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En lisant la jurisprudence sur la fixation du montant initial du loyer des appartements vides (loi du 6 juillet 1989), j'ai su :
- Que la réclamation sur le montant du loyer doit être adressée dans les 2 mois suivant l'occupation des lieux à la commission départementale de conciliation, puis à défaut d'accord on peut saisir le Tribunal d'Instance.
- Que passé ce délai de 2 mois, sauf obstacle invincible entraînant l'impossibilité absolue d'agir (ce qui est un principe général de droit), il y a forclusion
- Que certains textes (non officiels) disent que le bailleur est libre de fixer le montant initial du loyer nonobstant les articles 17 et 19 de loi du 6 juillet 1989. D'autres disent que ces articles ont été tout simplement abandonnés ou du moins jamais appliqués par manque de décret applicatif pourtant promis par lesdits articles.
Ceci étant rappelé, je reviens à mon problème :
- J'ai loué en 1999 un 3 pièces vide selon la loi du 6 juillet 1989,
- dans la page " Conditions Particulières " du contrat, composée en premier lieux de la rubrique : "Justification du Loyer" (selon les article 17a, 17 b et 18), le bailleur n'a coché aucune case parmi celles dites : " Le montant du loyer a été librement fixé entre les parties (article 17a)", "Le loyer n'est pas supérieur au dernier loyer du précédent locataire éventuellement révisé selon l'indice de l'INSEE", "Le montant du loyer a été fixé par référence : a) Aux loyers habituellement constatés dans le voisinage...article 19..., b) Au décret éventuellement pris en Conseil d'Etat...",
le bailleur a laissé toutes ces cases vides sans cocher aucune,
- l'appartement était en location avant mon occupation et n'a subi aucun travail de rénovation; le bailleur a refusé de me faire connaître le montant du loyer de l'ancien locataire lors de la signature du bail,
- en janvier 2002, j'ai découvert que je paye en moyenne 85 EUR par mois de plus par rapport à tous les appartements du même type loués dans l'immeuble (soit une somme globale sur la période écoulée de 3200 EUR !),
- par LRAR j'ai demandé au bailleur de me fournir une quittance de loyer ou un justificatif du montant du loyer que payait l'ancien locataire, il n'a pas répondu à ce jour à mon courrier.
Ma question, est ce que je suis en droit de demander au TI (même après plus de 3 ans) le remboursement de la différence de loyer par rapport à l'ancien locataire ? Quelles sont mes chances de gagner ?
NB: je suis déjà en procès contre le bailleur pour non restitution du dépôt de guarantie.
Les dispositions tendant à limiter l'augmentation du loyer des logements vacants et prévues au sein de l'article 17 de loi Mermaz ne produisent plus leurs effet depuis mi-1997.
Dans votre message, vous indiquez que des textes "non officiels" prétendent que ces contraintes ont été tout abandonnées ; c'est en fait la loi, elle-même, qui prévoyait l'extinction de cette obligation ainsi que vous pourrez le constater dans l'extrait ci-après :
Citation : Le loyer des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, s'il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables jusqu'au 31 juillet 1997. Avant cette date, le Gouvernement présentera au Parlement un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relèvent du a ou du b du présent article.
Dans la mesure où votre bail a pris effet en 1999, votre bailleur était libre de fixer librement le loyer en fonction de l'offre et de la demande.
Oui, mais je n'ai pas trouver une lois abrogeant l'article 17 de la loi 1989. Le gouvernement n'a pas non plus, à ma connaissance présenté "un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relèvent du a ou du b du présent article."
Et de toutes façons, les Cours d'Appel et de Cassation contunient à sortir (même en 2003) des jurisprudences au visa de ces articles. (voir par exemplesur legifrance.fr : Cass. 3è Ch. Civ. du 19 février 2003, n° de pourvoi : 00-22194; Cass. 3è Ch. Civ. du 10 mai 2001, n° de pourvoi 98-15968; Cass. 3è Ch. Civ. du 14 mai 1997, n° pourvoi 95-16382, etc.).
Alors pensiez-vous que les juges vont citer des articles de loi abrogés?
Au delà de ça, qu'est ce qui fixe donc le montant du loyer vide si l'aticle 17, 18 et 19 ne sont plus valables? Si la chose est laissée au bon gré du bailleur : vite fait, personne ne pourra plus louer...
Citation : Et de toutes façons, les Cours d'Appel et de Cassation contunient à sortir (même en 2003) des jurisprudences au visa de ces articles.(voir par exemplesur legifrance.fr : Cass. 3è Ch. Civ. du 19 février 2003, n° de pourvoi : 00-22194 [...] Alors pensiez-vous que les juges vont citer des articles de loi abrogés?
L'arrêt de la cour de cassation que vous avez mentionné indique que le bail entre Melle X. et la SCI avait été conclu le 17 janvier 1990. En 1990, les dispositions encadrant le loyer à la relocation était bien en vigueur. Les juges statuent sur la base des lois en vigueur au moment des faits et non pas au moment du jugement...
Je réitère que, depuis 1997, la fixation du loyer est fixée librement par le bailleur même si cela semble vous heurter. La seule régulation est, comme je l'indiquais dans mon précédent message, celle de l'équilibre entre l'offre et la demande comme c'est le cas pour la plupart des activités économiques des sociétés capitalistes telle que la France. En fonction de sa sensibilité politique, on s'en réjouira ou on s'en attristera mais cela en constitue pas moins le cadre législatif actuel.
Juste une dernière question : donc désormais, si je ne suis pas d'accord sur le montant du loyer après signature du bail, cela ne sert plus à rien de saisir la commission départementale de conciliation ?
Je pense qu'effectivement votre démarche auprès de la commission de conciliation serait vaine.
Même si les contraintes de fixation de loyer à la relocation étaient encore en vigueur, vous auriez probablement été déboutée par jugement sur le fond. Comme vous l'indiquiez sur votre premier message, le locataire avait seulement un délai de 2 mois pour saisir la commission départementale de conciliation. C'est pour avoir méconnu cette disposition que la 3eme chambre civile de la cour de cassation a cassé, par l'arrêt commenté en supra, le jugement de la cour d'appel.
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Posté - 23 sept. 2003 : 12:31:27
