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Je viens de lire le dossier "ACTUS Combles et vérandas : comment valoriser un appartement en copropriété... Le 17/9/2003 " et je voudrais adapter la demarche à mon cas.
J'ai un appartement rez-de-chuassée sur 1 jardin clos d'environ 50 m2: personne autre que la gardienne y a accés (via une porte de service fermée à clef). Je peux accéder à ce jardin par 4 portes-fenêtres.
Mon probleme: 1°)ce jardin appartient à la copropriété et officiellement je n'ai pas à y aller bien qu'il me soit arrivé d'y mettre une table. 2°)Les copropriétaires sont réticents pour l'entretien cad pour qu'un jardinier viennent règulièrement. La concierge ne vient pratiquement jamais arroser et le jardinier vient à chaque demande de l'AG (par exemple pour planter), résultat: la pelouse a disparue et les arbres ne sont pas en super etat.
Ce que je voudrais c'est proposer à l'AG de prendre à ma charge l'entretien de cette parcelle tout en ayant la jouissance privative. La copro serait entretenue en faisant des economies. Sinon sous-entendre qu'un jardinier vienne plus souvent pour un entretien régulier.
Est-ce la bonne approche et si oui comment formuler adroitement ceci?
Etes vous certain de n'avoir pas déjà la jouissance privative de ce jardin ?
Quand il y a des portes fenêtres permettant l'accès au jardin, il est vraiment très rare que la jouissance privative ne soit pas prévue dans le règlement de copropriété au profit du lot correspondant.
Si néanmoins tel est le cas, votre proposition serait très raisonnable et il faudrait demander au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Il peut s'agir d'une simple autorisation à titre précaire, avec la prise en charge de l'entretien du jardin par contrepartie. Elle peut être accordée à la majorité de l'article 24. Mais, à titre précaire, elle peut aussi être retirée dans l'avenir.
Si vous préférez que l'assemblée vous concède juridiquement un droit d'usage privatif, la décision exige la majorité de l'article 26 et une modification du règlement de copropriété relative à la consistance de votre lot. Par ailleurs le syndicat peut demander le versement d'une certain somme, prétendant (à juste titre dans une certaine mesure) que la valeur de l'appartement serait augmentée.
Mais relisez votre RC avant de prendre une décision.
Petite rectif. pour la jouissance on parle "d'exclusive" et dans ce cas de figure je vous pari la bouteille qu'il s'agit de "Partie commune à jouissance exclusive du lot .....". +
Les deux expressions (jouissance privative ou jouissance exclusive)sont utilisées indifféremment :
Cf : Code Litec de la copropriété sous article L 9 n° 46, ou article de R. Leost Le droit de jouissance privative sur les parties communes de l'immeuble en copropriété AJPI 1995 p. 868
L'expression "jouissance privative" est préférable car elle manifeste l'attachement nécessaire du droit à la partie privative d'un lot.
D'autre part la jouissance privative d'une partie commune a pour conséquence incontournable son caractère exclusif.
Au contraire, la jouissance exclusive d'une partie commune peut s'entendre d'un droit commun aux propriétaires indivis d'une partie commune spéciale. Et, en réalité, ils n'en ont que l'usage et non la jouissance.
Citation : Etes vous certain de n'avoir pas déjà la jouissance privative de ce jardin ?
Quand il y a des portes fenêtres permettant l'accès au jardin, il est vraiment très rare que la jouissance privative ne soit pas prévue dans le règlement de copropriété au profit du lot correspondant.
Dans le reglement intèrieur de copro je n'ai rien vu mentionnant la jouissance privative du jardin.
Citation :
Si néanmoins tel est le cas, votre proposition serait très raisonnable et il faudrait demander au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Il peut s'agir d'une simple autorisation à titre précaire, avec la prise en charge de l'entretien du jardin par contrepartie. Elle peut être accordée à la majorité de l'article 24. Mais, à titre précaire, elle peut aussi être retirée dans l'avenir.
Si vous préférez que l'assemblée vous concède juridiquement un droit d'usage privatif, la décision exige la majorité de l'article 26 et une modification du règlement de copropriété relative à la consistance de votre lot. Par ailleurs le syndicat peut demander le versement d'une certain somme, prétendant (à juste titre dans une certaine mesure) que la valeur de l'appartement serait augmentée.
Mais relisez votre RC avant de prendre une décision.
Est ce qu'il vaut mieux y aller en 2 étapes ou demander la jouissance privative d'emblée (la majorité de l'article 26 est plus contraignante que la majorité de l'article 24?).
Par rapport au prix vu que je prend à ma charge l'entretien annuel et la pose d'une cloture je propose ceci
Valeur actuelle à 5% de l'entretien (rente annuelle de 500€):9450€ pose cloture : 1500 € Plus value du jardin sur l'appartement : 30 000€. somme à payer : (PV-couts)/2=9525€
Toute proposition a le mérite d'exister et, par ailleurs, il faut toujours se ménager une marge de négociation.
Le principe, dans le cas, à éviter, d'une expertise même sommaire, c'est évidemment la plus value du lot qui prévaut. Elle entre dans votre patrimoine mais il y a une particularité : la réduction du patrimoine indivis est quasiment inexistante. Le syndicat est au surplus libéré de l'obligation d'entretien.
Un cas particulier : si le jardin est sur une dalle commune (parking ou caves en dessous, ce qui arrive) il faut prévoir les travaux périodiques de réfection de l'étanchéité, qui peuvent imposer le bouleversement temporaire du jardin et sa réfection. L'étanchéité reste à la charge du syndicat, mais les travaux de jardin restent à la charge du bénéficiaire. C'est alors qu'il faut amputer sérieusement la plus value.
Même problème s'il existe des canalisations ou autres installations enterrées.
Si vous avez des relations suivies avec un notaire, demandez lui son avis.
Citation : Toute proposition a le mérite d'exister et, par ailleurs, il faut toujours se ménager une marge de négociation.
Le principe, dans le cas, à éviter, d'une expertise même sommaire, c'est évidemment la plus value du lot qui prévaut. Elle entre dans votre patrimoine mais il y a une particularité : la réduction du patrimoine indivis est quasiment inexistante.
Je suis désolé mais je ne comprends pas ce que vous voulez dire, pouvez vous préciser?
Citation :
Le syndicat est au surplus libéré de l'obligation d'entretien.
Un cas particulier : si le jardin est sur une dalle commune (parking ou caves en dessous, ce qui arrive) il faut prévoir les travaux périodiques de réfection de l'étanchéité, qui peuvent imposer le bouleversement temporaire du jardin et sa réfection. L'étanchéité reste à la charge du syndicat, mais les travaux de jardin restent à la charge du bénéficiaire. C'est alors qu'il faut amputer sérieusement la plus value.
Même problème s'il existe des canalisations ou autres installations enterrées.
C'est mon cas : sous le jardin il y a le parking et d'ailleurs il y a une grille d'aération du parking
Citation :
Si vous avez des relations suivies avec un notaire, demandez lui son avis.
Merci beaucoup de votre réponse. D'aprés ce que je comprends dans mon argumentaire il faut que je tienne compte aussi des travaux potentiels sur le jardin inhérents au parking en dessous. Je vais en parler à mon notaire aui connait bien l'immeuble car c'est lui qui a fait les ventes de tous les lots.
Autre question : comment estimer le prix d'une cave? Je précise j'ai 3 caves dans cet immeuble est-ce que je peux proposer l'échange de 2 caves (par exemple pour faire un local pour les poubelles, ou pour les vélos etc...) contre la jouissance privative du jardin?
Sur l'absence de perte pour le syndicat (ou l'indivision des copropriétaires, c'est ici la même chose)
La jouissance privative du jardin a une valeur significative pour vous. L'appartement qui vaut 1000 actuellement, vaudra 1010 ou 1020.
Le patrimoine indivis des copropriétaires n'est pas réduit d'autant. Vous êtes le seul acquéreur potentiel de cette jouissance privative. La concession de jouissance ne peut, pour les autres, que provoquer, éventuellement, des inconvénients mais pas d'amoindrissement financier. A moins que l'on ne considère que la possibilité de jeux d'enfants dans le jardin n'entraîne une réduction de valeur des autres appartements ? C'est vrai dans certains cas.
Prix d'une cave ? C'est une donnée très locale. La valeur n'est jamais négligeable. Votre notaire vous renseignera mieux.
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Posté - 03 oct. 2003 : 12:56:09
