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Le forum est très instructif, mais je souhaites avoir votre avis sur le cas particulier suivant :
je suis domicilié à l'étranger et les convocations me sont envoyées par le syndic en LRAR à mon domimicile HORS DE FRANCE.
Je n'ai pas reçu la convocation à temps (i.e. 15 jours avant la date de l'AG) ais je la possibilité de demander l'annulation de l'AG endéans 10 ans (et même + vite car le montant des travaux votés par l'AG est effroyable) ?
La régle d'éléction de domicile n'est elle pas contradictoire avec les engagements communautaires ? (e.g. : libre circulation des biens et des personnes)
Question subsidiaire : les copropriètaires opposants ont demandé une nouvelle réunion spéciale, un des copropriètaire en faveur à alors demandé que les frais soient mis uniquement à la charge des copropriètaires à l'origine de la nouvelle assemblée. Est ce légal ?
Le syndic commet une faute en vous adressant la convocation à une adresse hors de France.
Demander l'annulation de l'assemblée ? > On peut vous répondre que vous auriez du connaître la loi. Mais vous n'êtes pas un professionnel de l'immobilier (auquel il faut assimiler un syndic bénévole qui ne peut accepter cette fonction que s'il dispose d'une formation suffisante).
> Si, par contre, vous êtes un acquéreur récent, le notaire aurait dû notifier une élection de domicile dans la notification d'acquisition adressée au syndic si, dans l'acte notarié, vous étiez domicilié à l'étranger. Je dis récent par prudence car l'obligation d'élection de domicile existe depuis 1967.
> L'obligation d'élection de domicile est une disposition procédurale parfaitement justifiée par la nécessité théorique d'un délai d'acheminement et de première présentation des convocations s'insérant dans un créneau précis de deux à quatre jours (quand il n'y a pas de grève à la Poste), valable pour tous les copropriétaires. Le droit à la libre circulation des personnes n'a rien à voir là dedans. Les copropriétaires circulent comme ils le veulent mais doivent prendre ls dispositions nécessaires pour avoir connaissance de leur courrier.
> Si les "opposants" groupent un nombre de voix suffisant pour exiger la convocation d'une assemblée, le syndic est tenu de déférer à la demande et les frais de convocation et de tenue d'assemblée sont passés en charges communes.
Je n'arrive pas a déterminer votre avis en ce qui concerne la possibilité d'annulation des décisions de l'AG pour laquelle la convocation envoyée à l'étranger ne m'est pas parvenue à temps.
Quand au notaire, il a du "oublier" de m'informer lorsque j'ai hérité de ce bien en 98.
JPM, j'a irépondu trop vite à votre message, j'ai oublié la partie Europe.
Ne croyez vous pas qu'en obligeant les copropriétaires qui résident à l'étranger à élire domicile en France, on limite leur droit à l'information (délai de réacheminement) ou on augmente le coût de celle-ci (cas d'un mandataire onéreux) ce qui me semble être caractéristique d'un obstacle (certes faible) à la liberté de circuler et de résider puisque leur situation est désavantageuse par rapport à celle des résidents ?
L'expérience montre que, pour un pli adressé en Italie, le délai de première présentation d'une LRAR peut varier de 5 à 9 jours. Quant au délai de retour de l'AR, n'n parlons pas.
Il faut noter que la règle s'applique aussi bien quand le copropriétaire est domicilié dans les DOM TOM et autres lieux de vacances français ou assimilés. C'est dire qu'elle n'est pas fondée sur un sentiment xénophobe !
Si l'Europe à 25 nous procure dans l'avenir un service postal stable et normalisé, la question pourra peut être évoluer. Ce n'est pas une évidence immédiate.
Par contre la reconaissance officielle de la signature électronique devrait permettre l'envoi des convocations par courriel, avec accusé de réception contrôlable. D'autre part l'utilisation de la télécopie satellitaire devrait également ouvrir de nouveaux horizons. Il est facile de vérifier que l'accusé de réception comporte bien la signature du bon destinataire.
Problème : le syndic doit s'en remettre à la bonne volonté du destinataire pour la justification de la présentation. C'est bien là qu'est le problème. Il n'en est pas moins vrai qu'il conviendrait de valider ce genre de convocation quand l'AR correct est bien parvenu au syndic. Cela permet au convoqué de bonne foi d'être au courant plus vite de l'assemblée et des questions posées. Il peut aussi donner pouvoir plus rapidement.
Après le triste 11 septembre, une chaîne hotelière internationale a convoqué par ces moyens son assemblée qui a été ensuite validée judiciairement. Mais nous sommes en droit commercial.
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Posté - 11 oct. 2003 : 18:42:18
