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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 20 mars 2002 : 16:50:38
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Bonjour,
mes provisions mensuelles pour charges sont longtemps restées constantes (environ 300 FRF) et correspondaient peu ou prou à un douxième de mes charges en fin d'exercice.
Mais voici trois ans, suite à une situation exceptionnelle ( remplacement provisoire de la gardienne par une société de nettoyage bien plus chère), cette provision a été réévaluée à environ 400 FRF.
Or les charges annuelles sont revenues depuis à leur niveau normal, et je me retrouve donc depuis trois ans avec chaque année un trop payé de plus de 10% lors de la régularisation. Ce montant m'est bien sur remboursé, mais je ne vois pas pourquoi je financerai encore plus la trésorerie de mon syndic.
J'ai donc demandé que la provision mensuelle soit ramenée au douxième du montant annuel des charges constatées l'année précédente, mais le syndic refuse, prétextant la faiblesse des sommes et la nécessité d'un "matelas" en cas de dépenses imprévues.
En-a-il le droit, et si oui, quel est le montant "normal " des provision mensuelles pour charges?
Merci d'avance pour votre réponse,
Charles
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 21 mars 2002 : 17:02:12
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Bonjour,
Etes-vous locataire ou copropriétaire.
Si vous êtes locataire il s'agit de votre gérant et non de votre syndic.
Si vous êtes copropriétaire vous vous êtes trompé de rubrique.
Pouvez-vous nous confirmer.
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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 10:05:11
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Bonjour,
Merci pour votre réaction.
Je suis locataire.
La confusion syndic/gérant vient de ce que le syndic de l'immeuble est une société qui s'est aussi vu confier un mandat de gestion des relations avec les locataires (contrats, loyers, etc) par la famille propriétaire de l'immeuble.
Charles
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 16:37:34
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Avez-vous demandé le réajustement des provisions à votre gérant en recommandé A.R.?
Si oui vous pouvez (comme l'indique Universimmo) "saisir le tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe". Elle permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais, même si vous n'obtenez pas satisfaction. Vous adresser pour cela au greffe du tribunal".
Non mais, en cas de dépenses imprévues c'est le propriétaire qui fait l'avance et certainement pas le gérant. (lui, le gérant place les fonds détenus et ne partage pas, même pas avec le propriétaire).
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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 19:20:33
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Merci.
J'ai manqué un peu de précision dans mon exposé des faits, donc revoici avec plus de détails et de structure:
1) Je paye en tant que locataire chaque mois une provision pour charges locatives.
2) Au vu des trois dernières régularisations anneulles des charges , il s'avère que ces provisions sont trop élevées d'environ 10%.
3) Mon propriétaire, par la voix du gérant auquel il a confié ses intérêts, refuse depuis trois ans de baisser cette provision pour charges, arguant que le montant du trop perçu est trop faible, et qu'il peut y avoir des dépenses imprévues...
4) Je sais qu'il existe la procédure de déclaration au greffe, mais je souhaiterais avant de l'enclencher évaluer mes chances de voir ma demande être accueillie favorablement par le tribunal.
Ma question est donc: Quelle est la règle pour la fixation du montant des provisions pour charges en cours de bail? Plus précisément, le bailleur est-il censé chaque année ajuster le montant de la provision au douxième du montant des charges annuelles constatées lors de la régularisation? Ou as-t-il au contraire toute latitude pour conserver un montant trop élevé au fil des ans?
Merci d'avance,
Charles.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 20:07:30
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La règle commune est de prendre le budget voté en assemblée des copropriétaires pour l’exercice en cours (généralement) et de calculer la part locataire prévisible à partir de ce budget.
Le problème pour le locataire est d’obtenir ce document (peut-être vos voisins propriétaires).
Le bailleur devrait donc ajuster tous les ans, le montant de la provision au douzième du montant des charges provisionnelles annuelles votées et régulariser selon les charges annuelles réelles réparties.
Il n’a aucune raison, ni droit de conserver un montant trop élevé par rapport au budget voté.
Cependant il y a très peu de gérant qui s’embête à réajuster selon le budget les provisions en cours de bail, surtout si le budget a diminué (ce qui est rare) et régularise (normalement) tous les ans.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 20:49:46
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Bien vu ! C'est l'application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dont la lecture est toujours édifiante et roborative : "(...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
"Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires."
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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 mars 2002 : 10:45:33
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Merci beaucoup pour cette réponse précise et rapide.
Charles
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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 avr. 2002 : 11:10:06
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Bonjour,
voici la suite de l'affaire:
J'ai envoyé ma demande de baisse des provisions mensuelles(au douxième des charges constatées l'an passé) au gérant en citant le texte que vous m'indiquez.
Mais le gérant déclare qu'il maintient sa position (de refuser un ajustement des provisions), en arguant que "si l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les demandes de provisions sont justiifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, il n'indique pas pour autant que cette provision mensuelle doit être égale au douzième du montant des charges annuelles antérieures."
Comment réagir pour faire valoir mes droits?
Merci d'avance,
Charles
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 18 avr. 2002 : 23:27:59
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Vous avez le droit d'exiger le 12ème de la part récupérable du budget prévisionnel (si c'est une copropriété, elle doit obligatoirement en avoir un !)...
Au delà, c'est à vous de voir si cela vaut la peine d'aller au tribunal d'instance (déclaration au greffe, donc sans avocat) ! Vu les sommes en jeu, ce ne serait que pour le principe...
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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 19 avr. 2002 : 14:39:41
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Merci pour votre réponse.
Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me préciser les deux points suivants:
1) Existe-t-il un texte quelconque qui précise j'ai le droit de réclamer de ne payer que le droit d'exiger le 12ème de la part récupérable du budget prévisionnel?
2) Est-il possible et utile d'auparavant passer par la Commission de conciliation?
Charles
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 avr. 2002 : 11:24:58
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Il n'y a pas de texte plus précis que celui cité, mais ce n'est que pure logique...
Les commissions départementales sont effectivement maintenant compétentes pour ce type de problèmes (article 20 de la loi).
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Thierry_1500
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 22 avr. 2002 : 17:12:59
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Merci encore!
Sincèrement,
Charles
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