila |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 21:12:45
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Où peut-on trouver le texte de l'arrêté du 21/12/80 ?
Il y a tellement de syndics peu scrupuleux.....
C'est tellement compliqué et épuisant de ne pas se laisser faire....
Qu'il faut une bonne dose de courage, de temps et d'argent pour attaquer un syndic. Ils sont tout-puissants et ne se privent absolument pas de profiter de cet avantage.
Les copropriétaires ne sont que des pantins entre leurs mains ; ils font quasiment ce qu'ils veulent et comment ils veulent.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 22:08:26
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Le texte présent est en fait l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 « relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels »
(texte en p. 1065 sous Edition Dalloz du Code de la Consommation ou à : http://www.adagio.com.fr/consomed/FRCO0430.HTM ).
Il mentionne ce qui suit s’agissant des syndics de copro :
Citation :
Art. 1er. À titre de mesure de publicité des prix, les professionnels distribuant ou proposant les produits et services concernés sont tenus de respecter les règles relatives à l'information du consommateur définies dans les textes énumérés à l'annexe n° 1, ainsi que les règles reprises en annexe n° 2.
Art. 2. L'application des mesures visées à l'article 1er ne dispense pas des obligations prévues à l'arrêté n° 25-921 susvisé.
Annexe n° 1
…..
Annexe n°2
…..
Syndics de copropriété
Un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment.
…..
UI,
Pourquoi ne pas le coller dans le Guide Juridique du site, dans lequel il ne figure pas ?
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 23:05:19
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Merci Joseph d'avoir conforté mes propos.
Si je comprend bien Yvesh, vous vous êtes opposé à payer le montant réclammé par le syndic qui comprennait entre autre ces frais de mutations (165 euros) et ce syndic a donc dû délivrer une opposition d'un coût de 103 euros.
Le "jeu" en vaut-il vraiement la chandelle ?
Cordialement.
Cyril |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 août 2003 : 15:04:43
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Sur les honoraires, je suis d'accord avec Toison pour ce qui est de l'application de l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 qui impose :
Citation :
un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment.
…..
C'est le "baréme des honoraires". A noter que la distinction entre gestion courante et "autres honoraires de gestion" n'est pas une nouveauté de l'époque. Elle existait déjà au temps de la taxation administrative des honoraires.
L'arrêté précise en outre que " les prestations particulières comportent toutes les missions effectuées par le syndic, autres que les tâches de gestion courante, à la demande expresse de la copropriété. Bien entendu la condition en gras n'est pas appliquée strictement et n'est pas dans le droit fil de la notion ancienne.
Cet arrété ne fait pas la moindre allusion à un " contrat de syndic ". Il est surprenant de constater que l'on trouve mention sous la plume de juristes éminents du caractère obligatoire de l'envoi avec la convocation du projet d'un "contrat de syndic" dont on ne trouve trace ni dans la loi ni dans le décret.
Revenons à la pratique :
Un baréme détaillé des honoraires doit être joint à la convocation, conforme à l'arrété de 1986 et qui peut avantageusment être plus complet en mentionnant des modalités d'exécution qui, le plus généralement ont trait à la gestion courante (assistance à un CS par trimestre par exemple, voire permanences occasionnelles sur place).
Il est à mon avis inutile de lister les prestations de gestion courante couvertes par les honoraires forfaitaires car tout ce qui n'est pas prévu en prestations exceptionnelles est, par défaut prestation courante. Mais, si cela peut faire plaisir, listons.
Il doit être approuvé par l'assemblée générale. Il peut être amendé en cours d'assemblée. C'est pourquoi la résolution adoptée doit prévoir d'annexer le baréme adopté au procès verbal :
" L'assemblée, connaissance prise du baréme de rémunération joint à la convocation fixe la rémunération du cabinet X, syndic, pour l'exercice 2004, à la somme de nn euros ht (nnn euros ttc) au titre de la gestion courante.
[Elle prend acte de ce que cette rémunération a été établie en fonction des modalités particulières de gestion suivantes :
- ...
- ... ] (entre crochets : facultatif)
Elle fixe, pour la même période, les honoraires pour prestations exceptionnelles conformément aux indications du barème sus visé, qui sera annexé au procès verbal de l'assemblée. "
De cette manière tous les copropriétaires auront eu connaissance avant l'assemblée, des rémunérations proposées, et, après l'assemblée, des rémunérations définitivement adoptées. La situation est claire. La procédure est conforme aussi bien aux dispositions du statut qu'à celles de l'arrété de 1986 et enfin aux principes élémentaires du droit des assemblées.
Mais le contrat, alors ? Pas de fumée sans feu. On en trouve la trace dans un engagement de modération n°425 souscrit par certaines organisations professionnelles et agréé le 24 septembre 1980, repris ensuite par un accord de régulation du 16 janvier 1982. C'est un "contrat de mandat". Je passe sur les multiples critiques de l'époque.
Le syndic n'est pas un mandataire classique du Code civil, désigné par un mandant. C'est un mandataire social élu. Seulement voila : on n'a pas eu le temps encore de déterminer avec précision le statut des mandataires sociaux. Quant à la loi Hoguet, souvent invoquée, elle dispense expressément le syndic d'un mandat écrit autre que le procès verbal de l'assemblée qui l'a désigné.
Quant à la question d'YVESCH :
Il manque toujours la réponse à la question principale : le coût des travaux a-t-il été fixé par l'assemblée générale.
Si non : le vendeur n'est débiteur de rien et le syndic ne peut valablement faire opposition sur le prix. (Celle ci ne bloque le versement qu'à concurrence de son montant). Que disait la promesse de vente à propos d'éventuels travaux ?
Quant à l'observation de Clemouel :
***************
Enfin, pour répondre à JPM :
Citation :
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Si les honoraires ne sont pas déterminés (Gestion courante et honoraires exceptionnels) dans le PV, on est bien d'accord : le syndic ne peut rien réclamer.
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Pas certain.
Sauf erreur de ma part, le syndic peut très bien proposer de faire voter à la majoriter de l'article 25 "réelection du Cabinet X en qualité de syndic de la copropriété sise... suivant les conditions, et notamment financières, du contrat joint à la convocation."
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Si la décision renvoie au contrat joint, les honoraires sont déterminés. Mon observation ne s'applique que s'ils ne le sont pas.
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