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gibran
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 Posté - 10 oct. 2003 : 17:18:27
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Bonjour à tous; ex colocataire d'un bail signé à deux avec clause de solidarité, je suis devenu de fait cautionnaire depuis mon congé validé par le bailleur! Mon excolocataire ne paye plus son loyer et le bailleur se retourne contre moi pour me faire payer! donc je paye!!
Voici mon probleme: je suis tenu de payer jusqu'à la fin du bail (17 fev 2004) . Le bailleur nous a signifié une non reconduction de bail!
Que se passera t il si mon ex colocataire ne quitte pas les lieux en février ( il ne se casse pas la tête, je suis entrain de payer pour lui)!!!! devrais je avoir à continuer de payer? Citation :
Philippe cardot
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 01:37:08
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Ben oui, vous continuez a etre solidaire puisque l'occupation est la continuite du bail.
Prados |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 09:34:24
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merci de ta reponse qui m'inquiète fortement!
par contre mon engagement contractuel signé ne m'engage que jusqu'à
la fin du bail (17 février 2004)! et je crois que la cour de cassassion avait stipulé que la clause de solidarité n'était plus
" a vita éternam"??
Philippe cardot |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 12:02:45
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quelqu' un peut il me dire comment trouver un arret de la cours de cassation du 12 juillet 2000 concernant la clause de solidarité !
Philippe cardot |
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 12:53:34
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Pour trouver les arrêts de la cour de cassation, allez sur légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr) cliquez sur l'onglet "Recherche experte" puis "La jurisprudence des juridictions judiciaires".
Pour tout ce qui concerne le droit locatif, c'est la 3eme chambre civile qui est concernée.
Sans avoir fait de recherche sur la jurisprudence, j'aurais eu un avis contraire à celui de Prados. Votre bail s'éteignant en février 2004, je ne vois pas sur quel fondement contractuel le bailleur pourrait continuer de rechercher votre responsabilité après cette date. Cela est toutefois à confirmer.
En revanche, il est sûr que la dette de votre ancien colocataire ne s'est pas éteinte de par vos règlements. C'est simplement le créancier qui change : ce n'est plus le bailleur mais vous-même et vous pouvez engager une action récursoire contre votre ancien colocataire sur le fondement de l'article 1213 du code civil qui stipule que "l'obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n'en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion."
Cordialement
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 15:39:38
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Après recherche, j'ai obtenu la confirmation de l'extinction concomitante de l'obligation de la caution avec celle du bail.
Citation :
Un arrêt de la Cour d'appel de Paris (19 fév. 1997, Loyers et copr. 1997 n° 255) apporte des précisions sur ce point. Il s'agissait d'un contrat reconduit tacitement. La cour a jugé que l'extinction du bail initial emporte celle du cautionnement, à défaut de renouvellement exprès de l'engagement de caution. Il s'agit d'une application de l'article 1740 du Code civil selon lequel la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de sa prolongation.
D'autres arrêts (Cass. Civ. 3e 14 nov. 1973 Bull. civ. N° 579) estiment aussi que la personne qui s'est portée caution n'est pas tenue au paiement de l'indemnité d'occupation.
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 21:33:30
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Sybarite, gibran.
Si votre bailleur vous a signifié une non reconduction de bail, il n'y aura pas de reconduction automatique après le 17 février 2004.
En effet, on peut penser que l'utre locataire serait occupant d'office sans bail.
Comme cette occupation résulte du premier bail, où vous étiez co-solidaire, vous devriez donc toujours être solidaire des poursuites résultant de cette occupation.
Voilà pourquoi je pense que l'arrêt de la cour de cassation n'est pas applicable à votre cas.
Prados |
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 03:07:05
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Prados,
Peut-être avez-vous lu trop rapidement le texte que j'avais reproduit en citation. Vous indiquez que, puisqu'il n'y a pas reconduction de bail, l'arrêt de cour de cassation ne constitue pas un bon fondement. On pourrait ergoter sur la portée du jugement du 19 février 1997 ; cependant, il était ajouté qu'il en avait été jugé de même pour les indemnités d'occupation (donc lorsque le bail n'est pas reconduit) par un arrêt antérieur du 14 novembre 1973...
Cordialement
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gibran
Contributeur débutant
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Posté - 14 oct. 2003 : 09:01:58
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Je vous remercie de cette discussion ! je suis à la recherche de documents
sur cass civ 13 juin 2001: clause de solidarité!
comme prados je suis inquiet de le directive:
Cass. Civ III : 24.3.99 / Bull. Civ. Mars 1999
HA 73
Lorsque deux locataires s'engagent solidairement envers un bailleur, la solidarité doit jouer pendant toute la durée du bail et le congé délivré par un des colocataires en cours de contrat ne le libère pas de son obligation.
La solidarité peut-elle jouer au-delà de l'engagement contractuel et concerner des indemnités d'occupation, dues en raison d'une faute quasi délictuelle commise par le locataire qui se maintient sans droit dans le logement, après résiliation du bail ?
Cet abus n'est pas un motif permettant à l'autre co-preneur de s'exonérer de sa responsabilité, dès lors que le bail prévoit expressément une indemnité à la charge des preneurs solidaires en cas d'application de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers.
- les indemnités d'occupation dues postérieurement au terme du bail peuvent être demandées aux co-preneurs ayant donné congé ; ces indemnités sont dues solidairement (Cour de cassation, 3e chambre civ., 24 mars 1999).
par contre je n'ai pas cass civ 13 juin!!
merci de votre attention
Philippe cardot |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 09:03:05
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Je vous remercie de cette discussion ! je suis à la recherche de documents
sur cass civ 13 juin 2001: clause de solidarité!
comme prados je suis inquiet de le directive:
Cass. Civ III : 24.3.99 / Bull. Civ. Mars 1999
HA 73
Philippe cardot |
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gibran
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17 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 09:04:24
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Lorsque deux locataires s'engagent solidairement envers un bailleur, la solidarité doit jouer pendant toute la durée du bail et le congé délivré par un des colocataires en cours de contrat ne le libère pas de son obligation.
La solidarité peut-elle jouer au-delà de l'engagement contractuel et concerner des indemnités d'occupation, dues en raison d'une faute quasi délictuelle commise par le locataire qui se maintient sans droit dans le logement, après résiliation du bail ?
Cet abus n'est pas un motif permettant à l'autre co-preneur de s'exonérer de sa responsabilité, dès lors que le bail prévoit expressément une indemnité à la charge des preneurs solidaires en cas d'application de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers.
- les indemnités d'occupation dues postérieurement au terme du bail peuvent être demandées aux co-preneurs ayant donné congé ; ces indemnités sont dues solidairement (Cour de cassation, 3e chambre civ., 24 mars 1999).
Philippe cardot |
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gibran
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17 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 09:07:09
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en plus:
Enoncé du problème
L'application d'une clause pénale en cas de loyers impayés est-elle légale ?
Texte de la réponse
En vertu de la recommandation n° 2000-01 émise par la Commission des clauses abusives (BOCCRF du 22 juin 2000), est considérée comme abusive la clause pénale à la charge exclusive du locataire en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer. De telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du locataire.
Philippe cardot |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 09:38:22
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voic ce que j'ai trouvé:
Cass. Civ. III : 13.6.01 / Loyers et Copropriété - Octobre 2001
HA 80
Lorsqu'un bail comporte une clause de solidarité telle que " les dénommés locataires sont tenus de toutes les obligations découlant du bail ", le co-preneur (malgré son congé) reste tenu des loyers jusqu'au terme du contrat.
En revanche, l'indemnité d'occupation, dette extra-contractuelle ne peut incomber qu'au seul preneur indûment maintenu dans les lieux.
La solution aurait été différente si les parties au contrat avaient elles-mêmes prévu la période post-contractuelle en fixant le montant des éventuelles indemnités d'occupation (Cass. Civ. III : 24.3.99).
Dans le cas de mon contrat:il y a des clauses pénales en cas de maintient des lieux hors bail, ou par clause résolutoire: indemnités de deux fois le loyer!!!
ces clauses pénales font l'objet d'une rubrique à part de celles de clauses de solidarité!
JE SUIS DONC PERDU!
selon l'ADIL en donnant congé je suis devenu cautionnaire! puis je aviser en tant que tel mon bailleur que je stipule que ma caution ne sera valable que jusqu'au jour de l'échéance du bail?
Philippe cardot |
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 12:21:49
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Citation :
L'application d'une clause pénale en cas de loyers impayés est-elle légale ?
Les avis divergent sur la question et font l'objet de vifs débats sur ce forum. L'hypothèse que je défends, qui va dans le même sens que l'avis de la commission des clauses abusives, est contestée par certains contributeurs non sans arguments.
Consultez, à ce sujet, le lien suivant : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4358
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 13:06:00
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Question pour Mr Prados: qu'en est t-il de l'arret suivant:
CONTRIBUTIVE DE LOYER / RECOURS (Cass. Civ. III : 27.2.02)
Un bail régi par le Code civil est consenti conjointement à quatre co-locataires. Une clause prévoit qu'il peut être mis fin au contrat chaque année à la date anniversaire du contrat.
Que se passe-t-il si un co-preneur donne congé en cours d'année et cesse toute contribution au paiement du loyer? Les autres colocataires qui se sont acquittés du paiement du loyer dans sa totalité peuvent-ils se retourner contre le co-preneur sortant ?
La Cour de cassation rappelle qu'un co-preneur qui donne congé reste tenu à l'obligation de payer sa part contributive au loyer jusqu'à la prise d'effet du congé autrement dit la fin du préavis.
En l'espèce, la prise d'effet du congé est reportée à la prochaine date anniversaire du bail. Le co-preneur qui a donné congé reste tenu au paiement du loyer jusqu'à cette date.
La Haute juridiction ajoute que dans cette hypothèse, les co-débiteurs s'étant substitués au co-preneur défaillant sont en droit de se retourner contre lui pour obtenir remboursement des avances effectuées.
Philippe cardot |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 10:34:34
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Note de synthèse à l'intention de PRADOS ET SYBARYTE et pour contre commentaires(Prados?)
Le départ d'un colocataire et les obligations solidaires:
selon le Particulier ImmobilierN172 janvier 2002 page 20:
Citation
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Si les colocataires sont solidaires celui qui quitte les lieux avant la fin du bail reste tenu jusqu'à l'expiration de celui-ci, au paiement des loyers et des charges ( cass civ 8/11/1995). En revanche, dès que le bail en cours arrive à échéance, il est dédié à l'avenir de toute obligation. Concrètement, si les locataires restés dans les lieux ne paient plus, le bailleur ne pourra plus se retourner contre lui pour lui réclamer les loyers du au titre du nouveau bail reconduit tacitement ( cass civ 12/07/2000) ou une éventuelle indemnité d'occupation( cass civ 13/06/2001)……….
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Commentaire: il faut faire très attention à l'arrêt de cass civ du 13/06/2001 qui me semble lié à l'arrêt du 24/03/99: le locataire parti doit absolument éviter la mise en place d'une résiliation par clause résolutoire pour absence ou retard de paiement ( supérieur à 2 mois après commandement de payer) sinon il devra payer les indemnités d'occupation .Comme le décrit très bien cet arrêt: les indemnités d'occupations sont dues par tous les copreneurs en cas d'application de la clause résolutoire pour non paiement des loyers. Donc si vous êtes ex-coloc ayant donné congé (on dit congé partiel) et que vos anciens amis ne paient plus vous devez tout payer jusqu'à la fin du contrat, si il n'y a pas de clauses résolutoires d'engagées à la date de l'échéance du bail vous êtes libérés de toute obligation! Le bailleur doit se retourner contre les occupants ( il ne sont plus locataires)
Ceci semble confirmer la citation de Laure le Scornet dans le particulier Immobilier N° 168 page 61 septembre 2001 au sujet de l'arret de cass civ du 12/07/2000 :
Citation
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Jusqu'à présent la question se posait de savoir si l'obligation solidaire pouvait perdurer sans aucune limite jusqu'au départ du locataire resté dans les lieux. Aujourd'hui le doute n'est plus permis. La clause de solidarité n'a d'effet que pour la durée du bail initialement convenu…….l'engagement contractuel ne saurait être perpétuel
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Philippe cardot |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 15:40:59
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Je crois que vous avez fait le tour du problème et de la jurisprudence disponible, il n'y a donc plus de doute.
L'ensemble des arrêts que vous avez produits, ainsi que ceux que j'avais moi-même évoqués, vont dans le même sens et la jurisprudence est constante pour reconnaître la concomitance entre la clause de solidarité et l'échéance du bail (je n'ai pas retrouvé, cependant, l'arrêt du 27 février 2002 que vous citiez).
Dans la mesure où vous nous avez indiqué que vous aviez honoré la dette de votre ancien colocataire, je suppose que le bail n'a pas été résolu et vous pouvez donc voir apaiser votre crainte d'être recherché en garantie au delà du mois de février 2004. Dès lors, je ne pense pas qu'il soit utile de demander à Prados d'émettre un nouveau commentaire. Il vous a répondu en fonction de son intime conviction sans avoir compulser d'arrêts au préalable, de la même façon que j'avais pu le faire lors de mon premier message.
Il ne vous reste plus qu'à contester les clauses pénales appliquées par le bailleur et d'assigner votre ancien colocataire en action récursoire aux fins d'obtenir remboursement des loyers que vous avez payé à sa place. Concernant l'application des clauses pénales, je vous serais très reconnaissant de nous faire savoir si votre contestation a prospéré car, vous avez pu le voir sur le lien cité dans mon précédent message, il y a polémique à ce sujet !
Cordialement
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 17:49:32
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Merci de votre réponse: l'arrêt décrit de février 2002 je le l'ai pas pris sur légifrance! Il était cité ailleurs, je regarde à la première occasion.Il est d'utilité moyenne dans le cas qui nous concerne et rappelle l'obligation de payer jusqu'a " anniversaire du bail" du colocataire ayant donné congé!
Les clause pénales: doivent, en ce qui me concerne, s'éteindre avec la clause de solidarité, si j'évite toute clause récursoire avant l'échéance du bail (17 février 2004) donc je paye dès qu'il y a le moindre retard signifié par le bailleur!!( indemnités journalières de 2 fois le loyer journalier prévues!!! AIE AIE!!)
En ce qui concerne mon copreneur resté dans les lieux, sa copine (non pacsée) et leur jeune fille scolarisée, j'essaie de leur faire comprendre de partir au plus vite, ils ne semblent pas très motivés,
mes courriers sur le coût potentiel soit au moins 6 mois d'indemnité d'occupation avec expulsion finale associées aux conséquences sociales de la garde de l'enfant ne semblent pas les atteindre , ils confondent toujours résiliation et congé!!!!( le contrat est résilié au 17 février 2004, me disent ils, donc tu payes.....) alors que nous avons reçu chacun un avis de congé pour faute grave (retards de paiement), en effet j'ai découvert le dette de mon copreneur, par une assignation d'huissier à payer la dette avant 2 mois (mai), ce que j'ai fait dans les temps pour éviter la mise en place d'une clause résolutoire et la résiliation immédiate du bail.
En fait j'avais quitté l'appartement lorsque mon copreneur à fait entrer sa copine, je n'avais pas à l'époque pris la peine de signifier mon congé partiel au bailleur, je le lui ai signifié lorsque j'ai découvert la dette, j'ai donc payé jusqu'à la fin du préavis,et je me suis apercu ensuite que je devais payer jusqu'à échéance du bail.
En gros ,je paie maintenant pour ne pas payer plus plus tard!!!!!!!
Sur l'aspect général " clauses pénales et abusives" je n'ai rien d'autre à ce jour, que ce que tu peux lire sur le forum, je regarde tout ce que l'on peut trouver, je vous tiendrais au courant.
Je ne demande si je ne vais pas entreprendre des études de droit, ca a l'air aussi amusant que la recherche scientifique.
je tiens à vous remercier Prados et toi de votre " brain storming" motivant!
a bientôt |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 18:33:41
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Pour l'arret du 27 fevrier 2002 voir:
Cour de Cassation;Chambre civile 3, N° de pourvoi : 00-17290
Philippe cardot |
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gibran
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 19:08:17
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et voilà le travail
27/02/02 Cour de Cassation;Chambre civile 3 N° de pourvoi : 00-17290
8/11/95 Cour de Cassation Chambre civile 3 N° de pourvoi : 93-17110
13/06/01 Cour de Cassation Chambre civile 3 N° de pourvoi : 99-18382
24/03/1999 Cour de Cassation Chambre civile 3 N° de pourvoi : 97-12982
Philippe cardot |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 02:18:43
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Citation :
Pour l'arret du 27 fevrier 2002 voir:
Cour de Cassation;Chambre civile 3, N° de pourvoi : 00-17290
Dans la liste des arrêts rendus à cette date, j'étais tombé sur celui-ci mais je ne l'avais parcouru qu'en diagonale, et j'avoue m'être arrêté lorsque j'ai lu qu'il s'agissait d'un bail commercial dont les preneurs étaient chirurgiens dentistes.
Citation :
Je ne demande si je ne vais pas entreprendre des études de droit, ca a l'air aussi amusant que la recherche scientifique.
Il y a peu de juristes de formation qui interviennent sur le forum même si beaucoup de contributeurs ont de solides notions de droit. Je ne suis comme vous (si ce n'est que je suis financier et non scientifique), je me suis découvert un intérêt pour le droit plutôt sur le tard : c'est un cheminement intellectuel à la fois très logique et rationnel tout en étant particulièrement subtil (confère par exemple les différentes méthodes d'interprétation : exégétique, téléologique, a pari, a forciori, a contrario...)
Je ne peux que vous conseiller la lecture de ce condensé qui offre, à mon humble avis, une excellente présentation générale du droit français : www.lagazettedescommunes.com/cours_gazette/pdf/introduction.pdf
Cordialement
Edité par - sybarite le 16/10/2003 02:24:00 |
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