| Auteur |
 Sujet  |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
 Posté - 03 oct. 2003 : 17:32:39
|
Messieurs bonjour,
Je vous envoie ce message afin d'avoir vos avis concernant un investissement dans des parking car j'ai la possibilité d'en acheter.
Pour vous donner plus de détails, il s'agit d'un lot de 6 parking loué a 63€/mois. Deux sont déja occupés. Ils se trouvent dans un quartier non loin de la gare de strasbourg qui va devenir payant d'ici a qq mois.
Le prix négocié est de 35.000€
Qu'en pensez vous ?
De plus est ce un meilleur placement qu'un appartement ? ( en terme de cout et temps de gestion j'entends)
Y a t il de la taxe foncière pour les parking ?
Comment ca se passe, merci de me donner un maximum d'infos sur ce type d'investissement.
merci @+
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 oct. 2003 : 20:57:49
|
35 000 € (frais de notaire compris ?) pour 6 pks loués chacun 36 € par mois vous donne un retour, à rémunération nulle du capital et sans compter les inévitables frais et charges, la fiscalité incontournable, etc., de 35000/36*12*6 = 13,5 années et un chouia.
Certes, ce ratio brut n'est qu'une première approche.
Cela ne laisse pas présager d’une rentabilité extraordinaire après prise en compte des frais et charges de toute nature. Mais le passage de la zone en stationnement payant peut sans doute tirer les loyers à la hausse et/ou donner une plus value au prix des garages : ?
|
Signaler un abus  |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 00:21:25
|
Il s'agit de 35.000€ hors frais de notaire. et les parking sont loués 63€ et non 36€ !
Du coup meilleure rentabilité ;)
qu'en pensez vous alors avec ces chiffres ?
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 09:11:02
|
Avec 63 € et non 36 comme vous l'indiquiez précédemment, cela donne un taux de retour de 7,72 années (et quelque chose comme 8,5 années frais de notaire inclus, toujours en brut…).
Il vous faut en réalité faire l’évaluation de la rentabilité estimative prévisionnelle nette en alignant les charges de toute nature que vous pouvez jauger, y compris de coût du capital et fiscales, en face des recettes escomptées (moins les ardoises éventuelles, les périodes non occupées). Puis comparer avec ce que vous pourriez faire d’autre avec vos 35 000 €, tout en spéculant sur la façon dont la valeur de revente pourrait ou non s’apprécier à votre horizon d’investissement.
|
| Signaler un abus |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 11:27:04
|
Oulah vous m'aidez pas trop la ;)
Qu'entendez vous par taux de retour de 7,72 années ?
Et comment se calcule t il ?
Vous me demander de comparer avec ce que je pourrais faire d’autre avec mes 35 000 €. mais que peut on faire avec une telle somme empruntée qui rapporterais plus de 10% ?
Merci de me dire c eque vous vous feriez vu les infos données .
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 13:04:38
|
Tout comme 35000/36*12*6 donnaient 13,5 années (cf. plus haut), 35000/63*12*6 donnent 7,72 années.
Vos 35 000 € vous donneront effectivement un rendement annuel supérieur à 10% : 63*12*6/35000 = 12,96 %, mais il s'agit là d'un rendement brut. Pour calculer un rendement net, défalquez du revenu de 63*12*6 = 4536 € tous les frais que vous aurez à exposer ainsi que les recettes que vous pourriez ne pas encaisser.
Si vous trouvez un autre placement qui vous rapporte plus, la cause est entendue, mais vous devez aussi considérer pour juger de votre projet ce que deviendra au terme de votre investissement la valeur de votre investissement payé 35 000 € (plus value ou moins value possible : ? ce peut être le marc de café...)
|
| Signaler un abus |
|
|
SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 23:27:31
|
N'est il pas plus difficile de louer 6 garages qu'un appartement?
Seuls 2 sont occupés aujourd'hui? Certes le garage de la gare va devenir payant mais les prix que vous affichez seront-ils vraiment attractifs pour votre cible? (quel est leur degré d'aversion à la marche à pied pour aller de votre garage à la gare? Si la difference de prix n'est pas significative iront-ils vraiment chercher un garage moins cher alentour?), le parking de la gare est-il constamment plein ou non?
Votre taux de revient brut est en effet d'environ 13% mais dans votre scénario optimal uniquement...Votre bénéfice net n'est-il pas trop peu élevé pour justifier de prendre le risque de vacances multiplié par 6? (dans ma simulation en tout cas il l'est)
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 23:57:25
|
Je vous remercie SRU c'est sympa mais sachez que je ne vise pas les voyageurs mais les habitants a la recherche d'un parking dans leur rue ou dans une rue proche.
N'ayant aucune connaissance ds ce type d'investissement je voulais prendre la température .. savoir s'il est preferable de reinvestir ds des appartements comme deja fait ou se mettre dans les garages qui n'ont pas besoin de raffracihissement comme un appart etc ...
Donc je voulais avoir un max d'infos
merci a vous ..
Vousetes de strasbourg aussi ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 00:38:14
|
SRU,
Je pense qu'a somme de depart egale, il vaut mieux investir dans 6 garages que dans un appartement.
Si vous n'avez qu'un bien, lorsqu'il est vacant, vous perdez 100% de vos revenus fonciers.
Les chances que vos garages soient tous vacants en meme temps sont quasiment proches de zero.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 01:14:48
|
Donc selon vous Prados ca peut etre un bon placement vu les données ?
Et en terme de gestion ca se passe comment ? les bails sont de combien de tps minimum etc ?
Donnez moi un max d'infos plz :)
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 01:39:32
|
chonch72,
Je n'en sais rien. Sur le papier, oui, cela semble jouable. De plus, vous n'avez pas beaucoup de travaux a payer dans les parkings.
Maintenant, il faut voir la situation geographique, le marche pour ce type de bien dans le quartier.
Enfin, je ne connais pas suffisament Strasbourg.
Vous-etes vous renseigne aupres du vendeur sur les periodes pendant lesquelles les parkings ont ete vacants durant les 2 a 5 dernieres annees?
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 12:36:04
|
le vendeur détenait ces parking depuis moins d'1 an et les revends pour avoir des liquidités et acheter des parkings plus au centre ville .. du coup je ne sais pas ...
Merci qd mm pour vos infos
en general il faut rechercher combien de rentabilité sur des garages ?
|
| Signaler un abus |
|
|
SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 15:32:19
|
Citation :
SRU,
Je pense qu'a somme de depart egale, il vaut mieux investir dans 6 garages que dans un appartement.
Si vous n'avez qu'un bien, lorsqu'il est vacant, vous perdez 100% de vos revenus fonciers.
Les chances que vos garages soient tous vacants en meme temps sont quasiment proches de zero.
Prados
Bien sûr diversifier le risque c'est le réduire je vous suis totalement sur ce point. Néanmoins la question que je posais concernait les locataires de ces parkings.
1/ Je ne connais absolument pas la demande pour des parkings, qui plus est à Strasbourg (ce qui me permet de répondre à chonch que je ne suis pas Strasbourgeois bien que j'apprecie particulierement cette ville) mais intuitivement je pense qu'elle est moins forte que la demande que l'on connait aujourd'hui pour les biens mis en location.
2/ Le risque que les 6 soient vacants en meme temps est en effet négligeable mais le risque que l'un d'eux le soit l'est beucoup moins. Dans ce cas et toujours selon ma simulation chonch ne serait plus bénéficiaire (pour un parking vacant, la contribution mensuelle reste faible toutefois mais quid pour 2 ou 3?)
M'etait donc avis que le placement présenté tel quel ne représentait pas une grande opportunité d'investissement bien que mon avis vaille peu de choses puisqu'il faudrait que je connaisse le marché et la ville pour pouvoir apporter une réponse tout à fait satisfaisante.
Chonch, en faisant une rapide recherche sur divers arrondissements de Paris on trouve généralement une rentabilité brut de 10% voire moins...voila qui devrait peut etre nuancer mon avis :)
Cordialement
Prados
|
| Signaler un abus |
|
|
SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 15:32:48
|
Citation :
SRU,
Je pense qu'a somme de depart egale, il vaut mieux investir dans 6 garages que dans un appartement.
Si vous n'avez qu'un bien, lorsqu'il est vacant, vous perdez 100% de vos revenus fonciers.
Les chances que vos garages soient tous vacants en meme temps sont quasiment proches de zero.
Prados
Prados
Bien sûr diversifier le risque c'est le réduire je vous suis totalement sur ce point. Néanmoins la question que je posais concernait les locataires de ces parkings.
1/ Je ne connais absolument pas la demande pour des parkings, qui plus est à Strasbourg (ce qui me permet de répondre à chonch que je ne suis pas Strasbourgeois bien que j'apprecie particulierement cette ville) mais intuitivement je pense qu'elle est moins forte que la demande que l'on connait aujourd'hui pour les biens mis en location.
2/ Le risque que les 6 soient vacants en meme temps est en effet négligeable mais le risque que l'un d'eux le soit l'est beucoup moins. Dans ce cas et toujours selon ma simulation chonch ne serait plus bénéficiaire (pour un parking vacant, la contribution mensuelle reste faible toutefois mais quid pour 2 ou 3?)
M'etait donc avis que le placement présenté tel quel ne représentait pas une grande opportunité d'investissement bien que mon avis vaille peu de choses puisqu'il faudrait que je connaisse le marché et la ville pour pouvoir apporter une réponse tout à fait satisfaisante.
Chonch, en faisant une rapide recherche sur divers arrondissements de Paris on trouve généralement une rentabilité brut de 10% voire moins...voila qui devrait peut etre nuancer mon avis :)
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 02:24:54
|
SRU,
Je comprends votre approche, et, s'il est vrai aujourd'hui que l'on a pratiquement aucun probleme a trouver un locataire, rien ne dit qu'il le sera perpetuellement.
Un investissement immobilier se mesure a l'echelle d'une generation, soit 25 ans, et si vous retournez 25 ans en arriere (en 1978), et regardez par ou est passe le marche immobilier, vous vous dites qu'il vaut mieux avoir 6 biens, fussent-ils des garages, qu'un seul.
L'ideal serait d'avoir des appartements, des garages et des murs de boutiques, sous diverses formes d'ailleurs, de maniere a diversifier son risque immobilier.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 02:28:53
|
Citation :
le vendeur détenait ces parking depuis moins d'1 an et les revends pour avoir des liquidités et acheter des parkings plus au centre ville .. du coup je ne sais pas ...
Chonch72,
Ces garages ont-ils tous ete loues pendant cette periode?
De plus, si cela vous interesse toujours, une petite astuce pour tester le marche potentiel: passer une petite annonce avec garages a louer, rue machin, et votre numero de tel. Placer partout autour de la rue, dans les boutiques aux alentours, et attendez.
Combien d'appels em une semaine, deux voire un mois?
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 14:23:28
|
Bonjour chonch72,
Bonne idee que vous donne Prados !
Je m'interresse aussi de pres a Strasbourg.
C'est vrai que le pbl de stationnement dans le centre est reel et aussi un frein aux locations dans ce quartier, mais je suis persuadee qu'il y a demande pour les parkings. Selon une etude de Capital (sept 03) une location de box coute en moyenne 150 euros par mois.(pas mal pour une ville de province ?)
La renovation du quartier de la gare est serieusement entamee et je suis sure que la demande en parking va augmenter avec l'arrivee de nouveaux locataires.
Ceci dit, je suis aussi d'avis qu'il faut diversifier ses investissements et que si vous avez deja des appartements, regardez de pres cette proposition et faites le test "prados" + renseignez vous aupres des agences dans le coin.
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 14:37:55
|
Pour completer le post, le m² a Strasbourg centre-gare tourne autour de 1400 euros dans l'ancien (autour de la cathedrale ou de la Pte France : 1800 euros environ). /source : Capital, sept 2003.
donc faites le tour des annonces de studios / 2 pieces a vendre pour un investissment de 35,000 euros par exemple et regardez quel loyer vous pourriez demander (selon le Point de mai 2003, studio 285 euros, 2 pieces 35-40m² aux alentours de 400 euros).
|
| Signaler un abus |
|
|
chonch72
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 16:31:23
|
et bien merci pour ces infos ..
Je vais me renseigner de plus près donc ...
je vous tiens au courant
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
