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Cas pratique:un coprorpiétaire est débiteur concernant ses charges de copro, il se trouve qu'il est proprio de plusieurs lots qu'il vend successivement; l'opposition du syndic doit elle être faite sur le lot directement concerné par le "débit" du copro ou vaut-elle également pour l'ensemble de ses lots En d'autre stermes y a t-il "une spécialisation" de l'opposition lors d'une vente. Ne sais pas si chui clair....
L'opposition nepeut porter que sur les charges afférentes aux lots vendus. Si le copropriétaire est assez habile, il peut déclarer que le peu qu'il a payé est relatif à ces lots et de ce fait minimiser voire annuler les possibilités d'opposition par le syndic au titre de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Mais si la copropriété détient un titre exécutoire à l'encontre de ce copropriétaire, elle peut faire inscrire une hypothèque non privilégiée sur les lots mis en vente pour la totalité de la dette due au syndicat et récupérer ainsi la totalité de sa créance après la vente.
D'accord avec la réponse de P.F. BARDE auquelle je me permet d'apporter quelques compléments.
L'article 2103 du Code Civil, modifié par la Loi de 1994, précise :
Citation :Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont: [...]1°bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues;
Les privilèges visés à l'article 2103 sont des privilèges spéciaux, c'est-à-dire qu'ils ne grèvent que des immeubles déterminés pour garantir des créances déterminées.
Que chaque lot ne soit grevé du privilège que pour les sommes dues pour le lot est donc logique.
La position inverse, soutenue par les syndics représentant les syndicats, peut sans doute s'expliquer par un usage abusif de l'argument d'analogie.
Avant que la loi de 1994 n'instituât le privilège, la Cour de cassation avait admis que l'opposition de l'article 20 pouvait être utilisée pour recouvrer l'intégralité des charges dues par le copropriétaire vendeur, fût-ce pour d'autres lots que celui qui était vendu.
Il n'y avait là qu'une conséquence naturelle de l'article 2092 du Code civil : tous les biens du débiteur répondent de toutes ses dettes.
Cette solution ne préjudiciait en aucune manière aux créanciers inscrits, qui étaient payés par préférence à la créance du syndicat.
Justifiée par le caractère chirographaire de la créance du syndicat, la solution n'était pas transposable après que la créance du syndicat fut devenue privilégiée (Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 mai 2002).
Je suis complètement d'accord avec les analyses des intervenants précédents, toutefois, je m'interroge sur les possibilités offertes par un titre exécutoire.
Je m'explique : Si la copropriété ou le Syndic détiennent un titre exécutoire (délivré par un tribunal d'instance comme suite d'une injonction de payer par exemple), n'est-il pas possible d'user de la faculté d'adresser un avis à tiers détenteur au Notaire ? Ce titre exécutoire vise la personne et non le lot vendu.
Je n'avais pas pensé à cette possibilité qui me semble astucieuse. Mais mes compétences en matière de procédures et de voies d'exécutions sont assez limitées. D'autres avis seraient les bienvenus.
Je pense pour ma part que 1) l'opposition à paiement de prix peut être effectuée pour la totalité des charges dues (tous les lots)
2) mais que, par contre, le privilège ne joue que pour les chargs dues au titre du lot vendu.
La seconde proposition est absolument certaine et correspond aux indications données ci dessus.
La première me paraît exacte car l'institution du privilège, qui concerne exclusivement les créanciers inscrits, ne peut avoir d'effet que lorsqu'il en existe.
Quand il n'y a pas de créanciers inscrits l'opposition peut être faite pour toutes les charges dues.
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Posté - 09 sept. 2003 : 15:29:44
