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 Sujet  |
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pbarot
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 08 sept. 2003 : 11:36:30
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Bonjour,
J'aimerai savoir si l'on doit consulter l'AG des copropriétaires si un local professionnel change d'activité?
Par exemple peut on librement installer un restaurant, ou une clinique dans un local professionnel, à la simple discrétion du propriétaire du local, ou au contraire doit on consulter l'AG pour ce type de changement.
Merci de votre aide,
Cordialement,
Patrick
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 08 sept. 2003 : 15:04:23
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L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que c'est le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives.
La question est de savoir quel est le libellé figurant dans le règlement de copropriété pour désigner le lot dont vous parlez.
Si le changement de destination n'enfreint pas le règlement de copropriété, nulle autorisation de l'assemblée générale n'est requise. Nous sommes dans le libre exercice du droit de propriété.
Si le changement de destination enfreint le règlement de copropriété, le propriétaire des murs doit obtenir la modification du règlement de copropriété à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ( article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 ).
Cordialement.
Z.Juto |
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G. Leroux
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 11 oct. 2003 : 14:18:50
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Attention, meme si le reglement de copropriete ne prohibe pas l'affectation commerciale, mais qu'il stipule que l'immeuble est EXCLUSIVEMENT destine a l'habitation, il faudra l'UNANIMITE des coproprietaires.
Guillaume
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 15:28:08
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A noter d'abord que l'on ne peut pas exercer une activité commerciale dans un local professionnel !!!
Les clauses relatives à la destination de l'immeuble et à l'usage des lots ont avant tout pour but de sauvegarder l'intérêt commun des copropriétaires et de leurs ayants droit (locataires en particulier).
Tout intérêt individuel est ici respectable mais il doit s'inscrire dans les règles de la communauté. C'est ce qu'ont oublié les Juridictions depuis quarante ans au nom de l'absolutisme du droit de propriété, qui n'a rien à faire dans une copropriété.
Quand on invoque l'article 544 du Code civil, il faut le lire jusqu'au bout : "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolué, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les réglements"
et l'article 9 de la loi de 1965 lui fait écho : " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Le droit de copropriété (art. 9) n'est donc pas le droit de propriété de l'article 544 du Code civil. Ce dernier n'a d'ailleurs jamais été absolu que dans les rêves révolutionnaires.
La copropriété est une propriété dont la division a été organisée par une convention collective (redondance ! mais tant pis !).
Comme il faut légitimement protéger le droit individuel de copropriété, l'article L 26 est là : "l'assemblée genérale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété".
Qu'il s'agisse d'immeubles huppés (expression favorite de la Cour de cassation) ou d'immeubles modestes, les changements abusifs d'usage d'un lot constituent une modification aux modalités de la jouissance des lots voisins. Le réglement de copropriété est le livre de chevet que 70 % de copropriétaires n'ont jamais lu.
Puisqu'il est question de revenir à l'uniforme dans les écoles, il ne faut pas désespérer de faire appliquer ces principes élémentaires.
Ceci étant : qu'une boutique de mercerie devienne une librairie ne pose pas de problème. Si elle devient restaurant bourguignon, provençal, chinois ou oriental, trop petit, mal insonorisé, avec ses poubelles dans la cour commune (autre sujet sur le site), et des exhalaisons délicieuses mais inopportunes, il y a problème.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 16:35:46
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Le problème soulevé par Pbarot est délicat. Il a trait, plus généralement, au changement d'affectation des parties privatives.
Les éléments de réponse donnés par Z. Juto, par G. Leroux et par JPM sont naturellement exacts. Mais je permets d'ajouter les précisions suivantes, afin de situer la difficulté dans un contexte plus général.
Il me semble que la question ne concerne pas la question des clauses d'habitation bourgeoise exclusives, ou les clauses d'habitation simplement bourgeoise.
Si la difficulté surgit, c'est que le règlement de copropriété permet, s'agissant du lot en question, qu'une occupation, autre que l'habitation, est permise.
S'agissant des clauses d'habitation simplement bourgeoise, elles n'autorisent pas, en soi, l'exercice d'une activité industrielle ou commerciale. Seules des activités de nature libérale sont admissibles.
Et même, dans ce cas, encore faut-il que le changement d'activité libérale ne s'accompagne pas d'inconvénients supplémentaires pour les autres copropriétaires.
Par hyptothèse, dans la question posée par Pbarot, le règlement de copropriété doit autoriser l'exercice d'une activité commerciale dans le lot en cause.
Il convient de distinguer la question du changement de l'usage du lot privatif (au sein d'une même nature d'occupation), du changement de la destination du lot (modification de la nature de l'occupation).
Tout d'abord, l'al. 2 de l'art. 8 de la loi dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.
La notion de destination de l'immeuble est assez insaisissable et dépend d'une appréciation dépendant des circonstances de fait, objectives et subjectives, que le juge apprécie en fonction de son humeur (les juges du fond interprètent souverainement la destination de l'immeuble).
En gros, la jurisprudence fait prévaloir une interprétation souple de la destination. Ainsi, un changement de la nature de l'activité commerciale (activité commerciale autorisée, par principe) ne modifie pas la destination de l'immeuble.
La limite est l'atteinte portée aux droits des autres copropriétaires, ainsi qu'aux restrictions du règlement de copropriété.
Il me semble que l'idée générale, telle que résultant de la jurisprudence, est que la modification de l'usage du lot ne doit pas entraîner d'inconvénients supplémentaires pour les autres copropriétaires.
Il semble, d'ailleurs, qu'il en aille de même pour les modification de la destination du lot (lot à destination commerciale modifié en habitation).
Il importe également de tenir compte des activités expressément prohibées dans le règlement de copropriété, pour autant qu'elles sont conformes à la destination de l'immeuble.
Passionnant, n'est-ce pas ?
S'agissant du caractère absolu du droit de propriété, tel que proclamé par l'art. 544 C. civ., il y aurait beaucoup à dire. Ne serait-ce qu'en se référant à l'art. 17 de la Déclaration (faut-il rappeler que la Déclaration de 1789 est de droit positif) selon lequel le droit de propriété a un caractère sacré. Je me limiterais, néanmoins, à avancer que la propriété n'est pas la copropriété !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
P.S. : Z. Juto, si ce n'est pas abuser, je suis impatient de connaître les moyens de déjouer les éventuels procédés contestables mis en oeuvre - rarement - par les présidents des conseils syndicaux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 11:17:52
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Excellente application pratique par Gaudin des grands principes !!
Et de plus excellent rappel du problème de fond : la gene qui peut être apportée par une activité, et la mise en oeuvre des clauses insérées à ce sujet dans les règlements de copropriété : interdiction des activités susceptibles de gêner par les bruits, les odeurs, etc.
Il faut alors manier des notions diverses :
> gêne prévisible
> gêne inéluctable
> gêne imprévisible
> gêne potentielle
> gêne certaine
> gêne (trouble) excédant ou n'excédant pas les inconvénients normaux du voisinage
> gêne irrémédiable
> gêne remédiable (néologisme législatif récent assez justifié)
Comme pour les femmes battues, la jurisprudence n'admet généralement pas l'application préventive d'une clause du RC. Elle le laisse le "contrevenant" s'installer et promet d'intervenir quand les gênes seront constatées et manifestes. Elle le fait d'ailleurs, avec les retards habituels mais accepte trop fréquemment des remèdes techniques imposés à la collectivité : installation dans la cour commune d'une gaine de ventilation avec une tourelle d'extraction en partie haute. Le remède procure alors une nouvelle gêne.
C'est exceptionnellement qu'une juridiction a le courage de répondre au bailleur et au locataire qu'ils n'avaient qu'à étudier avant la conclusion du bail la consistance et la disposition des lieux pour apprécier objectivement la possibilité d'exercer l'activité prévue en conformité avec le règlement de copropriété et les réglements propres à la dite activité. Il y a quand même quelques exemples réconfortants.
J'espère que Barde jettera un oeil sur ce sujet. Il y trouvera un bon exemple de discussion répondant aux voeux qu'il a exprimés très justement dans le sujet sur la corruption des présidents de conseils syndicaux.
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