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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 01 sept. 2003 : 01:27:51
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1.- S'agissant d'un ensemble immobilier doté d'un syndicat principal et de plusieurs syndicats secondaires, quelqu'un a-t-il eu l'expérience de mettre en cause - par action judiciaire - la validité de la tenue d'une réunion unique d'AG pour l'ensemble de ces structures qui se déroule le même jour, à la même heure de convocation et au même lieu ?
Ceci sachant que :
• la convocation – unique - est libellée "Assemblées Générales de l'ensemble Immobilier X" (il y a un seul et même syndic pour le Syndicat Ppal et chacun des secondaires),
• en début de séance, il est formellement constitué des bureaux différents (qui siègent ensemble à la même table - mais, vous l'imaginez, en pagaille),
• l'OduJ est commun et chacun de ses points thématiques est appelé au fur et à mesure, avec votes selon les cas soit des membres du Syndicat Ppal soit des membres de tel ou tel syndicat secondaire (avec des méli-mélo que vous imaginez, et des scrutateurs qui assez vite s’emmêlent allégrement les crayons, tandis que le syndic assure le secrétariat de l’ensemble - nominalement pour chacune des AGs des divers syndicats),
• il y a un PV commun, signé de chacun des bureaux,
• les comptes sont restitués sous une liasse unique, avec répartitions des charges selon le RC – qui est commun à l’ensemble -, tandis que les appels de fonds sont uniques pour un copropriétaire donné, et qu’il n’est tenu qu’une seule trésorerie pour l’ensemble agrégé de tous les syndicats et non une trésorerie par syndicat.
• un copropriétaire peut ne faire partie que du syndicat principal (tous les copros de l’ensemble sont, par construction, membres de ce S.Ppal) et d’un syndicat secondaire (par construction, tout copro dans l’ensemble est membre d’un secondaire au moins).
2.- Mon analyse – fondée sur la loi de 1965 et son décret d’application de 1967 - est que chacun des syndicats doit voir ses membres convoqués pour siéger séparément (même si c’est le même jour dans la même salle, mais à la suite – avec éventuellement/préférablement tenue de l’AG du syndicat principal puis établissement et diffusion séparée des PVs du principal et de chacun des secondaires, mais je ne suis pas trop sûr de ce dernier point).
Qu'en pensez vous ?
3.- Une action intentée pour faire annuler la tenue d’une AG du syndicat principal au motif qu’elle n’est pas convoquée de façon séparée, entraînerait-elle – pourrait-elle entraîner –, dans ces conditions, l’annulation de la tenue des AGs de chacun des syndicats secondaires ytenues le même jour sur même convocation, ou faudrait-il introduire autant d’actions qu’il y a de syndicats ? Le motif avancé de la demande de l'annulation serait en l'espèce la convocation tardive.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 09:17:36
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Je n'ai jamais entendu parler d'une telle situation. Je ne peux donc invoquer une quelconque expérience. Puisque de toutes façons il faudra agir par ministère d'avocat, le mieux serait d'en interroger un spécialisé dans les copropriétés tel Me Lebateux qui a dû voir par mal de cas tordus.
La lecture des textes ne me fournit aucune réponse à votre question n° 2.
Chaque syndicat étant autonome avec une personnalité civile propre, je pense qu'il faudrait introduire une action distincte par syndicat.
Pour appuyer une demande d'annulation, je la fonderais sur ce que révèle le PV de l'atmosphère de l'AG. Si celui-ci est illisible, c'est que les différentes assemblées rassemblées étaient trop confuses pour que les copropriétaires pussent délibérer valablement et logiquement il y aurait lieu de prononcer leur annulation.
Sans annuler l'ensemble des assemblées pour vice de forme, il y a motif à faire annuler l'approbation des comptes qui ne sont pas tenus distinctement.
Je ne résiste pas à la tentation de vous demander quel serait votre intérêt à agir.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 22:15:48
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Bonsoir Joseph,
Les questions sur les syndicats secondaires sont assez rares et assez complexes dans les faits géénralement.
Commençons par rappeler que les Assemblées Générales des syndicats secondaires s'appellent généralement des Assemblées Spéciales (AS).
Les syndicats secondaires sont des syndicats à part entière quant les décisons concernent uniquement le bâtiment en question.
Au même titre qu'une AG classique, une AS doit donc être réunie au moins une fois par an.
De plus, cette AS doit être DISTINCTE de l'AG du syndicat principal (CA Paris 01/03/1984 - Dalloz IR 1984-411).
Citation :
P.F. BARDE : Je ne résiste pas à la tentation de vous demander quel serait votre intérêt à agir.
C'est un moyen de pression supplémentaire à l'encontre du 'foutriquet'.
Enfin, chaque Copropriété Secondaire est une entité à la personnalité civile.
Quand les AG et AS ne sont disctinctes, faut-il faire annuler l'AG ou les AS ?
Bonne question et je n'ai pas spécialement la réponse. J'aurais tendance à dire que de toute façon, l'AG comme les AS seront nulles.
Universimmo : au secours !!!
Cordialement.
Cyril  |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 22:56:39
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Puisque Clemouel aime pinailler sur les termes, je vais pinailler à mon tour : une assemblée spéciale n'est pas une AG d'un syndicat secondaire, c'est une AG d'une partie de la copropriété, souvent un bâtiment ou une cage d'escalier appelée à voter pour des travaux ne concernant que les copropriétaires de cette partie de la copropriété. A ma connaissance il n'y a pas de terme particulier pour désigner une AG d'un syndicat secondaire.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 sept. 2003 : 03:24:30
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1. Oui, comme l’a supposé Cyril, ma question sur ce thème des assemblées agrégées était bien pour ajuster éventuellement une volée de flèches supplémentaires sur la cible que constitue le syndic foutriquet (je devrais dire ‘le syndic anciennement foutriquet’, en fait, car il a été rebaptisé ‘le syndic bracayon’, comme j’en ai rendu compte dans le sujet 4665 en juin dernier – donc bien avant la canicule : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4665 ).
A ce stade, nous ne sommes pas encore déterminés à introduire une action (en fait des actions : une par syndicat, comme me le conseille P.F. Barde, à juste titre à mon avis - et je le remercie pour cela aussi) pour faire annuler les AGs mélangées à ce motif de mélanges bracayonnesques, mais nous remplissons notre carquois de toutes les flèches possibles et les affûtons avec soin.
Les actions que nous envisageons visent évidemment -aussi- les comptes mélangés qui furent adoptés lors de telle ou telle des réunions mélangées de ces dix dernières années, ce qui ferait une assez grande lessive... Il faudra contrôler la mousse.
2. Merci à Cyril de la référence de l’arrêt de 1984 de la CA de Paris, que je vais potasser dans tous ses recoins, avec avocat dès mon très prochain retour à Paris.
Si quelqu'un a d'autres références et des points de repères complémentaires, je suis preneur.
3. Sur la dénomination de « spéciale » pour une AG, je renvoie dans leurs cordes et Cyril et P.F. Barde, vlan :
• d’une part, lorsque des copropriétaires prennent seuls part à un vote pour des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, ou d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement donné, qui les concernent seuls, et ce si le RC le prévoit, c’est au sein de l’assemblée qu’ils le font et non au sein d’une formation particulière.
Ceci selon ce que prescrit le second alinéa de l’article 24 de la loi de 1965.
• d’autre part, la qualification d’assemblée ‘spéciale’ est réservée au seul cas de formation d’un syndicat secondaire, comme le dit – en employant spécifiquement ce vocable – le premier alinéa de l’article 27 de cette même loi ; ensuite les membres d’un syndicat secondaire tiennent des assemblées tout court, comme tout autre syndicat.
Sauf si je l’ai mal scannée (dans ce cas, c’est grave…), la loi de 1965 ne fait pas état d’assemblées ‘spéciales’ pour autre chose que cela.
4. Comme Cyril, je sollicite l’avis de UI sur cette question de mélange des assemblées.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 09:40:47
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L'assemblée spéciale est l'assemblée des copropriétaires de parties communes spéciales, c'est à dire communes à certains copropriétaires seulement. C'est le cas lorsqu'en l'absence d'une organisation en syndicats principal et secondaires d'un groupe d'immeubles, les parties communes des divers bâtiments sont néanmoins parties communes spéciales, indivises entre les seuls propriétaires des lots constituant un bâtiment.
Lorsque certains copropriétaires seulement contribuent aux charges d'une partie ou d'un élément d'équipement commun ils participent seuls aux votes concernant ces partie ou éléments d'équipment mais au sein d'une assemblée générale de tous les copropriétaires.
Les assemblées générales du syndicat principal et des syndicats secondaires doivent être totalement distinctes (convocations, heures de réunion, ordre du jour, présidence et bureau, délibération, scrutin, procès verbal, notification). La diffusion des PV n'étant pas obligatoire, le syndic peut diffuser le PV principal et le PV secondaire dans un même pli.
Si les plis LRAR contiennent des documents principaux et des documents secondaires, le syndic doit rapporter la preuve qu'un seule pli LRAR contenait bien les deux séries. Cette preuve est impossible, même si on se réfère au poids justifié du pli LRAR.
Dans la pratique il est théoriquement possible de convoquer l'une après l'autre les assemblées mais les problèmes pratiques sont nombreux.
Il est fréquent que les assemblées soient en fait groupées en une réunion unique mais il faut au minimum sauvegarder les apparences et les risques d'annulation sont patents. Plusieurs arrêts sur ce point.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 15:13:39
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Je n'ai pas une opinion sur tous les points évoqués par Joseph dans sa question.
Sur le point 2, j'aurais pour ma part tendance à considérer que, a priori, de manière générale, ce qui n'est pas interdit est autorisé.
Par ailleurs, et toujours en soi, la réponse dépend de la conception que l'on se fait de l'articulation entre le syndicat principal et le (ou les) syndicat secondaire. Les termes utilisés peuvent laisser penser que celui-ci est subordonné à celui-là. En revanche, la loi reconnaît l'autonomie juridique du syndicat secondaire (notamment, il est doté de la personnalité juridique).
Cependant, en plus de l'arrêt mentionné dans la contribution de Cyril (Paris, 1er mars 1984, D. 1984, I.R., p. 411, obs. Giverdon), il est également possible de citer l'arrêt rendu par la Cour de Paris, le 25 septembre 1981 (D. 1981, I.R., p. 397, obs. Giverdon).
A toutes fins utiles, n'ayant pas le temps de pousser plus avant mes recherches, je vous indique avoir trouvé ces références dans le code Dalloz dit des loyers (...) et de la copropriété, édition 1989, sous l'art. 27 de la loi de 1965, dans une note 3 figurant sous l'intitulé "Objet et fonctionnement du syndicat secondaire" .
J'ai conscience que mon "code" est un peu ancien. De même, les manuels que j'ai sous la main, à mon domicile, sont muets sur la question précise posée par Joseph.
Je restitue le contenu de cette note 3 : "A partir de la création d'un syndicat secondaire, les décisions entrant dans l'objet de ce syndicat doivent être exclusivement prises par les copropriétaires intéressés réunis en une assemblée particulière au syndicat secondaire et non délibérant, même par section ou par "ordre", au sein de l'assemblée générale du syndicat secondaire".
Evidemment, il faudrait consulter ces arrêts (en texte intégral si possible) pour en apprécier la porté.
Je suis désolé d'apporter à Joseph une réponse de normand, mais je ne peux pas faire plus.
Ces arrêts semblent néanmoins abonder dans le sens de ce que Joseph poursuit.
Sur le point 3, en fonction de ce qui précède (personnalité juridique propre du syndicat secondaire), il me semble prudent d'engager autant d'actions qu'existent de syndicats secondaires. Je suis sur la même voie que P.F Barde.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 16:25:44
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Merci de vos réponses.
Consultation juridique pointue en cours dans la perspective d'une demande au TGI d'annulation des AGs à ce motif de mélange.
Ceci parallèlement/conjointement à une autre demande d'annulation, pour tout ou partie des syndicats concernés (le principal et les secondaires), au motif d'une convocation à moins de 15 jours (on les accumule…).
L'article 42 va s'user... Je tiendrai au courant.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 sept. 2003 : 14:59:51
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Nous confirmons l'indépendance des syndicats et de leurs objets : dès lors qu'existe un SDC secondaire pour un bâtiment, le SDC principal n'a plus qualité pour intervenir sur les parties communes spéciales de ce bâtiment !
Toute confusion des débats et des votes, et a fortiori toute confusion des "notifications" des convocations, des pièces jointes et des PVs est une cause de nullité (qu'il faut par contre demander syndicat par syndicat) !
La remarque de JPM concernant la diffusion des PVs ne vaut donc que pour les PVs diffusés en lettre simple ; par contre la "notification" aux "opposants" et "défaillants" doit se faire PV par PV !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2003 : 18:46:33
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Sur l'observation d'Universimmo :
Nous sommes bien d'accord et je n'ai, précédemment, rien dit d'autre.
C'est une question de terminologie précise :
la diffusion du procès-verbal s'entend de l'envoi en lettre simple aux copropriétaires présents ou représentés. Elle n'est pas obligatoire mais c'est heureusement un usage courant.
la notification du procès-verbal s'entend de l'envoi par pli recommandé avec AR aux absents et opposants, qui a pour vertu de faire courir le délai de contestation à compter du lendemain de la date de première présentation.
A noter, s'agissant du syndicat principal, l'alinéa 3 de l'article 22 de la loi (peu connu) qui écarte la limitation du nombre de pouvoirs à l'assemblée générale du syndicat principal, en ce qui concerne le copropriétaire d'un syndicat secondaire dès lors qu'il ne détient que des pouvoirs de copropriétaires de ce syndicat.
En d'autres termes, à l'assemblée principale, un copropriétaire du syndicat secondaire B peut détenir, à l'extrême, les pouvoirs de tous les autres copropriétaires du syndicat secondaire B. Cette disposition a pour objet de faciliter la tenue des assemblées principales.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 sept. 2003 : 02:50:04
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Merci de ces contributions.
Le principal moyen que nous allons retenir pour demander l'annulation de plusieurs réunions (on va remonter sur 3 ans pour des raisons tactiques, afin de bien vider le sac mais de ne pas foutre le binz intégral) est le plus simple : les AGs mélangées n'ont donné lieu qu'à une seule liste d'émargement (c'est par la porte d'entrée que se pratiquent la majorité des cambriolages...).
JPM, si je vous racontais comment le ciboulot du syndic se plante pour l'application du 3ème alinéa de l'article 22 de la loi de 1965, vous vous étrangleriez.
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