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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
 Posté - 11 oct. 2003 : 16:56:11
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Pour un immeuble ancien a Paris, tout simple, pas d'ascenseur, pas de concierge, chauffage individuel, une 30taine d'apparts, notre syndic nous facture en 2003 quelques 8,200 euros .....
versus 3,910 euros et 3,300 euros pour des copro tout a fait comparables dans le meme quartier, meme nombre d'appart (mais en +, ou il y a des concierges donc normalement un peu plus de paperasse).
Que pouvons-nous faire lors de la toute prochaine AG, debut novembre?
Peut-on lui opposer des arguments? quelle doit-etre notre position ?
Je viens de calculer le ratio honoraires/total charges et j'arrive a 23,53 % du total des charges .... Je trouve ca disproportionne surtout pour un service qui ne me parait pas de 1ere qualite.
Avez-vous une idee d'une "norme"?
Merci pour vos commentaires ! 
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 21:55:44
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Pour des immeubles de ce type à Paris (j'ai des apparts dans 4 immeubles parisiens de ce type, avec ou sans ascenseur), des honoraires de gestion courante qui s'échapperaient franchement par le haut de la zone des 120 à 150 €/an/lot principal (cela semble être votre cas avec # 275 €/an/lot ppal) représenteraient une escalade justiciable d'un changement de syndic… ou d’une sévère renégociation à tout le moins.
Vérifiez cela en consultant quelques syndics de votre secteur (liste des syndics certifiés sur : http://www.universimmo.com/entreprises/unientre0sd.asp?sp=3 et http://www.universimmo.com/entreprises/unientre00e.asp?sp=3&cp=75018&zone=dept , sachant que notamment pour des petits immeubles il y a aussi de bons syndics parmi les non certifiés : l’essentiel est la qualité plus que les prix tirés !).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 11:31:05
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" Notre syndic nous facture 8 200 euros ..."
En principe, le syndic vous facture les honoraires qui ont été adoptés par la dernière assemblée générale !!!
Quel est le montant ttc adopté par cette assemblée au titre des honoraires de gestion courante ?
S'il est inférieur à 8 200 euros (6 000 euros par exemple) comment la différence (ici 2 200 euros) se décompte-t-elle ? S'agit-il uniquement d'honoraires exceptionnels (sur travaux, adaptation du RC, carnet d'entretien. etc...) ? Ou bien le syndic a-t-il prélevé des honoraires de gestion courante supérieur au montant adopté ?
Et les honoraires exceptionnels sont-ils conformes à ceux indiqués sur le barème ou le contrat de syndic adopté par l'assemblée.
Après un complément d'information, on pourra discuter. Avant, on discute dans le vide.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 21:35:08
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• Si les 8 200 € sont uniquement des honoraires de prestations courantes pour les 30 lots principaux, cela fait 273,33 €/lot, ce qui est cher pour l’immeuble du type dont il s’agit.
• Si ces 8 200 € incluent des honoraires pour prestations particulières débitées à la copropriété, il faut effectivement voir de quoi il s'agit.
Admettons que les prestations courantes soient à 150 €/lot/an (150 € = haut de la fourchette que j’indiquais plus haut popur un immeuble de ce type), soit 4 500 €, il y aurait 3 700 € de prestations particulières (8200-4500).
Ces 3 700 € représenteraient, par exemple, 18 500 photocopies à 0,20 € l’une soit 617 copies par lot pour une année (617 pages, c’est un volumineux dossier…). Ou encore des honoraires de suivi administratif de travaux pour une masse de travaux de 185 000 € avec des honoraires de 2 % - qui est un taux raisonnable - sur le coût des dits travaux. Ou encore une bonne quarantaine d’heures de vacations de prestations spéciales à 90 €/h. On peut poursuivre le calcul si il y a plusieurs prestations de cette nature ou même d’autres prestations…
• Je saisis l’occasion pour rappeler ce qu’impose l’arrêté du 2 décembre 1986 (assez peu respecté par la profession) :
Citation :
Arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
….
Syndics de copropriété
Un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment.
….
Un décompte doit être fourni à l’assemblée, qui ne peut évidemment, JPM, qu’être conforme s’agissant des tarifs à ce qu’a approuvé l’assemblée en terme de rémunération du syndic tant pour les prestations courantes que pour les prestations particulières.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 22:54:34
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Cher Toison,
Je suis bien heureux de voir réapparaître le fameux arrêté du 2 décembre 1986 que personne en haut lieu ne semble connaître ni d'ailleurs l'article 64 de la loi Hoguet.
Mais ce décompte il semble, à vous lire, qu'il est présenté par le syndic lors de l'approbation des comptes. En 2003 : le syndic présente un décompte détaillé de ses honoraires perçus en 2002. C'est pourquoi vous écrivez que l'arrêté est peu respecté ! Dans ce sens ce serait vrai.
Pour moi le décompte détaillé de l'arrêté du 2 décembre 1986 est présenté à l'appui de la demande de renouvellement du mandat en vue de la fixation des honoraires de l'exercice suivant . Dans ce sens, sous la forme d'un contrat de syndic ou d'un décompte détaillé, il faut reconnaître que la plupart des syndics respectent bien le texte.
Un argument qui me semble péremptoire : le texte dont s'agit concerne l'information préalable des consommateurs. Il ne s'agit pas de leur expliquer après comment ils ont été roulés dans la farine.
Sommes nous d'accord ? Et si oui, comme je l'espère, que devient le contrat de syndic, né d'un texte consumériste qui a disparu ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 12:08:31
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Les honoraires n'ont apparemment jamais ete discutes en detail et apparaissent en 1 seul poste dans le compte de charges de l'annee ecoulee et en budget a voter.
le seul point dans la convocation concenant le syndic est repris sous l'ordre de deliberation "renouvellement du mandat du syndic".
Oui bien sur, je suis au courant que ce sont des honoraires "votes" par l'AG et cela ne doit pas sembler excessif aux autres proprietaires .... ou peut-etre n'ont-ils pas de points de comparaison ?
J'ai parle avec le President du Conseil Syndical qui m'a confirme avoir ete le seul dans le passe, a emettre des reserves sur ces honoraires (sans etre vraiment suivi par les autres)!
Ceci etant, je viens de recevoir la convocation ainsi que les details du releve des charges : les honoraires trimestriels se montent a 1,700 euros; le complement semble etre des honoraires de procedures et autres (je vais verifier de facon + approfondie).
Mais dans le budget, il reprend le montant total depense dans l'excercce precedent ...
ce qui nous donne un annuel de 6,600 euros divise par nombre des lots (31) = 213 euros par lot...
donc si j'en crois Joseph, on a un syndic qui nous coute TRES, TRES CHER !!!!
Doit-on lui demander des precisions AVANT l'AG (qui se tient debut novembre) ou bien durant cette AG ?
J'ai peur dans ce cas la, d'entendre dire qu'il n'a pas les documents sous la main !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 13:57:06
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Il faut se documenter au maximum au préalable et négocier à la baisse ce qui est vraiment excessif. Normalement le conseil syndical négocie le contrat de syndic au préalable et demande ratification à l'assemblée.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 21:07:09
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Je me garderais bien de dire que vos 213 €/an/ lot principal d’honoraires de gestion courante pour un immeuble tel que vous le décrivez (petit immeuble parisien sans équipements techniques communs) est quelque chose d’horriblement cher et que vous vous trouvez là devant une monstrueuse pompe à fric.
La fourchette de 120 à 150 € par an et par lot principal que j’indiquais dans un message ci-dessus est celle que je connais pour ce type d’immeuble à Paris (d’autres contributeurs pourraient mentionner des prix qu’ils connaissent pour cette même catégorie). Par rapport au haut de cette fourchette, vos 213 € font 63 € de plus par an et par lot principal soit 5,25 € par mois. Si le service est vraiment de très bonne qualité, ce n’est pas complètement délirant quoique tout de même assez onéreux. Comparez aussi les honoraires pour les prestations particulières pour vous forger une opinion plus étayée.
A titre d’information, un appel d’offres réalisé il y a quelques mois pour une copropriété complexe sise à Paris (350 logements, 35 commerces, ascenseurs, chaufferie, parkings, gardiennage, etc., gestion en plusieurs syndicats secondaires et un syndicat principal) nous a donné une fourchette pour les 8 candidats ayant apporté les meilleures réponses techniques (sur 19 dossiers de candidature reçus en forme valide) de 165 à 285 €/an/lot principal, soit en indice de 100 à 173. Calculé pour un bouquet honoraires de gestion courante plus honoraires pour prestations particulière, l’indice variait de 100 à 136, l’éventail des coûts de prestations particulières étant plus resserré dans le paquet des réponses reçues.
Mon opinion sur les honoraires de syndic, déjà exprimée sur les forums, est :
- d’une part, qu’il faut bien rémunérer un bon syndic (références contrôlées dans ses bureaux et sur des copros qu’il gère, label Qualité Syndic éventuellement, etc.),
- d’autre part, qu’il ne faut pas s’arrêter à tel ou tel élément du tarif, mais procéder à une évaluation globale honoraires de gestion courante plus honoraires de prestations particulières (en ajoutant à la gestion courante un chiffrage estimatif des prestations particulières d’une année type).
Quelques euros de plus par mois pour un bon service, ordonné, sincère, intelligent, réactif, soigneux de la maîtrise raisonnée des charges ordinaires comme du bon entretien du patrimoine sur la durée et de son coût en travaux, ce n’est pas un gouffre et ce n’est pas se faire plumer. Une poignée d’euros de moins pour un mauvais syndic, c’est là le gouffre à éviter !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 oct. 2003 : 08:58:50
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Merci a tous pour vos contributions et en particulier a vous Joseph pour cette analyse detaillee et pleine de bon sens.
Je dois dire que je vous rejoins dans votre argumentation, surtout que notre copro fait face a 2 procedures contre des proprietaires qui ne payent plus depuis des annees et apparemment le bout du tunnel n'est plus loin. Je nous vois mal partis si on commence maintenant a changer de syndic a la va-vite et essayer de reprendre le train en marche avec ces procedures; De plus, bon nombre de proprio "actifs" sont deja partis (ou sont en partance).
Je vais neanmoins en parler avec le conseil syndical.
Je pense aussi sincerement que ce sont aux proprietaires de s'investir au minimum dans la gestion de leurs biens. Comme je le disais precedemment, cela ne semble pas etre si onereux pour les autres ... En tout cas, cela m'a donne des points de comparaison, et une bonne base de discussion. Je n'ai pas assez de recul avec cet immeuble ni d'experience pour dire que ce syndic fait un bon travail ou non, et de ce fait, je pense qu'il est plus cense/sage d'etre vigilant et de lui faire savoir....
Merci encore !
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mike75011
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 10:37:58
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le lancinant problème des honoraires des syndics...
Concrètement, en tant que membre du CS, que faire en AG devant un syndic qui refuse au CS de retirer 2000 EUR (90 EUR / lot) de frais indûment perçus (1. carnet d'entretien ; 2. frais de convocation AG annuelle ; 3. factures non présentées 2 fois de suite aux contrôles des comptes par le CS ; 4. contrat termites inutile non consulté avec CS et non voté en AG), arguant notamment du fait que les frais 1. et 2. ont été votés à l'AG précédente dans le cadre du contrat de syndic ? Deuxio, il présente au vote de la prochaine AG un nouveau contrat de syndic avec toujours des frais illégaux : que se passe-t-il si la majorité vote contre ? Et si on vote pour sous réserve de la légalité des clauses, quelle force avons-nous après pour le faire respecter ?
(Merci à tous ceux qui apportent ici leur compétence et leur temps pour faire des réponses complètes et pertinentes)
Mike75011 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 13:16:41
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Un peu de prudence s'impose. Je doute que ces facturations, si elles sont inscrite dans le contrat de syndic, soient illégales. Par exemple, la facturation du carnet d'entretien n'a rien d'illicite quoi qu'il soit légitime d'exiger que cette prestation soit incluse dans la gestion courante. Ce n'est pas parce qu'un ministre a donné une opinion sur un sujet qui ne fait l'objet d'aucune disposition impérative que cette opinion prend force de loi.
1 et 2 : si ces frais ont été facturés par le syndic conformément au contrat voté par l'AG, ils sont bien dûs. Quels sont vos motifs pour contester les frais de tenue du contrat d'entretien et de convocation ?
3. Des factures non présentées sont contestables. Toutes les pièces justificatives des dépenses doivent impérativement être produites aux personnes qui contrôlent les comptes.
4. Si le prix du contrat de lutte contre les termites entrait dans le cadre du budget et que son montant ne dépassait pas le seuil au-delà duquel le CS doit être consulté, le syndic était habilité à commander cette prestation qu'il a jugé, peut-être à tort, nécessaire. Il pourra rétorquer qu'il a agi dans le sens de la prudence. Cependant l'assemblée peut, pour l'avenir, juger de l'inutilité de la prestation et demander la résiliation du contrat. Pour le contrat exécuté au cours de l'exercice écoulé, il y a de fortes chances que cette dépense engagée par le syndic soit licite.
Vote de l'assemblée : si l'assemblée vote le renouvellement du mandat du syndic sans accepter les honoraires qu'il demande, le syndicat se trouve dans une situation de blocage absurde. Il faut absolument l'éviter. Il est d'ailleurs absurde, même si c'est prévu dans les textes, de prévoir des votes séparés pour la désignation du syndic et pour le montant de ses honoraires. Le contrat de syndic doit avoir été au préalable négocié par le conseil syndical. Cela fait il est ensuite normalement accepté sans difficulté par l'assemblée. S'il y a de graves dissensions à ce sujet parmi les copropriétaires, il faut pouvoir présenter à l'assemblée des propositions d'autres syndics. Voter sous réserve de la légalité de certaines clauses n'amènerait que de la confusion. Il faut que la décision prise par l'assemblée soit exempte de toute ambiguïté ou incertitude. Du reste, les honoraires se négociant librement, il est fort douteux que des clauses à ce sujet soient illicites, sauf si elles prévoient une répartition non conforme au règlement de copropriété.
Cordialement
P.F. Barde |
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fotausyndic
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 15:14:06
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Ahhhhhhhhhhhh les honos !!!!
Bon on relativise un peu ? 8.200€ (prestations annexes incluses apparement) que l'on divise par 31 copropriétaires en droit d'appeler et d'avoir un interlocuteur puis une réponse, au mieux, de suite bref dans l'année, soit l'on divise par 12, bah cela fait... 22.04€ du mois pour le gestionnaire et son assistante et les frais administratif.
*La copro. n'est pas une activité lucrative des administrateurs de biens mais une porte ouverte sur les vecteurs de l'immobilier ! Merci de consulter les prestations dans la communauté européenne pour un service de qualité comme l'allemagne par exemple... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 oct. 2003 : 10:18:57
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Une précision après toutes ces observations intéressantes :
Dans le budget prévisionnel et dans le comparatif qui va avec, le syndic doit faire apparaître de manière distincte les honoraires forfaitaires de gestion courante et les honoraires exceptionnels qui ne sont pas liés à des prestations individuelles ou à des travaux.
Les honoraires de dossier de mutation sont imputés au vendeur
Les honoraires pour travaux sont intégrés au compte de ces travaux
Par contre les honoraires d'assemblée, ceux d'établissement du carnet d'entretien lorsqu'ils sont admis sont des frais de gestion qui doivent apparaître sur une autre ligne. La prévision 2004 pour ce poste n'est pas automatiquement la dépense 2003 x 1,03. Si les frais d'établissement du carnet d'entretien ont été passés en 2003, il n'y en aura pas en 2004.
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