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MYDU
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 04 sept. 2003 : 14:41:00
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Dans le cadre de la loi SRU, chaque copropriété se doit de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble à Jour. Est ce OBLIGATOIREMENT le syndic qui doit s'en charger. Le syndic bénévole peut il le faire. Il y a t il un tarif normé dans la gestion de celui ci ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2003 : 09:34:52
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C'est le syndic, bénévole ou professionnel, qui doit établir le carnet d'entretien. Le contenu du carnet est tellement modeste qu'il n'y a pas lieu de prévoir une rémunération pour ce faire.
Si un véritable carnet d'entretien est établi, avec reprise des travaux anciennement exécutés, sa création peut être rémunérée car le travail est assez lourd, même si le syndic reçoit la collaboration du conseil syndical ou d'un copropriétaire ancien.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 15 sept. 2003 : 11:57:41
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Au nom de quoi le travail du carnet d'entretien, aussi modeste que celui-ci vous semblât-il, serait par principe bénévole, et par exception payant ?
Pourquoi le syndic devrait-il dans certains cas travailler gratuitement ?
Je ne saisis pas bien ce qui justifie cette position.
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2003 : 17:16:43
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Cher Juto,
Je suis absolument favorable à la rémunération des travaux exigés par une réglementation nouvelle qui ne pouvait être prise en considération au moment de la présentation et de l'adoption du barème d'honoraires.
Quant au carnet d'entretien, tel que prévu par le décret, c'est un chiffon de papier dont la durée d'établissement est inférieure à celle d'une lettre courante.
Nous sommes tous d'accord, enfin presque (!), pour faire du carnet d'entretien un document sérieux et utile. Son établissement par le syndic, à mes yeux seul qualifié pour ce faire, et qui en est d'ailleurs seul responsable juridiquement, justifie alors une rémunération, même s'il est aidé par le conseil syndical.
Je pense que les syndics s'honorent en ne demandant rien pour le chiffon de papier.
Mais à ce propos, je vous pose à vous, bien qualifié pour un avis sur ce point, ma question déja ancienne : pourquoi établir les honoraires d'établissement d'un vrai carnet d'entretien en fonction du nombre de lots ? Pour un immeuble ancien de 20 lots, le syndic peut passer deux fois plus de temps la dessus que pour un autre immeuble de 40 lots.
Je pense que le temps passé est un facteur plus objectif. Mais plus difficile à manier il est vrai.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 18 sept. 2003 : 16:37:12
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Je suis d'accord que le critère du nombre de lots est mauvais, mais c'est le moins mauvais.
En tout état de cause, rien n'est plus horripilant que ces honoraires annexes. Ils donnent à tout coup le sentiment d'un pouvoir discrétionnaire du syndic. Je suis favorable au forfait complet.
L'évolution vers le forfait complet se fera inexorablement, mais la situation n'est pas encore mûre pour cela.
Cordialement.
Z.Juto |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 sept. 2003 : 01:55:44
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Zjuto,
Le probleme du forfait complet, c'est que l'on peut facilement comparer ... le prix, et bien, souvent, malheureusement, les gens vont toujours au moins cher.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2003 : 10:20:02
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Le critère du nombre de lots est mauvais, mais c'est le moins mauvais.
Pourquoi la rémunération en fonction du nombre d'heures passées sur un dossier serait-elle mauvaise ?
S'il y a 10 lots, le syndic risque de na pas être suffisamment rémunéré. S'il y en a 80, il sera peut-être trop rémunéré. Or il est possible qu'il ait passé le même temps, ou à peu près, dans les deux cas, à établir un carnet d'entretien correct.
La rémunération globale forfaire, c'est l'idéal mais cela force le syndic à prévoir la rémunération de dossiers de recouvrement alors qu'il n'y en aura peut être pas au cours de l'xercice.
Il y a d'autre par des prestations qui sont attachées à la personne du copropriétaire. C'est au moins le cas de la note d'information au notaire dans le cas d'une vente.
Mais il est bien certain qu'il faut élaguer dans les prestations exceptionnelles. C'est alors une extension de la forfaitisation qui est la seule solution (augmentation des honoraires de gestion courante).
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jalno
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 10:19:30
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Bonjour,
Qu'en est-il de la réponse ministérielle disant que ce carnet d'entretien fait partie des prestations de base du Syndic ?
Y-a-t-il un texte officiel sur ce sujet ?
Nous, copro de 115 lots, le Syndic nous facture sans concertation aucune 1815 €. Qu'enpensez-vous ?
Cordialement.
Jalno
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 11:22:59
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C'est du vol !!
Mais réponse ministérielle ou pas n'oubliez pas que les honoraires sont libres!! Donc, à vous de négocier, faire marcher la concurrence etc ...
bp |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 13:05:26
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Mais ça fait du 15,78 € TTC par lot !!! C'est monstrueux !!!
Qu'entendez-vous par "sans concertation" ? Le prix n'a pas été mentionné dans les honoraires annexes du dernier contrat voté de votre Syndic ???
Cher Juto, je vous rejoins sur le fait que cette prestation n'a pas à être bénévole, elle représente effectivement un travail, et pas forcément si minime, ça m'a pris assez de temps comme ça...
Mais certainement pas à un prix si exagéré...
Cordialement,
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 15:01:43
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Maelle,
Combien prenez-vous? et combien de temps cela vous a pris? Quel est le contenu du carnet d'entretien?
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 17:21:43
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Si l'on s'en tient au contenu prévu par le décret, il faut au maximum 3 heures pour établir le carnet d'entretien, quelle que soit l'importance de l'immeuble (hors ensemble immobilier à la rigueur).
Si l'on prend globalement l'heure à 700 Francs ttc, je prends l'heure/cabinet (gestionnaire + exécutant + frais), on arrive à
320 euros sans chipotage, me semble-t-il.
Pour beaucoup d'immeubles, dans le même cadre : 1 h 30 suffit largement.
Pour un carnet bien fait ? On peut compter de 4 à 10 heures si les chantiers anciens sont repris pour exploitation des données techniques, ce qui est hautement souhaitable. On va donc de 450 à 1100 euros dans les cas extrêmes.
Dans mon esprit le carnet d'entretien est informatisé. On fait un tirage papier dont le dernier exemplaire à jour est le document officiel. Une partie du carnet d'entretien est la simple reprise de données déjà saisies.
1815 euros ? Comment le syndic a-t-il établi son décompte ?
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 18:04:37
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Prados,
6 € TTC par lot principal et par an, soumis chaque année lors de l'élection du Syndic dans les honoraires annexes.
Son contenu, tel que je le fournis, est en résumé la désignation de l'immeuble, la date de construction, le nombre de lots, les contrats en cours (avec délais de résiliation etc...) les gros travaux (Par bâtiment, date d'AG, montant, date de clôture...) Je remonte pour les travaux aussi loin que possible grace aux registres des procès-verbaux, ainsi qu'aux dossiers travaux archivés, c'est fou ce qu'on y découvre...
Les contrôles règlementaires et leurs résultats (amiante, etc...), également les travaux en prévision (programme validé en AG également)
Le temps varie effectivement en fonction des copropriétés, mais un examen complet du dossier d'une résidence pour une mise à jour complète du carnet d'entretien fidèle à la réalité peut prendre plusieurs heures.
Ce temps me paraît néanmoins indispensable afin de fournir des renseignements exactes, le Syndic étant responsable des informations erronnées qu'il pourrait transmettre par le biais de ce document...
Bien réalisé, c'est un outil très utile.
En outre, il est important de le tenir à jour régulièrement, ce qui bien entendu prends moins de temps.
Il s'agit plus du coût des outils informatiques qu'il a fallu créer ou adapter pour ce faire (et plus c'est important, plus les risques de "bugs" sont légions, j'en profite pour adresser un clin d'oeil au fournisseur que j'ai parfois envie d'étrangler, de préférence le matin quand je constate que la dernière tentative d'amélioration de leur bébé a tout effacé !!!)
Cordialement
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 23:00:29
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Maelle, JPM,
Merci pour vos indications. Elles seront, je pense, très utiles aux membres du forum.
Si je pouvais avoir un carnet d'entretien comme celui que vous décrivez à chaque fois que je visite un bien, cela serait super.
Je pense donc que je serai prêt à payer 6 euros/an pour avoir ce résultat.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 10:48:15
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MAELLE,
Vous faîtes partie des gens qu'il est réconfortant de lire quand on s'interesse de près à la copropriété.
Je souhaite que vous m'indiquiez si je suis à pu près dans le vrai dans mes estimations d'honoraires raisonnables pour un vrai carnet d'entretien, dont l'établissement exige de ressortir les archives poussièreuses pour vérifier la nature exacte du matériau posé sur un pignon fissuré lors du ravalement de 1981. Ce n'est pas toujours possible pour un syndicat repris récemment avec des archives indigentes. Il faut alors solliciter les copropriétaires anciens pour savoir si eux mêmes ont conservé des traces. Dans le même on parle bien peu du registre des assemblées sur le site, mine d'or quand il a été bien tenu au fil des temps.
Pour l'informatique : il est souvent préférable, quand on "bidouille" assez correctement, d'établir ce genre de document en parallèle du logiciel de gestion, quitte à basculer les résultats dans ce dernier quand il est potable. Il existait autrefois une base de données BASOR qui permettait de faire dès 1980 d'excellentes choses. La mise en place était un peu laborieuse mais après ... !
De nos jours FMPRO est aussi facile d'emploi mais la mise en place elle même est facile. Les données étant saisies, on peut les présenter de multiples façons et un grand quart d'heure permet d'établir un modèle de présentation parfait soit pour un immeuble déterminé, soit pour une liste. On peut basculer dans Word, dans Excel, dans Acrobat et sur le Web si bon semble.
Il y a des syndics qui ont ainsi 35 ans de dossiers travaux en archives informatisées. Il faudrait aussi parler de ces professionnels qui, de plus, ont travaillé avec des architectes et des entrepreneurs compétents. Il est facile de vérifier de visu en 2003 la qualité des travaux exécutés il y a trente ans.
Le passé est une chose, le futur une autre. Le carnet d'entretien permet la gestion prévisionnelle des travaux. On sait à quelle époque une toiture parfaitement refaite en 1970 va commencer à présenter des défaillances, malgré un entretien suivi et le traitement préventif du zinc. La conséquence logique est la constitution appropriée de provisions sur travaux futurs.
C'est tout cela qu'on aurait aimé trouver dans le décret "carnet d'entretien". Son indigence montre que les rédacteurs n'étaient pas motivés, ou pas documentés, ou pas assistés utilement. On ne peut demander aux fonctionnaires les plus méritants de connaître en détail les matières qu'ils doivent traiter.
Des parlementaires ont présenté un projet d'Observatoire de la copropriété (les Observatoires sont à la mode). Il suffit de lire ce projet pour comprendre en quelques instants qu'ils prétendent traiter d'une matière qu'il ne connaissent absolument pas.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 17:05:33
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Qui doit detenir ce carnet ?
La loi dit que tout acquereur ... peut le consulter mais ne precise pas ou ! aupres du syndic qui ne recoit qu'une matinee par semaine ???
Qd on visite un bien a acheter, c'est deja bien qd on reussit a avoir les recapitulatifs de charges et PV d'AG sur 2 ans; alors ne parlons pas du carnet d'entretien et pourtant serait absolument genial !
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 oct. 2003 : 23:10:16
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C'est le syndic qui détient ce carnet.
Elisabeth |
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