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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 05 oct. 2003 : 18:18:18
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La Cour d'appel de Paris vient de confirmer le 4 septembre 2003 un jugement du TGI Paris du 7 septembre 1999 qui avait fait grand bruit en annulant différentes clauses d'un contrat de syndic et en l'enjoignant de les supprimer, le tout à la requête d'une association de consommateurs.
Les clauses litigieuses étaient, en résumé, les suivantes :
> possibilité au syndic de résilier le contrat de syndic discrétionnairement (sans donner de motif)
> obligation de gestion des fonds par compte unique sans proposition de l'ouverture d'un compte séparé (les faits sont antérieurs à la loi SRU)
> stipulation d"honoraires pour la transmission des dossiers au successeur en cas de changement de syndic
> imputation directe des frais de recouvrement au débiteur avant toute décision judiciaire en ce sens
> recours à une procédure de conciliation préalable en cas de litige entre un copropriétaire et le syndic
> attribution de compétence au TGI dans le même cas, même si le litige est normalement de la compétence du TI
En outre la Cour juge que le syndicat des copropriétaires est un consommateur, bien qu'étant une personne morale, parce qu'il n'exerce pas une activité professionnelle.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 14:13:30
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JPM,
Peut-on trouver le texte de l'arrêt sur le net (je ne le trouve pas) ? Sinon, avez vous les références de publication avec n° ?
C'est le point 4 (imputation directe des frais de recouvrement au débiteur avant toute décision judiciaire en ce sens) qui est évidemment le plus intéréssant, de mon point de vue. Il méritera bien évidemment commentaire, tant il est vrai que cette question restait ouverte en regard de l'article 10-1 de la loi de 1965 créé par la loi SRU du 13 décembre 2000.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 10:45:01
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> Pour l'instant, l'arrêt n'est pas encore publié. Nouvel avis quand je l'aurai.
> La réforme SRU n'apporte aucune modification sur ce point. L'imputation immédiate et directe des frais au débiteur avant une décision judiciaire demeure contestable.
L'imputation est soumise à trois conditions :
> La créance doit être justifiée. Elle ne l'est que si le débiteur reconnaît formellement sa dette (principe et montant) ou si une décision judiciaire devenue définitive a consacré le caractère justifié.
> Il doit s'agir de " frais nécessaires " (controverse sur le contenu de cette catégorie).
> Il doit s'agir de frais exposés " à compter de la mise en demeure "
Les frais des lettres de relance sont donc exclus.
Les frais d'une sommation par huissier ne visant pas la possibilité d'inscription d'hypothécaire sont exclus car ils sont frustratoires. Une mise en demeure par LRAR est suffisante en ce cas.
Controverse sur les "honoraires d'avocat" : on distingue habituellement les frais et les honoraires. Pour ces derniers c'est en principe l'article 700 NCPC qui peut permettre au syndicat d'être indemnisé.
Idem pour les honoraires exceptionnels du syndic.
Dans la pratique :
Si le débiteur reconnaît sa dette et la paie, Un décompte de frais respectant les conditions peut lui être présenté. S'il ne règle pas amiablement ces frais il faut assigner.
Si le débiteur ne règle pas, il faut effectuer le recouvrement judiciaire, inclure une demande au titre de l'article 10-1 avec un libellé permettant l'application de la décision aux frais postérieurs au jugement devenu définitif, hors les dépens qui sont calculés comme aupravant.
Les juges sont toujours irrités de trouver dans les comptes du débiteur des frais imputés directement et le syndicat est toujours victime de cette pratique du syndic. Le Juge ne lui accordera pas les dommages et intérêts qu'il aurait pu accorder en présence d'un compte correct.
Impossible enfin de savoir si l'alinéa 3 de l'article 10-1 (" Le juge peut toutefois en décider autrement ...") s'applique aux deux alinéas précédants ou au second seulement (Exonération du copropriétaire triomphant dans une instance contre le syndicat).
Pour les autres clauses du contrats, il faut reconnaître que le syndic (grand syndic !!!) a fourni les verges pour se faire fouetter.
Si la pratique du " contrat de syndic " avait disparu avec l'ordonnance de 1986, les syndics n'auraient pas eu l'occasion d'introduire des clauses abusives !!
Il y avait eu un autre jugement concernant un autre "grand syndic" le même jour devant le TGI, à même demande du CSCV, mais on n'a pas de nouvelles de cette affaire. Il y a peut être eu une solution amiable sur cette question de rémunération des fonds déposés sur un compte unique puisque la Commission de la copropriété n'en avait pas condamné le principe, exigeant seulement l'information précise des copropriétaires et suggérant, si mes souvenirs sont exacts, une rédaction précise de la résolution.
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 12:50:23
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JPM, Joseph,
Le Syndic en question a modifié ses contrats avant que le jugement du TGI ne soit rendu en 1999, convenant du caractère litigieux des clauses en question...
... A l'exception du point 4 concernant l'imputation directe des frais de recouvrement au débiteur avant toute décision judiciaire en ce sens. N'importe quel copropriétaire pourrai donc être débiteur et compter sur les autres pour combler les frais de son inconséquence à sa place (je parle des mauvais payeurs avérés, en tant que Syndic je peux vous assurer que je ne charge pas de frais de procédure les copropriétaires faisant face à des difficultés imprévues).
Le résultat serai une déresponsabilisation totale de ces personnes, qui font déjà preuve d'un toupet monstre, et de les confirmer dans l'idée aberrante que c'est aux autres d'assumer les frais à leur place ! Vous ne trouvez pas ce principe choquant ???
Les frais de recouvrement en question sont la conséquence directe du comportement du débiteur, que je sache, et il n'est pas si simple dans la pratique de récupérer les sommes dues.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 13:48:11
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Attendons donc la publication de l'arrêt.
Je vois que nous sommes tous d'accord pour considérer que la rédaction de l'article 10-1 est mal fichue !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 17:10:12
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Maelle,
Vous avez raison : il faut lutter contre les mauvais payeurs systématiques et aider les syndics à le faire. Mais ...
Il y a une dizaine d'années, j'ai assisté à une réunion de magistrats de tribunaux d'instance qui étaient fort bien disposés à cet égard. Tous étaient exaspérés par lé désordre des dossiers qui leur étaient présentés pour des recouvrements de charges. Les avocats eux mêmes étaient mis en cause pour avoir accepté de présenter des dossiers incomplets, des comptes illisibles.
La réunion avait pour objet la "promotion" de l'injonction de payer l'établissement de l'inventaire des difficultés qui avaient à l'époque généré un rejet systématique des requêtes et la recherche de solutions.
Or, il y a cinq ans je crois, c'est le Président de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris qui a pris l'initiative de rendre un arrêt explosif sur le même sujet, rappelant qu'il avait demandé au Bâtonnier de Paris d'insérer à ce sujet une note dans le Bulletin de l'Ordre, ce qui avait été fait, sans succès apparemment.
Depuis trente ans, il est proclamé que les lettres de relance doivent être considérées comme une manifestation de courtoisie, sans intérêt judiciaire et qu'en conséquence, il est inutile, frustratoire et inopportun de les multiplier, les frais ne pouvant être pris en compte ni imputés directement au débiteur. Même en râlant, il fallait s'incliner et ce concilier les faveurs des Juges.
Point du tout ! L'ordinateur permet le tir en rafale et, dans un petit immeuble, le cumul des frais préalables figurant sur les comptes individuels peut représenter le tiers du solde débiteur. Or le syndic présente sa demande pour le solde dû, obligeant le Juge à refaire les comptes pour extraire les frais.
Il ne faut pas s'étonner des réactions. L'un des Juges s'était donné pour tâche de traiter en un temps donné une dizaine de dossiers d'injonction. Il ne pouvait en traiter que la moitié et il a rapidement abandonné.
Le comble a été l'imputation directe et immédiate aux débiteurs des provisions demandées par les avocats, huissiers et autres, pour des affaires plus importantes portées devant le TGI ou la Cour. Ces dossiers n'allaient pas chez des avocat(e)s modestes mais expérimenté(e)s dans ce domaine, toujours présents aux audiences et fréquentant assidument les greffes d'instance (gage de relative célérité des procédures) mais dans des cabinets importants qu'à la vérité ils encombraient, d'ou des frais légitimement élevés. L'heure d'avocat a le même coût pour une babiole que pour une grosse affaire, c'est normal. Dans ces cas le cumul des frais peut égaler le montant de la créance du syndicat et, parfois, celui ci était débouté !
Ajoutons que les Juges ne connaissent pas tous les méandres de la copropriété. Surprise de l'un d'eux quand il a appris qu'un propriétaire de lot pouvait ne pas être copropriétaire, si l'acquisition n'avait pas été notifiée au syndic, et l'inverse pour le vendeur !
et que la liste officielle des copropriétaires prime au contraire la fiche hypothécaire si une notification de mutation récente établit une vente non encore publiée, etc. On n'en finirait pas ...
Tout cela pour dire qu'il faudra bien arriver à supprimer un certain nombre de pratiques et augmenter substantiellement le montant des honoraires légitimes de gestion courante. Même la libre concurrence y trouvera son compte.
Mais la confusion des textes ne facilite pas non plus le travail. Toison a raison pour l'article 10-1.
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 18:09:50
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JPM,
La demande (et dans grand nombre de cas, l'exigence)des copropriétaires ne diminuera pas, et cette demande couvre un champ bien plus large que les obligations légales et contractuelles d'un Syndic.
Comment dans ce cas quantifier nos prestations sur un montant global d'honoraires, quand les demandes annexes se multiplient ?
Notre métier exige un cumul de connaissances très variées, et selon les cas on nous reprochera soit de ne pas avoir trouvé la solution (alors que nous ne sommes pas architectes, ou maçons, ou avocats, etc...), soit d'avoir pris une décision ou donné un conseil alors que nous ne sommes justement pas hommes de l'art. Il n'y a quasiment pas en copropriété de problème type ayant une solution type.
Je passe mon temps à jongler, afin de préserver les intérêts et de mes clients, et de mon cabinet immobilier, entre les lois, articles, decrets, jurisprudences, qui vont jusqu'à se contredire la plupart du temps. Au final, dans 90 % des cas, je sais pertinemment qu'en cas d'assignation le Syndic aura tort...
Je n'ai trouvé qu'une solution : être carré sur l'administratif, faire appel au bon sens de tous les intervenants (tâche herculéenne quand chacun ne voit que son propre intérêt) et privilégier la médiation entre et avec les copropriétaires. L'intérêt des copropriétaires étant la priorité, qu'ils se rendent compte de ce que j'essaie de faire ou non m'est devenu indifférent.
La définition du mot "légitime" concernant les honoraires ne sera jamais la même selon les clients, soyons réalistes.
Je ne vais pas me plaindre cependant, vu la tendance un bon gestionnaire expérimenté pourra exiger un très TRES bon salaire d'ici peu de temps...
Ce n'est pas pour autant que les honoraires pourront augmenter de façon substantielle...
Alors, combien devrait-on payer une profession sensée décrocher la lune tout les jours, sachant qu'aucune loi ne la défend réellement si elle n'y arrive pas ? Au final, ce seront les copropriétaires qui subiront les conséquences de cette escalade, les Syndic se blinderont sur l'aspect légal et éviterons toute responsabilité, que pourront-ils faire d'autre ?
Je dois vous paraître bien lyrique ce soir, bien entendu je grossis le tableau... Quoi que...
Cordialement,
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2003 : 10:18:35
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Lyrique ou pas, MAELLE a raison sur quasiment tous les points.
Si je n'ai pas encore la copie de l'arrêt, j'ai des informations complémentaires :
Le syndic a été condamné à supporter les frais de publication de l'arrêt (intégral ou extraits ?) dans 2 quotidiens nationaux.
Le label "qualité syndic" est explicitement mis en cause et invité, semble-t-il à retirer le label au fautif pour "conserver sa crédibilité".
La CLCV avait demandé que le syndic soit condamné à notifier l'arrêt à tous les copropriétaires des syndicats qu'il gère. Elle n'a pas été suivie dans cette voie.
Il faut noter qu'en ce qui concerne la clause de tentative de conciliation préalable en cas de litige entre le syndic et un copropriétaire, réputée abusive, une réponse ministérielle récente indique que cette procédure est actuellement à l'étude pour éviter la multiplication des litiges !!!! La réponse (RM 9080 JOAN Q 28/07/2003 p. 6084) concerne il est vrai les litiges entre le syndicat et le syndic. L'étude est effectuée dans le cadre du projet de réforme de la loi Hoguet.
Les campagnes se multiplient, à tort ou à raison, en faveur de la conciliation préalable. La clause ne se contentait pas de favoriser la conciliation. Elle comportait une attribution systématique de compétence au TGI, même pour des litiges entrant normalement dans la compétence du TI. A cet égard il est vrai qu'elle présentait un vice.
En tout cas l'arrêt est sévère. La CLCV, souvent téméraire dans le passé, obtient ici un franc succès et prend une longueur d'avance sur la concurrence.
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fotausyndic
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 24 oct. 2003 : 10:43:34
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1° merci à JPM pour ces informations (et mise en garde ?) suivi avec tact et soin
2° Je suis impressionné par l'exactitude et la justesse des arguments employés par MAELLE mais tient à l'informer que que la fatalité n’a plus sa place dans l’avenir de notre profession et, je l’invite à se renseigner sur www.ag2c.org.
3° Cher JPM n'oubliez pas de nous donner le numéro de cet arrêt qui (une fois de plus) servira de nouvelle base.
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 16:42:21
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Fotausyndic,
Je n'ai pu accéder à la page que vous m'avez conseillé de visiter... Pouvez-vous me donner plus d'indications afin que je me renseigne.
Merci d'avance,
Maëlle
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 17:40:01
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Fotausyndic, j'ai trouvé... J'attends de voir ce que vous avez à proposer...
Une chose est claire en tout cas, et il serait temps de s'en rendre compte : un label "qualité syndic" n'a rien d'une garantie absolue, seul la qualité du gestionnaire constitue la véritable garantie...
JPM, Joseph, je tiens en tout cas à vous adresser mes remerciements pour vos analyses calmes et objectives, c'est un plaisir de vous lire.
Maëlle
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 15:31:33
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Chose promise, chose due.
L'arrêt de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris rendu dans l'affaire opposant la CLCV à Foncia porte le n° RG 2002/17698, en date du 04/09/2003. Sa lecture (19 pages !) laisse assez pantois. Je mentionne (contrairement à mon habitude, le nom puisque tout le monde est au courant et qu'il convient d'éviter une confusion avec un autre cabinet "embarqué" en première instance dans la même galère.
La longueur du transfert en PDF m'avait intrigué et je m'imaginais déjà une décision casse-syndic, partiellement justifiée mais peut-être excessive. Pardon à la Cour : tel n'est pas le cas. Si la procédure a été longue c'est que les Magistrats ont été dans l'obligation de rendre un premier arrêt ordonnant aux deux parties, mais principalement à Foncia de verser des pièces complémentaires après avoir vérifié leur conformité aver une liste exhaustive qui occupe une partie de l'arrêt.
On aboutit finalement à la constatation d'un invraisemblable meli-melo dans les contrats entre ceux " en cours " et ceux " pas en cours ", et surtout à la constatation qu'à l'époque il n'y aurait pas eu de contrat-type chez Foncia.
Je passe sur la portée de l'action, restreinte par Foncia à un syndicat unique, élargie par la CSCV à tous les syndicats de France, sur la mise en cause d'un avocat qui aurait incité sa société cliente à commettre une infraction, sur le refus opposé par Foncia à la demande de communication de certaines pièces.
On arrive enfin à l'examen des clauses et aux infractions commises, dont la Cour elle-même indique que deux au moins auraient pu être écartées du débat si les pièces avaient été communiquées !
L'arrêt après avoir vigoureusement sermonné la société au sujet du déroulement de la procédure, déclare abusives les clauses.
Il laisse à Qualité-syndic le soin de tirer les conséquences de tout ce fatras, ordonne la publication d'un extrait, condamne Foncia à verser différentes indemnités à CSCV et aux dépens.
Mais il ordonne en outre la communication du dossier au Parquet Général pour sanction éventuelle des refus de communication de pièces, en vertu des dispositions particulières du Code de la Consommation.
Point besoin d'être grand juriste pour demeurer confondu en présence d'une pareille histoire. Même si certains en doutent, les qualités de gestionnaire de Foncia ne sont pas contestables. Comment la société a-t-elle pu se lancer dans une bagarre aussi insensée avec la juridiction d'appel ? On se le demande vraiment.
C'est pain bénit pour les plus hargneux (JE NE PARLE PAS ICI DE LA CSCV PARTIE AU PROCES FAISANT SON TRAVAIL CONSUMERISTE) adversaires des professionnels. Ils ont du fêter cela comme on a fêté Dien Ben Phu dans certains cafés du Quartier latin.
Quid des conséquences ? Là, attention. Si, comme on peut le penser, Foncia est renouvelée dans au moins une grande partie de ses mandats en cours et, a fortiori, en récupère de nouveaux, on pourra s'interroger sur la réelle utilité des actions consuméristes.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 22:50:01
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En l'espèce, et avec la meilleure volonté du monde, je ne peux pas parce qu'il n'y en a point, du moins à ma connaissance. Ma source est en Intranet. Il figurera peut être dans le prochain numéro de Loyers et copropriété.
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Maëlle
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 09:49:14
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Merci JPM pour ces précisions.
Je pars de mon côté à la pêche aux renseignements...
Maëlle
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 16:37:48
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Une bonne nouvelle dans le Figaro :
Le mercredi 28 janvier, le numéro un français des services à l'immobilier résidentiel s'est hissé parmi les plus fortes hausses du second marché. Le cours a touché en séance un plus haut historique à 71,50 euros. Soit plus de deux fois plus que le cours d'introduction de 33 euros le 6 avril 2001.
Il y a, c'est vrai, un avantage sérieux pour les copropriétaires à être actionnaire de la société syndic. Plus on paie d'honoraires, plus on gagne d'argent !
Les magistrats n'avaient pas songé à la boule de neige. Plus elle roule, plus elle grossit. A méditer !
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DU31
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