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hectopas
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 Posté - 07 oct. 2003 : 19:34:11
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j'ai l'usage exclusif d'une terrasse sur laquelle j'ai posé un abri de jardin de dimension HxLxP 1.8x2x1.5. En mairie on m'a assuré que je n'avais aucune formalité à satisfaire.
le syndic m'engage à demander l'autorisation de l'AG au titre des travaux et des modifications de la terrasse. En quoi la majorité de 51/1000 s'applique , ce qui est dificille à obtenir du fait des abstentions, des absents et des contres.
Puis je réfuter ce besoin d'autorisation au motif qu'il ne s'agit ni de travaux , ni de modifications. l'abri est démontable et est simplement posé et lesté (sécurité oblige)?
je suis prêt à demander un avis sur l'harmonie de l'abri avec la facade dans la mesure où seule une partie de la toiture reste visible d'une rue ajcacente qui n'est pas la rue de l'immeuble, que sa couleur se confond avec la pierre de taille en fond, que des plantations sont posées devant. Dans ce cas, l'avis de l'AG est-il obligatoire, et quelle majorité est requise?
Dois-je aussi le faire si je le cache définitivement derriere des claustra?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 23:27:29
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Le droit de jouissance exclusive d'une terrasse ne permet pas de construire mais un abri de jardin comme le vôtre n'est pas une construction.
Il ne pourrait être remis en cause par les copropriétaires que pour des raisons esthétiques.
Il n'est pas nécessaire de demander une autorisation. Les copropriétaires qui auraient une observation à formuler pourront toujours se manifester d'une manière ou d'une autre.
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 00:14:14
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J'imagine qu'il doit s'agir d'une espèce de velum tenu par quatre tiges métalliques posées au sol sur des socles lestés et qui est muni de pans de tissus sur les côtés.
En somme, il s'agit d'un parasol sophistiqué !
Je ne suis pas certain, effectivement, qu'il faille "remuer la vase". Vous allez d'ailleurs le ramasser bientôt, si ce n'est déjà fait. Les températures commencent en effet à devenir un peu fraîches.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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hectopas
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20 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 17:48:48
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merci à JPM, son analyse rejoint la mienne, mais a-t-on une idée claire de ce qu'est une construction ou sont des travaux ou des modifications ( ces termes sont employés dans le réglement de copropriété et déclenchent les demandes d'autorisations), car je pense que certains copropriétaires pourraient en avoir une définition très large. Je voudrais donc informé le syndic qu'il ne peut s'agir d'une construction, de travaux ou de modifications dès que j'aurai une référence réglementaire ou usuelle de ces termes et ainsi ne me réferer qu'aux termex aménagement et décoration qui ne sont soumis qu'au critère esthétique.
En outre, il est dit dans mon réglement, que je ne peux utiliser la terrasse: je cite " pour entroposer des matériaux, du outillage, matériel, sauf du mobilier de jardin exclusivement, ni rien qui rien qui pourrait incommoder par la vue, le bruit ou l'odeur.
Sachant que cet abri est vendu au rayon "jardin" et qu'il n'est pas fixé, aurais-je la prétention de la faire passer comme mobilier de jardin. Cela pourrait être aussi une question pour le prochain Bac de philo. Cet abri a justement pour but d'entroposer pour l'hiver le mobilier de jardin et quelques plantations et outils de jardinage
pour mr antoine gaudin, non il ne s'agit pas d'une tente de jardin , que je fermerai pas mes soins pour l'hiver, mais d'une structure métallique que je peindrai de la couleur de la pierre de la facade . mais si j'ai vraiment du mal à convraincre le syndic, cela me donne une solution de repli.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 17:37:54
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Non : c'est clair. Un abri léger de jardin n'est pas une construction. Il faut seulement prendre des précautions pour l'ancrage, à effectuer sans percer l'étanchéité.
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hectopas
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 oct. 2003 : 08:57:46
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Je vais essayer dans cette voie, même si j'anticipe des réticences. Cependant, on m'a cité un arrêt de faisant jurisprudence qui dirait: que "on ne peut dire que des travaux affectent l'aspect exterieur s'ils ne sont visibles d'aucun endroit".
Si je décide de cacher cet abri par des plantations et des claustras de manière de le rendre invisible depuis la rue et les fenêtres des autres copropriétaires de mon immeuble, devrais-je néanmoins demander une autorisation que j'obtiendrais de droit ou en serais-je dispensé?
L'Ag approche et le syndic ( poussé par le conseil syndical) veut mettre cette autorisation à l'ordre du jour, peut-il le faire sans que je formule la demande?
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hectopas
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 oct. 2003 : 12:20:33
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je reviens sur le sujet après m'être expliqué avec le syndic. L'ordre du jour de l'AG est déjà parti avec un point le OdJ mentionnant ma demande d'autoristaion d'installation de l'abri au titre de l'art 25.
Il me dit que je pourrais en séance présenter mes arguments et éventuellement l'arrêt de la cour de cassation de la 3eme chambre civile du 11 mai 99 ( pour les juriques uniquement) qui dispose que "on ne dire que les travaux affectent l'aspect extérieur s'ils ne sont visibles d'aucuns endroits".
Que je pourrais être nommé assesseur et ainsi viser le Compte rendu de l'AG dans le cas d'un vote contre ( car je reste prudent compte tenu d'un grand nombre possible d'absent et d'abstention) . Cela me permettrait ainsi de faire suspendre la décision en faisant ajouter une réserve d'examen de l'arrêt susvisé.
Je sais pouvoir demander à modifier l'Odj, mais cela coûterait aux copropriétaires et je risque plus de les aliener.
Quel intérêt ai-je à être assesseur, signer un compte rendu ( dont je je rejette un point de l'OdJ),ne serai-je pas pris dans un piège qui n'empêcherait de constester la décision en justice ultérieurement? Aurai-je le droit d'emettre une réserve en tant qu'assesseur?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 02:58:06
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Hectopas,
Tout d'abord, je crois qu'il convient de ne pas donner à cet arrêt une portée qu'il ne doit pas avoir en l'espèce. Selon la phrase que vous nous rapportez, la cour de cassation a eu à connaître de la question de savoir ce que signifie affecter l'aspect extérieur de l'immeuble. Elle répond que le critère réside dans la visibilité. A défaut, l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas affecté et les travaux n'ont pas à être soumis à autorisation.
Mais, dans cette affaire, des travaux avaient été réalisés. L'appréciation de la visibilité de la chose est liée à l'existence de travaux.
Rien de tel dans votre cas ; vous posez simplement votre abri.
En revanche, je crains que l'on vienne vous taquiner sur le fait que le règlement de copropriété vous permet d'entreposer du mobilier de jardin exclusivement. Exclusivement semble particulièrement restrictif. Selon une vision étroite de cette disposition, on risque de vous dire que l'abri n'est pas un élément relevant de la catégorie du mobilier de jardin.
Vous ne risquez rien à être assesseur. En votre qualité de copropriétaire vous conservez toute latitude pour vous prévaloir des dipositions de l'art. 17, al. 3 du décret de 1957.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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seborga1
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1961 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 06:32:38
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J'aimerais savoir si les mauvais coucheurs qui "chinoisent" sur l'abri modestement posé dans un jardin de copropriété à usage exclusif ou sur une terrasse de même nature, penserait de :
- la niche du chien,
- le parasol,
- un banc,
- la balancelle,
- le toboggan ou la balançoire du petit dernier,
- son bac à sable,
- un mini bassin à poissons rouges,
- le petit pont dessus (s'il y a assez de place...
- pergola et vigne qui l'habille l'été, ça fait dfe l'ombre pour manger dans un décor de rêve,
- étagères dites "boulangères" pour les pots de fleurs,
- fleurs,
- arbustes,
- etc...
tous ces accessoires, mobiles, pas très très solides donc, éphémères, ils ne reseteront pas plantés là pendant plus de 4 ou 5 ans dans la plupart des cas.
je me demande si les mêmes n'osent pas prétendre aimer les "jardins de curés" tout pleins bien souvent de ces accessoires décoratifs...
Mois je préfère un petit abri, qui sert d'abri...
Pas question d'y voir des fenêtres avec rideaux + cheminée qui fume et quand on gratte on voit que c'est une chambre qu'on loue à un étudiant... (là on devient marchand de someil).
Moi je préfère, avec le petit abri, voir le reste du jardin entretenu, plein de fleurs, de plantes, un banc, des gens qui y séjourne, la vie, quoi!
Bref, tout est dans l'esprit...
Dans les copros, on trouve toujours des casse-pieds, qui imposent un univers vide et triste à mourir à cause des lois ou de l'"harmonie" (ils sont souvent jalous parce qu'ils ne savent pas "humaniser leurs fenêtres, balcons, terrasses...)... Si triste que beaucoup rêvent du petit pavillon.
seborga1 |
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hectopas
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 18:37:22
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merci à seborga1 pour ce soutien que je qualifierait de passionné, cependant j'essaye de m'armer d'un vernis juridique pour dialoguer avec le syndic qui est plus familier de ce langage, et, peut être en imposer au conseil syndical
merci à antoine gaudin , pour son assiduité, et oserais-je poursuivre en demandant,
- quelle différence entre l'application de l'art 17 du décret de 67 et l' application de l'art 42 de la loi de 65? Une réserve post réunion peut-elle suspendre le délai de deux mois de l'art 42?
- en outre, si je prends en compte la jurisprudence ci après:
"clauses reconnues illégales d'un règlement de copropriété :
Base légale : art. 43 Loi 10 juillet 1965; Jurisprudence
Sont contraires à la loi les clauses du règlement de copropriété :
· lorqu'elles portent atteinte aux droits des copropriétaires sur les lots sans être justifiées par la destination de l'immeuble (cliquer ici pour plus de détails)
· lorsqu'elles ont été irrégulièrement introduites dans le règlement (en méconnaissance des règles de l'art. 26 de la Loi - attention au délai de l'art. 42)
Ces clauses sont réputées non écrites. Cela signifie qu'elles n'ont aucune existence légale ; que toute décision prise en leur application n'a aucun fondement, et que chacun peut la contester en obtenant de plein droit gain de cause."
la clause d'exclusivité du mobilier de jardin , ne pourrait-elle pas être frappée d'illégalité car elle contrevient à ma liberté de jouissance dans le respect de la destination du lot?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 22:47:06
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Je comprends très bien que l'on puisse souhaiter l'amoncellement des éléments mentionnés par Seboga ; mais je comprends également que l'on puisse souhaiter une vision plus, disons minérale, du jardin ou de la terrasse.
Ce n'est d'ailleurs pas le problème, en l'occurrence.
Ceci étant, l'argument relatif à la nature mobilière des éléments, par opposition à la notion d'immeuble, est parfaitement recevable. Mais le règlement de copropriété envisage la catégorie du mobilier de jardin. Est-ce toute chose meuble susceptible d'être placée à l'extérieur ou, plutôt, seulement des meubles meublants aptes à demeurer à l'air libre ?
Il ne faut pas perdre de vue que si le jardin est à usage exclusif, il constitue par ailleurs une partie commune.
Cette catégorie est ambiguë, par nature. Tout dépend de savoir si on met l'accent sur le caractère exclusif de l'usage ou sur le caratère commun de la partie en cause.
Chacun comprend que les difficultés ne peuvent recevoir que des réponses nuancées.
S'agissant du rapprochement entre les dispositions de l'art. 17 du décret et de l'art. 42 de la loi, elles se combinent.
L'art. 42 de la loi a trait au délai de forclusion de deux mois pour la contestation des décisions des assemblées par les opposants ou les absents.
L'art. 17 du décret donne la possibilité à un ou plusieurs copropriétaires opposants de demander que le procès-verbal mentionne les éventuelles réserves formulées par eux sur la régularité des délibérations (les réserves concernent la décision prise et non la discussion).
L'art. 17 du décret est neutre sur la question du délai de forclusion. De telle sorte que, même à défaut de réserve, le copropriétaire opposant est apte est contester la délibération.
Pour être plus précis, il faut observer que dans les années 1970, certaines judictions de première instance avaient conditionné la constestation à l'existence de réserve. C'était ajouter aux textes et cette jurisprudence a été jugulée. Il n'est pas nécessaire de formuler des réserves pour contester la décision (pourvu que l'on soit opposant ou défaillant).
S'agissant des clauses du règlement de copropriété réputées non écrites, il faut toujours avoir à l'esprit la nature des parties en cause.
Les dispositions de l'art. 43 réputent d'ordre public, notamment, les dispositions de l'art. 8 selon lesquelles, si le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
A priori, tout ceci est antinomique.
La destination de l'immeuble se définit comme l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment l'ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractères physiques et de la situation de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants.
Il faut relever que l'art. 8 est contradictoire : le règlement définit la destination de l'immeuble et, pourtant, il ne peut comprendre de clauses susceptibles d'être tenues pour contraires à cette destination que, pourtant, il définit.
Il en résulte que la jurisprudence ne peut être que mesurée.
Force est de reconnaître que les dispositions de l'art. 8 sont, dans la pratique judiciaire, utilisées pour réputer non écrites les clauses qui tendent à porter atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives.
Quant aux conditions de jouissance des parties communes, les droits des copropriétaires sont appréciés plus restrictivement. Et l'art. 9 de la loi dispose que chaque copropriétaire jouit et use librement des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. De telle sorte que les clauses du règlement, relatives à ce qui est interdit ne seront pas aussi facilement réputées non écrites que celles qui concernent les conditions de jouissance des parties strictement privatives. En outre, il convient de tenir compte de la vue que les copropriétaires peuvent avoir de la partie à jouissance exclusive en question, que ce soit en entrant dans l'immeuble, ou des fenêtres de leur lot privatif.
Bref, vous voyez, la situation est assez incertaine.
Si je puis me permettre un conseil, essayez d'orienter vos arguments sur le caractère exclusif de la jouissance que vous avez du jardin, plutôt que sur la nature commune qui, indubitablement, est également celle du jardin.
De manière plus générale, les tribunaux disposent d'un large pouvoir d'appréciation. Ils tendront à tenir pour licite une clause restrictive qui a pour but de conserver à l'immeuble son caractère.
Vous relevez également les dispositions de l'art. 26 qui concernent la modification du règlement de copriété pour ce qui touche à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Dans votre cas, c'est l'application du règlement tel qu'il existe qui est en question.
Vous comprendez bien que mon intention n'est certainement pas de vous mettre le moral à zéro, mais d'attirer votre attention sur les éléments qui pourraient éventuellement vous être opposés.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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hectopas
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 20:30:03
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Je viens de recevoir la convocation à l’AG : j’y trouve bien un point de l’Odj ainsi intitulé :
« Autorisation sollicitée par M. hectopas pour installer sur son balcon un abri de rangement . (majorité art 25 )»
A noter que cet intitulé comporte deux erreurs : à savoir que primo j’ai sollicité une autorisation et deuxio on parle de balcon et non pas de terrasse.
Je vais essayer de faire une synthèse de tous nos échanges et préparant ma tactique :
Je compte présenter mon affaire en la présentant sous le seul aspect « harmonie » en rappelant que la mairie m’a assuré qu’il ne pouvait s’agir d’un ouvrage requérant un permis en application du L 421-1 et qu’il ne s’agit d’une construction puisque je m’aurai aucun travaux à effectuer, puisque des jardinières avec claustra viendront lester le tout.
Je laisserai faire le vote. S’il est favorable, je m’arrêterai bien evidemment là.
Dans le cas contraire, en tant qu’assesseur, j’userai de mon privilège d’émettre une réserve en ce que la décision devrait être suspendue en attente de l’examen de la jurisprudence du 11 mai 99.
Si le syndic tergiverse et maintient sa lecture initiale, j’use de mon droit d’opposant au titre de l’art 17 du décret de 67, pour rappeller l’erreur dans l’intitulé et de surcrôit s’agissant de la pose sans travaux d’un ouvrage de jardin, accessoire au mobilier de jardin, explicitement autorisé par le règlement de copropriété, seule une autorisation dans le cadre de l’application du règlement de copropriéte, càd l’art 24 est requise. Si cette réserve est acceptée, cela devrait renvoyer à la prochaine AG.
Mais si le syndic fait de la résistance, au motif qu’une jurisprudence a établi qu’une construction légère affecte l’aspect extérieur. Je lui sort une jurisprudence plus récente du 20 mars 2002, où il a été dit qu’en tant que modification de la jouissance de la terrasse en tant que partie commune à usage privatif, le recours au vote selon l’art 26 était valide. Je devrais faire usage du recours au titre de l’art 42 de la loi de 65, dans les deux mois qui suivent la reception du compte rendu de l’AG
cette logique comporte-t-elle une faille ou une faiblesse? Cependant, comment le syndic et-il tenu d'y repondre à une réserve d'un assesseur et quelle publicité doit en être faite? est-elle suspensive de la date du compte rendu càd retarde-t-elle d'autant le délai de 2 mois de l'art 42.
cordialement
hectopas
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 23:52:15
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Les réserves de l'art. 17 du décret sont émises par les copropriétaires opposants, es qualités. L'assesseur, en sa qualité, ne dispose pas d'une faculté analogue.
En toute hypothèse, rien n'est modifié concernant le délai de deux mois de l'art. 42 de la loi qui court à compter de la notification des décisions. Peu importe, de ce point de vue, que les réserves aient été portées au procès-verbal, ou non.
Ceci étant, vous devrez insister auprès du président afin que le secrétaire (souvent le syndic) mentionne vos réserves.
Votre stratégie me semble bonne.
Ceci étant, si je puis me permettre un conseil, évitez de mettre sur la table les décisions judiciaires que vous avez relevées.
D'une part, faute d'avoir lu l'intégralité des décisions en question, il est très délicat de déterminer leur portée exacte.
D'autre part, vous risquez de vous prendre les pieds dans le tapis juridique, d'autant plus que, de loin, ces décisions semblent classiques.
Attendez de voir comment les choses tournent.
En dernier recours, vous mettez en avant les trois arguments suivants :
- vous contestez le libellé du point en question de l'ordre du jour (l'erreur matérielle concernant le balcon, à la place du jardin, est indifférente) ; si vous avez parlé au syndic, c'est par pure courtoisie,
- vous tenez l'installation de l'abri pour une prérogative de la jouissance du jardin, telle que prévue au règlement de copropriété,
- vous tiendrez un vote qui vous serait défavorable comme une modification des conditions de jouissance du jardin, de telle sorte que la majorité de l'art. 26 est alors requise.
Autant d'éléments qui fonderaient de votre part une demande de nullité de la décision qui vous serait désagréable.
Ainsi, vous devriez tempérer les ardeurs de certains de vos contradicteurs.
Il y a de grandes chances que tout s'arrête là, sans qu'aucun vote ne soit formulé, ni dans un sens, ni dans un autre.
Vous aurez alors tout le temps pour réaliser votre installation.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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hectopas
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 17:55:27
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je reviens sur le sujet, après une petite pose et en remerciant vivement antoine gaudin, car j'ai appris qu'un propriétaire du logement jumeau au mien, mais dépendant de la copropriété jumelle ( je suis dans la copro A/B; et ile est dans la C pour plus de compréhension), avait formulé la même demande d'autorisation.
S'il s'agit d'une première assemblée pour eux, c'est la seconde pour nous, avec le même syndic, une même date et lieu d'assemblée, et une ordre du jour identique ( ou jumeau selon);
Des AG jumelles sont-elles possibles réglementairement?
Le syndic m'a dit qu'on voterait notre point en bloc ( les deux AG ensembles) et qu'il décompterait le total global des voix A/B +C)puisque la question traite de l'aspect extérieur de l'immeuble qui est constitué de A/B et C. Est-ce légal, puisque je m'aperçois qu'un copropriétaire du C pése le double en tantième d'un copropriétaire du A/B, car moins nombreux en nombre de lot et que rien dans mon réglement et dans son jumeau du c ne prévoit le jumealge des AG et des votes
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