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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 24 sept. 2003 : 19:24:49
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Bonjour à tous,
J'ai rendu il y a deux mois les clés d'un appartement que j'ai quitté après cinq ans d'occupation suite à une mutation en province. Le préavis a été donné dans les formes et l'état des lieux n'a constaté aucune dégradation m'étant imputable. Nous étions dans l'attente des 12000 F que nous avions versé à titre de dépôt de garantie en 1998.
Or, au bout de deux mois, quelle n'est pas ma surprise de recevoir un pli recommandé de mon propriétaire (bailleur privé), qui non seulement ne me rend pas ma caution mais me réclame un arriéré d'augmentation de loyers, de régul de charges et de taxe d'enlèvement des OM, le tout sur toute la durée du bail (et justificatifs à l'appui); résultat je me retrouve débitrice de la somme astronomique de 14800 F !
Non seulement je peux dire adieu à ma caution mais mon ex proprio me réclame de l'argent !
Pendant cinq ans, il s'est contenté d'empocher les loyers sans donner signe de vie (nous n'avons jamais eu de contact direct avec lui, c'est sa soeur qui avait signé le bail et fait l'état des lieux.) A aucun moment il ne nous a prévenu qu'il comptait faire une régul sur cinq ans.
Bien que son courrier ne le dise pas clairement, je suppose qu'il s'appuie sur l'art. 2277 du code civil, sauf qu'à mon sens, ce droit à l'oubli n'a ni pour objet de dégager le bailleur de ses obligations spécifiées dans le bail (régularisations prévues 1 fois/an), ni profiter au bailleur de mauvaise foi. Ne peut-on pas invoquer l'abus de droit ?
Y-a-t-il des personnes à qui pareille mésaventure est arrivée ?
La jurisprudence a-t-elle eu l'occasion de valider de tels abus (je n'ai rien trouvé se rapportant à mon cas) ?
Signé : une locataire désespérée.
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Mallo
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 19:41:23
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Bienvenue dans le monde des arnaqués !!!
Voter proprio n'a-t-elle jamais fait de régularisation des charges annuellement ?
Je ne peux vous en dire ... Désolée !!! Car moi j'ai pris la facheuse habitude d'envoyer une LRAR à mes proprio quand ils "oublient" de régulariser les charges ...
contactez l'ADIL ... C'est gratuit et ils sont hyper compétents en la matière.
Tenez nous au courant !!!
Mallo
www.TNLCompetition.com |
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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 19:50:42
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J'ai RV à l'ADIL demain après-midi.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant !
A bientôt.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 10:27:28
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La question qu'on peut se poser c'est "est-ce que la créance est exigible si le bailleur n'a pas répondu aux exigences de l'article 23 L 1989". On peut très bien concevoir que la créance ne devienne certaine qu'une fois les conditions posées par l'art 23 remplies. Cet article prendrait tout son sens. C'était certainement la volonté du législateur de ne rendre la créance certaine qu'après une loyale information dans un délai raisonnable.
En outre en l'espèce votre bailleur aurait du émettre une réserve dans l'état des lieux... toutes ces maladresses rendent compte du peu de sérieux du bailleur et du manque de crédit qu'on peut accorder à la réalité de la créance..
Je me mets au fait de la jurisprudence et vous tiens au courant.
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 10:36:22
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Après consultation de la jurisprudence:
Vous obtiendriez gain de cause devant les juges du fond qui considèrent les conditions de l'art 23 comme une condition à la réalité de la créance, mais la décision pourrait être cassée, la cour de cass considère que l'exigibilité du paiement des charges est seulement conditionnée par sa justification...
Demandez communication des justificatifs et épluchez les à la loupe..
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 18:19:22
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Votre bailleur vous facture au total près de 4100 euros (et oui, on a changé de monnaie depuis...) sur la base d'un double rattrapage. Le premier porte sur la revalorisation du loyer selon l'indice INSEE, l'autre sur un rappel de charges. Sur 5 ans, cela représente, tout de même un complément de facture de presque 70 euros par mois...
Pourriez vous nous indiquez comment se répartissent ces montants ?
En effet, si après avoir procédé au contrôle minutieux des justificatifs (facture par facture) - ainsi que vous le conseille fort justement Colino - vous deviez constater la légitimité de la créance, il peut subsister une piste d'action judiciaire.
En effet, il est étonnant que votre bailleur qui n'a procédé à aucune régularisation pendant une période de 5 ans, soit soudainement en mesure d'établir celle-ci dans l'intervalle de deux mois suivant votre départ. On peut légitimement penser que votre bailleur savait pertinemment que la provision pour charges était insuffisante, voire qu'elle avait été volontairement sous-évaluée afin de vous inciter à louer le logement. C'est une pratique assez répandue chez certains bailleurs peu scrupuleux puisque les locataires ne s'attachent, lors de la recherche d'un logement, qu'au cumul loyer + charges sans considération de ventilation entre ces deux rubriques.
Dès lors, on peut considérer qu'il y a eu vice de consentement de votre part en raison de la rétention dolosive opérée par le bailleur (art. 1109 et 1116 du Code Civil). Vous pouvez donc saisir le tribunal en ce sens pour obtenir la révision a posteriori le montant du loyer.
Toutefois, la procédure est assez délicate d'une part parce que le dol ne peut se présumer et la charge de la preuve vous appartient, d'autre part parce que pour emporter la nullité seulement relative du contrat, il faudra que le juge reconnaisse le dol incident. Ce dernier qui s'oppose, en doctrine classique au dol principal emportant la nullité totale de la convention, désigne les manœuvres en l’absence desquelles la victime tout de même aurait consenti mais à d’autres conditions… La jurisprudence est, paraît-il, sur ce point, assez incertaine. Colino semble disposer d'une base jurisprudentielle d'un accès plus aisé que celle de Légifrance. Peut-être pourra-t-il nous éclairer sur ce point 
Cordialement
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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 18:55:22
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Comme promis, je vous tiens au courant de mon RV à l'ADIL : selon eux, le propriétaire est parfaitement dans son droit et je n'ai pas d'autre solution que payer. La consultation a duré en gros 10 minutes et le type n'a même pas regardé mon dossier ! Tout au plus a--t-il admis que sur ce point la loi est injuste en ce qu'elle ne prévoit aucune sanction pour le bailleur négligent.
Je lui ai quand même fait remarquer que mon proprio s'appuie sur les informations diffusées par l'ADIL pour me faire ce sale coup (il l'a même marqué dans son courrier!)et qu'il y a donc un petit problème d'information des locataires. Je lui ai demandé si ces cas étaient courants : il m'a dit "non mais ça arrive".
J'ai lu avec attention tous vos messages et je serais intéressée par de la jurisprudence en ma faveur (l'ADIL n'en connait pas...)
J'avais aussi pensé à la piste du dol de l'abus de droit mais il me faut l'aide d'un avocat pour creuser la question.
Enfin, je vais envoyer mon dossier à mon assureur car mon contrat d'assurance prévoit une assistance juridique.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant.
PS :Du point de vu des justificatifs, bien entendu j'ai tout épluché et il n'y a rien à dire, sauf la taxe OM et les charges 2003 où il me fait une estimation sur la base de 2002 car il n'a pas encore les justificatifs. Pour votre info : il y a environ 6000 F de rattrapage de loyer, 6000 F de taxe OM et 2000 F de charges locatives.
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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 10:12:06
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Bonjour,
Je vous tiens au courant de l'évolution de mon dossier. Ce c'est pas positif, le service juridique de la MAIF me dit la même chose que l'ADIL : je suis victime d'une "arnaque légale" et d'une lacune de la loi de 89 qui ne prévoit aucune sanction pour le bailleur négligent qui ne régularise pas ses charges, et de l'autre côté, de l'art. 2277 du code civil qui ne pose littéralement aucune condition à l'application de la prescription quinquénnale. Sur ce point, j'ai bien compris le fond juridique du problème.
Cependant, dans mon cas, tous les éléments du dossier laissent à penser qu'il ne s'agit pas d'un "oubli tardif" (terme employé par l'ADIL), mais d'un acte volontaire d'un bailleur très averti. Je m'explique :
tout d'abord : oui la provision pour charges était insuffisante (il faut que je détermine le montant exact de l'écart). Pour votre info, il s'agissait d'un appartement à Paris 16ème, loyers les plus élevés de la capitale. Autant attirer le client avec un loyer le plus attractif possible !
D'autre part, lorsqu'on avait visité l'appartement, les locataires qui venaient de l'occuper durant trois ans nous avaient dit avoir payé exactement le même loyer et la même provision que nous (soit 6500 F/mois), le proprio n'avait rien réévalué. Il y a fort à parier qu'il leur a fait exactement le même coup qu'à nous. Mais comment retrouver ces locataires après 5 ans ?
Sur les pistes judiciaires possibles, je vais continuer de creuser la question en consultant 1, voire 2 avocats.
En effet, même si un créancier a la loi pour lui, le juge (surtout au tribunal d'instance) est parfois sensible au fait que la créance et née des erreurs ou carences des créanciers, et sans remettre en cause la validité juridique de la créance sous peine de cassation, accorde assez facilement des dommages intérêts qui viennent compenser la dette pour tout ou partie.
Enfin, je renouvelle mon SOS pour des références exactes de jurisprudence (positifs ou négatifs) se rapportant à mon cas.
Merci de votre aide !
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 12:44:18
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De toutes façons, pour 2000f de rattrapage de charges sur cinq ans, vous ne pourriez pas invoquer le dol.
Comme par ailleurs une partie de cette somme a été payée (le dépôt de garantie), qu'elle s'impute sur les créances les plus anciennes, vous n'avez pas non plus le recours de "laisser traîner" en espérant qu'un maximum de créances soit effacée par la prescription (en effet, le délai de prescription se mesure à la date de l'assignation en justice); là, vous devez en être à des dettes de 2001, qui ne seraient prescrites qu'en 2006, autant dire que votre ex-bailleur aurait largement le temps de vous assigner en justice!
Votre seule ressource est de demander un étalement très long du paiement de cette dette, en justifiant la longueur de cet étalement par le fait que la négligence de votre ex-bailleur vous a poussés à engager pour le présent des dépenses de logement supérieures à celles que vous auriez engagées si vous aviez su que vous étiez redevable de la dette. Vous pouvez proposer par exemple 30 euros par mois pendant 73 mois...
Thoveyrat |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 16:39:08
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Envoyez au plus tot un fax ou recommandé à votre ancien bailleur...
comptentez vous de formules simples.... "Ces pratiques sont scandaleuses!!!! Vous ne pouviez ignorer le montant de la régularisation.. patati patata.... vous avez procédé de la même manière avec le précedent locataire... "
Pas de juridique pour le moment.
Le but est de faire patienter votre bailleur. Finissez en l'informant que vous aller consulter un avocat et que vous le tenez informé.
Sur le fond, il vous faut retrouver votre ancien locataire..; son témoignage serait précieux, et vous ouvrirait la voie de l'action en nullité pour réticence dolosive. Renseignez vous auprès des voisins ( agés de préférence). En outre EDF pourra très facilement vous renseigner avec un peu d'ingénierie sociale...
Il vous faut apporter la preuve de manoeuvres qui si elles avaient été connues de votre part vous auraient déterminé à ne pas contracter. En l'espèce le témoignage de l'ancien locataire permettrait d'établir le caractère intentionnelle de l'ommission d'information sur la sous évaluation des charges et du loyer. Néanmoins la gravité des éléments constitutifs du dol relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond.
Personnellement je pense qu'une action en nullité pour réticence dolosive peut aboutir si le témoignage de l'ancien locataire relate des faits similaires.
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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 17:08:37
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Je vois que mon cas suscite des réactions et j'en suis très contente. Cependant, je suis en désaccord avec M. Thoveyrat : le rappel de charges n'est pas de 2000 F mais de plus de 8000 F (vous oubliez la taxe OM qui au vu du décret de 87, fait bien partie des charges récupérables). L'enjeu financier n'est donc pas négligeable.
La stratégie de M. Colino est aussi celle que j'avais envisagée.
Autre élément à mon dossier : le bailleur avait "oublié" de nous supprimer le droit au bail quand ce dernier a été supprimé en 2001 ou 2002 (je ne sais plus), mais il en tient compte en notre faveur dans son décompte (quelle gentillesse !). Je vous dis, c'est un proprio très avisé...
On ne retrouve pas trace des anciens locataires dans l'annuaire, mais on a gardé de bon contacts avec le gardien, il a peut-être l'info..
Par ailleurs, je ne vois pas comment EDF pourrait nous aider ? Pouvez-vous m'éclairer ?
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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 20:59:26
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Citation :
Par ailleurs, je ne vois pas comment EDF pourrait nous aider ? Pouvez-vous m'éclairer ?
Excusez-moi Colino, toute perturbée que je suis, je n'avais pas compris pour EDF. Merci du tuyau : je n'y avais pas pensé.
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 21:37:32
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La poste, edf, FT, si vous n'arrivez pas à retrouver le nom..... refaites la même chose non pas en vous présentant comme créancier mais comme contrôleur des impôts ou contrôleur voire inspecteur du travail..... contrôleur ou inspecteur de l'URSSAF....
Avec un peu d'astuce et beaucoup de culot on fait parler énormément les acceuils téléphoniques....... croyez moi... et même dans le privé...
Une fois que vous aurez trouver le nom et prénom, si vous ne le retrouvez pas je pourrai vous aider
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 02:10:27
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• Cyberbeautie,
Eu égard aux sommes que vous mentionnez, je pense que vous n'avez guère de chance de pouvoir faire valoir qu'il y a eu manoeuvre dolosive :
* révisions de loyer d'un montant total cumulé de 6000 F pour une durée de 5 années pour un loyer mensuel de départ de 6000 F : sur les 5 dernières années l'indice est passé de 1063.25 à 1172.00 soit + 10.88 % sur l’enx semble de la période. Faites le calcul rétrospectif pas à pas
(les indices sont sur : http://www.universimmo.com/accueil/uniindi000.asp ).
* 2000 F de régularisation de charges sur la période soit 33,33 F/mois : a priori un pourcentage modeste des charges pour un loyer de 6000 F/mois, qui ne semble pas la marque de leur sous-évaluation au départ du bail.
* 6000 F de taxes TEOM sur 5 ans soit 1200 F/an : si elles sont justifiées par les avis y afférents, et même si elles n'avaient pas été incluses dans la provision de charges au départ, cela ne semble pas excessif.
Ce que vous disent l'ADIL et la MAIF est, sans surprise, parfaitement en ligne avec les termes de la loi de 1989, et il n'y a pas lieu de qualifier la demande tardive d'"aranaque".
• Colino,
L'usurpation de fonction ou de titre d'agent investi d'une responsabilité publique est un délit que la loi punit, à juste titre (articles 433-12 et suivants du Code Pénal).
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 02:38:56
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Je partage l'avis de Joseph.
En outre, il faut également convenir que, s'agissant des contrats à exécution successive, le régime de la nullité pour vice est, sinon impossible, du moins très particulière.
Ce régime tient de "l'usine à gaz". Je crais alors que, eu égard aux intérêts en cause, les magistrats rejettent la demande, ne serait-ce que pour des raisons d'opportunité.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 03:29:10
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Apres vos explications concernant la ventilations des montants demandés par votre propriétaires, je crains de devoir rejoindre l'avis de Joseph Toison et d'Antoine Gaudin.
J'avais compris dans votre premier message que votre bailleur exigeait un complément de 14800 francs au delà des 12000 de votre dépôt de garantie. Si les demandes se limitent à 2000 francs sur 5 ans, il y a aucune chance d'obtenir la réduction a posteriori du loyer pour réticence dolosive.
Par ailleurs, à quelque chose malheur est bon : il me semble que votre bailleur se soit trompé en votre faveur sur le calcul du rattrapage de loyer. D'après une rapide simulation que j'ai faite, il aurait pu vous demander beaucoup plus que 6000 francs... (à moins que ce ne soit moi qui me suis fourvoyé)
Au fait, avez vous bien vérifié si votre bail prévoyait une clause de révision ?
Cordialement.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 04:05:40
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Le calcul, rapide, sur la révision me donne le même résultat - minoré - que celui dont fait état Sybarite.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 10:03:41
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J'ajouterai à toutes ces contributions avisées,qu'en cas de procédure, une assignation au TI est sans frais, mais si le résultat ne vous convient pas, il vous faudra aller en "appel" et le ministère d'avocat est obligatoire, ce qui anéantira votre prétention financière.
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cyberbeautie
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 11:32:17
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Je ne partage pas tout à fait vos avis :
tout d'abord, dans la formule : "le dépôt de garantie a déjà payé cette somme" : si je relis mon bail, le dépôt de garantie intervient "si le locataire ne remplit pas ses obligations". Là c'est moi qui ai rempli toutes mes obligations, payé le loyer "rubis sur l'ongle" pendant cinq ans, rendu un appartement "nickel", et le proprio me sucre mon dépôt de garantie sans me demander mon avis, alors que c'est lui qui n'a pas rempli ses obligations de bailleur. En plus il me fait "la totale" : loyer + taxe OM, + charges. Même si le détail dans chaque poste est justifié, c'est le total qui fait beaucoup.
D'autre part, vu le montant du litige, ce sera un jugement en "dernier ressort", c'est-à-dire non susceptible d'appel mais directement de pourvoi en cassation. Si je perds, il est évident que je n'ai aucun intérêt à aller jusqu'en cassation. Mais si le proprio perd parce qu'on m'accorde des DI, il n'a pas vraiment intérêt à aller en cassation non plus. Comme je vous l'ai dit, au niveau des DI, les juges de paix en accordent assez facilement dans ce genre de cas (créance fondée légalement mais résultant d'erreurs ou d'ommission du créancier : je vois assez souvent des jugements de ce genre dans le cadre de mon travail.)
Et du point de vue de la loi de 89, je ne vais pas me gêner pour écrire au ministre du Logement pour lui dire qu'il y a quand même un "petit problème".
Merci néanmoins pour vos nombreuses réponses qui prouvent que mon cas fait réagir, et bravo pour votre site.
Cordialement.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 12:47:44
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Cyberbeautie,
Une série de précisions :
• Le dépôt de garantie, aux termes du troisième alinéa de l’article 22 de la loi de 1989, « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées » : l’imputation des sommes sur le DG est bel et bien valide. La formulation qui figure sur votre bail apparaît approximative mais n’est pas contradictoire avec ce que pose la loi.
• Le « juge de paix » n’existe plus depuis la réforme judiciaire de 1958. La justice de paix cantonale a alors été remplacée par les tribunaux d’instance (l’appellation subsiste en Belgique ainsi que, sauf erreur, en Suisse et au Canada - et sans doute dans d’autres pays francophones plus exotiques).
• Le passage direct d’une première instance à la cassation que vous évoquez pour des causes dont vous dites que vous les connaissez à travers votre travail est propre aux affaires prud’homales et ce pour les montants n’excédant pas 3 830 €. C’est une exception – notable – à la règle de l’appel avant qu’une affaire puisse, éventuellement, être portée en cassation. En matière civile, qui est la matière présente, le chemin est la première instance (TI ou TGI) puis la Cour d’Appel : on ne la saute pas.
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