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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
 Posté - 10 sept. 2003 : 01:29:52
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Pour faire suite à mon dernier envoi sur le forum relatif aux assemblées, sur un thème intitulé "Administrateur provisoire : détails", je sollicite vos lumières sur la situation suivante.
La dernière assemblée s'est réunie en mars 2002. A cette occasion le budget prévisionnel de l'année 2002 (exercice comptable) a été adopté dans toutes ses composantes.
A la suite de diverses difficultés, l'assemblée qui devait se réunir au printemps 2003 n'a pu se tenir et, le mandat du syndic ayant expiré, l'immeuble a été placé sous administration provisoire.
Le précédent syndic, dont le mandat avait expiré, avait procédé, au titre de l'exercice 2003, à deux appels provisionnels.
Ensuite, l'administrateur provisoire désigné a appelé le troisième appel provisionnel.
Mais, dans l'intervalle, aucune assemblée n'a été réunie (celle-ci devant avoir lieu dans une quinzaine de jours).
Selon les dispositions de l'art. 14-1 de la loi, l'assemblée vote le budget dans les six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Une interprétation littérale de ce texte conduit à reconnaître que, par exemple, le budget de l'exercice 2003 doit être adopté au plus tard le 30 juin 2003.
De telle sorte que les appels provionnels trimestriels des deux premiers trimestres de l'année 2003 peuvent à la limite être valablement lancés, sur la base du budget adopté l'année précédente (exercice 2002).
Mais la situation de l'appel du troisième trimestre 2003 est particulièrement incertaine.
Le budget 2003 aurait dû être voté, mais, pour une raison conjoncturelle, il ne l'a pas été !
L'appel du troisième trimestre ne me semble fondé, ni sur le plan comptable, ni sur le plan juridique.
Par ailleurs, il n'est pas inutile de préciser que l'art. 19-2 de la loi dispose que à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'art. 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par L.R.A.R. restés infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la L.R. au domicile de son destinaire. Le second alinea continue en disposant que, après constaté le vote du budget prévisionnel (...) ainsi que la déchéance du terme, le président du T.G.I. (...) peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'art. 14-1 et devenues exigibles.
En d'autres termes :
- d'une part, le défaut du versement d'une provision exigible, suivi d'une mise en demeure infructueuse dans les délais indiqués, entraîne la déchéance du terme et les autres provisions prévues à ce budget, et non encore exigibles, deviennent alors exigibles
- d'autre part, sur assignation du syndicat, sur constatation du vote du budget, de l'exigibilité de la provision, de la mise en demeure et de l'expiration du délai, le juge peut condamner le copropriétaire à verser la provision impayée et celles à échoir.
Ainsi, il existe une liaison plus organique, que simplement technique, entre, d'un côté l'existence d'un budget voté et, d'un autre côté, en cas de défaut de payement, la déchéance des termes et la condamnation du copropriétaire défaillant à verser la provision impayés, ainsi que les suivantes.
A contrario, si aucun budget n'a été voté, non seulement la déchéance des termes ne peut se produire, mais le copropriétaire défaillant ne peut être comdamné à verser la provision impayée et les suivantes.
Et, par combinaison avec les dispositions de l'art. 14-1, s'il en est ainsi, c'est parce que la provision appelée après le délai de six mois ne saurait être légitimement fondée.
Parallèlement, le copropriétaire ne saurait être contraint de verser de provision après ce délai de six mois, dans le cas où aucun budget n'aurait été adopté.
De plus, s'agissant du cas de l'administration provisoire de l'art. 47 du décret, l'administreur est notamment chargé de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, (...) de convoquer l'assemblée (...).
Il n'est nullement question de pouvoirs exorbitants lui permettant expressément d'appeler des provisions non fondées sur l'existence d'un budget préalablement adopté, du moins après six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
A toutes fins utiles, je vous indique que, en l'espèce, la mission de l'administrateur était la suivante, selon les termes de l'ordonnance :
- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai d'un mois (...), hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine (...),
- d'administrer la copropriété, prendre toutes mesures imposées par l'urgence et convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de l'adminstrateur cesseront de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné.
Cette question, qui concerne l'administrateur provisoire, est également susceptible de s'appliquer au syndics disons ordinaires.
Je vous remercie d'avoir eu la patience de tout lire et j'espère ne pas avoir été trop abscons.
Merci de vos réponses et de vos réactions.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 23:20:53
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Il n’y a rien d’abscons, c’est simplement un peu long mais a au moins le mérite d’être complet et précis ce qui vaut mieux que bref et vasouillard.
Juridiquement, cela me semble sans faille.
Les administrateurs provisoires ne sont pas forcément des modèles et savent prendre quelques libertés avec les textes, par exemple convoquer l’assemblée en leur bureau alors que l’immeuble est situé sur une autre commune. L’assemblée aurait dû être convoquée plus tôt. Carence de sa part ou impossibilité technique, ou un peu des deux, l’administrateur provisoire n’a pu réunir l’assemblée avant le 30 juin. Le copropriétaire de mauvaise foi pourra s’abstenir sans encourir de sanction de répondre à l’appel de fond. Le copropriétaire responsable pourra relever l’infraction mais considérera qu’il est cependant de l’intérêt commun de donner à l’administrateur les moyens de gérer la copropriété et paiera sa quote part des provisions demandées.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 sept. 2003 : 00:15:16
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Sur le plan du droit, je ne trouve - tout comme PF Barde - rien à redire. Et je partage son avis sur la fluidité de trésorerie qu'il convient d'assurer malgré tout.
Aucun apport complémentaire ne m'est venu d'avoir compulsé les ouvrages (dont les recoins du bouquin de Christian Atias [Juris Classeur / Dalloz] dans les différentes sections de son chapitre sur le contentieux).
Etant à la veille d'une jolie phase d'administrateur provisoire de l'article 47 pour une copropriété à 6 syndicats (1 principal et 5 secondaires, chacun avec sa géométrie majoritaire et juridique propre), je pense, Antoine, que nous avons une avenue devant nous pour un futur bouquin. On demandera à Barde de se cogner la préface, et on invitera UI au pot de mise en vente. Bon, je rigole, mais ce n’est pas marrant.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 sept. 2003 : 01:33:41
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Merci de vos réponses.
Du point de vue de la trésorie, je partage votre sentiment. D'ailleurs, j'ai acquitté ce troisième appel. L'intérêt général le commandait.
Mais lors de la prochaine assemblée, qui me semble se profiler sous un jour plus que houleux, je ne me priverai pas de faire remarquer à l'administrateur que son appel était contestable.
Allons-y pour la rédaction à trois mains d'un pavé de deux mille pages sur l'administration provisoire des ensembles immobiliers pourvus de syndicats secondaires !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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