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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
 Posté - 30 sept. 2003 : 00:36:06
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Bien qu'évoquée lors d'une Assemblée Générale récente, mais jamais posée clairement, une question de millièmes mal répartis depuis 1984 (sic!) voudrait être résolue par le notaire en donnant des millièmes à un propriétaire qui transforme les garages en apparts, sauf que je n'ai pas acheté sur la base des millièmes proposés et que je ne suis pas d'accord pour qu'on en donne à l'un, alors que 4, 5 ou 6 autres ont bénéficié des mêmes transformations sans qu'on ajoute des millièmes.
Je serai plutot d'accord pour faire une expertise des millièmes (et pas un arrangement entre copains). C'était mon propos lors de l'AG. Cela n'a pas été relevé, pas débattu.
J'ai demandé à mon avocat de le proposer au notaire et d'avertir le syndic de ma démarche car je ne compte pas laisser les choses en l'état. Le syndic répond qu'il doit consulter le Conseil syndical (tout au service du syndic) et ensuite convoquer une AG pour discuter cette proposition, c'est à dire avoir recours à un expert pour déterminer les millièmes de chacun.
Etant donné que les distorsions des millièmes sont causées par l'initiative de quelques copropriétaires, ayant transformé leurs garages en appartements, (ils se sont branchés sur le chauffage central) est-ce bien normal que l'on convoque une AG pour discuter de choses qui ne la concernent pas?
J'ajoute qu'aucune AG a donné l'autorisation de faire de telles transformations. Aucune autre AG n'a obtenu l'unanimité requise pour modifier les millièmes.
Sur quoi doit statuer une AG convoquée à cette occasion?
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 11:52:21
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La règle d'or en copropriété concernant la répartition des charges est gravée dans le marbre de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 :
"Sous réserve des dispositions de l'article 12 [ qui permet la révision du règlement de copropriété dans la cinq ans de sa publication], la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité."
Le vote à l'unanimité est-il possible ?
En théorie, oui.
En pratique, non. Car en matière de tantièmes de charges, ce qui profite à l'un coûte à l'autre, et personne ne vote contre ses propres intérêts. Sans compter la difficulté à réellement rassembler la totalité les copropriétaires directement ou par pouvoirs interposés.
Reste la modification pour travaux, ou actes de disposition.
Alors s'applique la règle du miroir. La majorité de vote des travaux ou d'une vente de parties communes par exemple sera la même que la majorité de vote pour la modification ou la création des tantièmes correspondants.
En cas de raccordement au chauffage collectif, les travaux de raccordement sont assimilables à des travaux de transformation des parties communes. Ce cas est prévu par l'article 26 paragraphe b) de la loi du 10 juillet 1965. La décision d'assemblée générale est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Notez qu'il s'agit du syndicat des copropriétaires pris globalement, et non des propriétaires présents à l'assemblée.
Si cette majorité n'est pas atteinte, il est ouvert la possibilité d'une deuxième lecture lors d'une deuxième assemblée générale. La majorité de deuxième lecture est allégée. La décision est alors prise à la majorité des membres du syndicat PRESENTS OU REPRESENTES, représentant les deux tiers des voix PRESENTES OU REPRESENTEES. La possibilité de cette deuxième lecture est ouverte si et seulement si cette majorité allégée était déjà présente lors de la première assemblée.(référence : loi 10/07/65 art.26 dernier alinéa).
Je sais, c'est un peu tiré par les cheveux, et il faut relire le texte plusieurs fois pour comprendre. Le législateur est taquin.
Hors ces décisions, aucun changement de tantièmes n'est permis. Aucun notaire ni expert ne peut faire sa tambouille hors la vue de l'assemblée générale.
Cordialement.
Z.Juto |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 22:29:08
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Comme la plupart des remarques sont bien dans le sens que je les entends, je ne poserai que la seule question qui reste floue: Doit-on convoquer une AG et quelle est la question à poser?
1 - Voulez-vous une expertise des millièmes pour remettre de l'ordre après bien des écarts et permettre une administration saine de la copropriété?
2 - Les écarts constatés dans les charges au profit de certains doivent-ils être admis? En cas de mesure extrême (expropriation, dégâts, reconstruction), les intéressés doivent-ils percevoir des indemnités pour des millièmes qu'ils n'ont pas payés?
Edité par - Tourloup le 30/09/2003 22:50:36 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 oct. 2003 : 22:44:20
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si une assemblée doit être convoquée , il s'agit de voter sur un modificatif du réglement de copropriété.
L e projet doit être joint.(établi par un géomètre suivant les textes en vigueur)
Concernant la modification de la destination des lots effectuée sans décision d'AG, elle est illégale.
Vous êtes en droit d'exiger du syndic qu'il respecte et fasse respecter le réglement de copropriété.
De plus: attention aux autorisations administratives
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 17:21:12
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Apparemment, dans votre cas, l'état actuel de la division de l'immeuble n'est pas conforme à celui que l'on trouve dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division.
Cette situation est irrégulière par rapport au statut de la copropriété, aux règles de la publicité foncière, et vraisemblablement à certaines dispositions fiscales, notamment celles relatives aux impôts locaux. Il faut donc y remédier.
Ces irrégularités sont la conséquence de modifications diverses qui semblent avoir été réalisées de manière aussi irrégulière.
Première question : peut-on considérer qu'il y a lieu d'entériner ces modifications et de se borner à traiter les conséquences ?
1) Si oui : il faut se borner à l'étude de la régularisation des documents du syndicat (RC + ED), en ce compris les répartitions de quotes parts des parties communes (éventuellement ?) et de charges
2) Si non : il faut rechercher s'il est possible encore de demander la remise en l'état d'origine, ce qui est une autre question. On en reste donc à la réponse 1)
Seconde question : comment régulariser ? Les modifications semblent nombreuses et importantes. Il est évident qu'une expertise s'avère, en fait, nécessaire. Il faut obtenir d'une manière ou d'une autre que les frais en soient supportées (comme les autres frais entraînés par la régularisation) par les responsables.
De toute manière, l'assemblée doit être saisie de la question. Il est inutile d'engager prématurément des frais judiciaires si une solution convenable peut être apportée par des décisions d'assemblée.
Il faudra en premier lieu entériner ces modifications, puisqu'elles ne semblent pas avoir fait l'objet de décisions antérieures. Il faudra que cette décision soit très précise, mentionnant de manière exhaustive toutes les modifications visées
Il faudra ensuite décider le principe des modifications à apporter au RC et à l'ED et le recours à une expertise pour l'établissement de ces modifications, qui concerneront aussi la répartition des quotes parts de parties communes et de charges.
S'il y a des difficultés, il n'y aura d'autres solutions que de saisir le Juge pour obtenir tout cela, soit par une action individuelle, soit par une action syndicale si la majorité (article 24) y consent.
Tout cela peut poser des problèmes juridiques plus ou moins complexes, relatifs notamment à la prescription si les modifications sont anciennes. Vous (ou le syndicat) aurez certainement bsoin d'une assistance extérieure et préalable à l'assemblée.
Les fondements juridiques nécessaires ?
> pour les charges l'article L 25 f pour les changements d'usage de lots (garage / habitation). Attention la majorité art. 25 est limitée à la modification des charges consécutive à un changement d'usage préalablement autorisé à la majorité nécessaire.
> pour les quotes parts de parties communes : l'article L 37 s'il y a eu construction (ou surélévation) de bâtiment impliquant l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes. A défaut, la répartition des charges peut, seule, être modifiée.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 08:45:14
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Nefer soulève la question conditionelle essentielle: "si une assemblée doit être convoquée"
Car là est toute ma question: Pourquoi une AG?
La réponse du syndic à mon avocat (qui lui annonce ma demande d'expertise sur les millièmes, faute de quoi on procède par référé) dit à peu près ceci:
"Vous savez que je ne peux pas donner suite à votre demande. Il faut que j'avertisse le Président, que l'on convoque le Conseil Syndical pour décider d'une Assemblée Générale".
1 - L'avocat doit savoir quoi exactement? Son incapacité de répondre à une question juridique concernant la copropriété? Doit-il savoir qu'il ne peut rien faire sans l'avis du Conseil Syndical?
2 - Que vient faire le Président dans cette histoire? Le Président est-il au dessus du syndic?
3 - Le Conseil syndical doit-il donner le feu vert pour qu'une AG ait lieu? Alors que le syndic est le seul habilité à le faire.
Finalement - Une AG est-elle nécessaire?
Car admettons que dans ma grande mansuétude j'accepte d'attendre qu'une AG ait lieu: Ils décident OUI: On fait l'expertise. Ils décident NON: Je demande de la faire quand même, ce qui est mon droit. Merci JPM de me l'avoir confirmé (le reste est trop riche pour répondre maintenant)
Tout cela n'est que mascarade pour se donner du temps et profiter de l'occasion pour faire une campagne de diffamation à mon encontre sans répondre à la question de fond: Il faut expertiser les millièmes car ils sont reconnus faux même par le notaire.
La convocation du Conseil Syndical (que l'un des membres m'a montré) dit ceci, écrit par le syndic: "Monsieur Dutronc [c'est moi] cherche le conflit et nous menace de procédure. Il faut se réunir d'urgence, avant le..." Tout est dit pour que l'on désigne du doigt le coupable, car rien d'autre n'est spécifié.
Ce qui va faire des frais d'AG et des frais divers pour accepter une évidence. Le but étant de montrer que je suis le méchant qui coûte cher à la copropriété et empêche le syndic de bien gérer.
La procédure et tous les détails spécifiés avec la rigueur qu'on lui reconnait à JPM, seront précieux le moment venu. Vous admettrez que nous en sommes loin pour le moment.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 09:56:51
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Vous ne pouvez pas décider seul de faire une expertise. Vous pouvez demander une consultation à un juriste/technicien qui vous confirmera la vraisemblance d'anomalies. Vous pourrez communiquer une copie autour de vous. Il peut même se lancer dans une étude préparatoire de modification, s'il dispose des éléments nécessaires. Les frais sont à votre charge.
Quans un problème important se présente, le syndic en saisit l'assemblée. Cela semble vous choquer. C'est le principe en matière de copropriété. Rien d'anormal à ce qu'il informe le CS dont le président n'a pas ici de pouvoir spécifique. L'ambiance semble plus dégradée que je ne pensais. Si vous n'avez aucune chance de réunir une majorité, même simple, sur votre projet, alors il faut envisager la solution judiciaire.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 11:27:37
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Mais nooon... moi, y'adore lez AGées. Les interventions sans but ni raison, les thèmes hors-sujet, l'odeur des égoûts (le local mis à disposition est une remise dans un sous-sol, mais c'est gratuit qu'il dit le syndic), les noms d'oiseau qui fusent. Tout ça pendant 5 heures, hmmm... le pied!
Bien entendu, mon propos était dès le départ qu'une expertise soit faite, j'en connais même le nom de l'expert et le prix.
Le tout petit problème est que le syndic ne veut SURTOUT pas d'expertise, au risque de montrer toutes les turpitudes et détournements (oui, de millièmes) qu'il a faites depuis 20 ans.
Mes diverses et nombreuses discussions et lettres à ce propos n'ont rien donné jusqu'à présent, je crains que le syndic et son Conseil ne fassent rien d'autre que s'opposer pour retarder le moment où leurs actions seront visibles.
Et dire que le prix de l'expert n'est que 2 fois plus cher que la convocation de l'AG! Je parle des recommandés, car vous le savez: le local est gratuit!
Edité par - Tourloup le 07/10/2003 11:37:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 17:09:16
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Compte tenu de ce que vous indiquez, vous pouvez prendre l'initiative de faire établir par le spécialiste que vous avez choisi ce qui sera plutot une consultation ou un avis plutot qu'une expertise au sns propre du terme.
Mais vous aurez à avancer les frais de cette consultation et il faut que vous soyez certain que le consultant peut effectuer l'essentiel de son travail au vu des documents que vous détenez et sans avoir à pénétrer dans des parties privatives ou dans des parties communes fermées genre chaufferie ou machinerie d'ascenseur.
Si le rapport du spécialiste établit clairement des distorsions entre la situation actuelle de la division de l'immeuble et la description qui en est faite dans le RC et l'ED, vous pourrez demander officiellement l'inscription de la question à l'ordre du jour d'une assemblée avec communication du rapport.
Vous pourrez également adresser le rapport au conseil syndical et à certains copropriétaires.
Vous pourrez aussi demander le remboursement des frais avancés et en cas de refus de l'assemblée, inclure cette demande dans une assignation qui devrait être lancée pour obtenir la régularisation espérée.
Il faut détenir une fiche hypothécaire générale de l'immeuble récente pour être certain qu'il n'y a pas eu de modificatifs.
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Tourloup
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585 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 00:06:02
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Et c'est bien pourquoi une décision de justice me paraît la plus appropriée, car le syndic ne veut surtout pas que l'on fouille dans les archives avec un oeil avisé. De toute façon il prétend (calculette en main) que les millièmes sont bien répartis... par ses soins.
Cette AG, qui aura peut-être lieu, pourrait servir une fois encore pour bloquer la situation pendant longtemps, en prétextant que l'AG ne veut pas de mon expert.
La consultation à titre privé, sans l'aval d'une décision de justice, me mettrait en porte-à-faux car le syndic peut parfaitement refuser l'accès aux archives, les particuliers l'accès aux appartements, etc. J'en serais pour mes frais et obtiendrais une belle lettre de la part de l'expert, qui me permettrait de faire un procès pour entraves et autres misères.
Sachant (ou du moins subodorant) que les garages transformés en apparts n'ont jamais remis des documents quelconques, tels des plans, des métrages, la disposition des radiateurs, etc., mon expert pourrait vite conclure qu'une "erreur" s'était glissée dans l'administration de l'immeuble et suggérer la distribution par voie judiciaire, voire l'administration par un autre syndic.
Mais là, je commence à rêver un peu. Je crois que je vais me coucher. |
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