|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Pat40
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 16 oct. 2003 : 16:31:03
|
Bonjour à tous
Merci d'avance à toutes celles ou ceux qui pourront m'apporter un peu d'aide.
Je dois à ce jour m'occuper des biens de mon Beau-père malade.
Il se trouve que ce dernier a vendu le 30 décembre 1993 son fond de commerce et consenti a l'acquéreur un bail de 9 ans renouvelable sur l'appartement et les dépôts indivisible du fond. D'après le bail notarié le loyer aurait dû être réajusté à chaque période triennale
(indice du 2°trimestre de l'année écoulé lors de la révision), ce qui n'a jamais été fait.
L'heureux locataire n'a pas dénoncé le bail a son terme donc celui-ci continu à courrir sous les mêmes conditions je suppose.
Puis-je augmenter le loyer maintenant ou à partir de quand, dans quelles conditions, dans quelles proportions (indice de départ notarié: 1012), par quelles procédures, etc..
Merci
S.P.
S.P.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 16:08:52
|
Bonjour,
Mes beaux-parents ont un peu le même problème que vous. Ils ont omis (négligence, oubli, peu importe) de réévaluer régulièrement le loyer d'un de leur locataire.
Ils viennent de s'apercevoir que celui-ci paye désormais un loyer dérisoire pour un 55 m² qu'il occupe depuis 15 ans.
Afin d'augmenter le loyer, ils ont dû fournir 3 loyers comparatifs dans le même immeuble afin de réajuster le loyer par tiers sur 3 ans.
Actuellement, il s'agit de 45 euros sur 3 ans (15/mois/an).
Je ne sais, par contre, si ces 45 euros sont une volonté de leur part ou s'ils ne pouvaient faire plus. À l'occasion je leur demanderai.
la leçon à retenir, ne laissons jamais la bride sur le cou à ceux qui sont chargés de gérer les biens ...
Amicalement
colette |
Signaler un abus  |
|
|
viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 19:29:18
|
Bonsoir,
Le fait que l'indexation n'est pas eu lieu pendant toutes ces années passées, n'interdit pas d'appliquer la mise à jour régulièrement convenu sur le bail initial.
L'indice actuel est proche de 1200, il suffit d'interroger une documentation.
Vous êtes donc en droit de réajuster le nouveau terme comme suit:
( Loyer actuel X indice actuel ) / indice initial.
Par contre il sera difficile de réclamer les arriérés non appelés...
J' entendais par là pour préciser ma pensée au regard du post du grand pilier de forum, il sera difficile d' obtenir...
Les textes c' est une chose, leur application s' en est une autre...
LBH
Edité par - viradafa le 19/10/2003 08:27:59 |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 01:22:08
|
• Ce qu’indique Viradafa en fin de son message n’est pas exact. En effet, les révisions passées peuvent parfaitement être appliquées, sur la base des clauses du bail et se fondant sur les périodicités qu’il contient.
Elles peuvent, ainsi calculées, être appelées en paiement à l'encontre du locataire, ceci pendant cinq années et en application de l'article 2277 du code civil.
• Pat40, vous trouverez la séquence des indices INSEE IC (et maints autres indices) au lien suivant : http://www.universimmo.com/accueil/uniindi000.asp .
Le dernier indice IC est de 1202 en valeur trimestrielle pour le deuxième trimestre 2003 et de 1181,75 en valeur moyenne annuelle au titre de ce même trimestre.
• Le cas qu’évoque Colette est différent car il s’agit non pas d’une situation de « révision » indiciaire mais de la configuration du loyer dit « manifestement sous-évalué » du c) de l’article 17 de la loi de 1989 sur les baux d’habitations non meublées (donc non applicable aux baux commerciaux tel celui dont parle Pat40).
Dans cette configuration spécifique, le bailleur a la faculté de proposer au moins six mois avant le terme d’un bail, et simplement à ces moments là, une « réévaluation » selon le mécanisme prévu dans cet article 17 alinéa c). Ce mécanisme de réévaluation met en œuvre, comme l’indique Colette, la référence à des loyers du voisinage (voir le détail à l’alinéa c) ), et non une structure indiciaire.
La « révision », comme indiqué dans un message précédent, relève quant à elle – toujours pour les baux d’habitations non meublées - de l’alinéa d) du même article 17 de la loi de 1989.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&art=2277
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 15:07:16
|
s'agit il d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial?
|
| Signaler un abus |
|
|
Pat40
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 11:56:51
|
Merci d'abord pour les réponses qui m'ont été apportées.
1°- Réponse à Nefer: il s'agit d'un bail commercial car l'appartement et les dêpots sont indivis du fond qu'a vendu mon beau-père.
2°- Pour Colette je ne pense pas que le problème soit tout à fait identhique (dans la forme oui car absence de réajustement mais dans le fond non - car non comparable avec un appartement d'immeuble)
3°- Les réponses de Viradafa et Joseph Toison me semblent plus judicieuses et précieuses dans l'approche de mon problème car si je fais la synthèse des 2 et si j'ai bien compris, j'ai la possibilité de réajuster dorénavant le loyer mensuel avec la formule de Viradafa, voir en plus d'opérer un rattrapage sur les 5 dernières années comme le précise Joseph Toison.
- reste à me préciser si j'ai la possibilité d'augmenter le loyer dès le 1° janvier 2004 sachant que l'on fini la 10° année de bail - et pour le rattrapage dois je prendre un indice moyen sur les 5 dernières années ou bien la formule: loyers calculés avec les indices réels qui auraient dûs être payés moins les loyers encaissés à ce jour
(et après encaissement à négocier avec le locataire pour étaler dans le temps)
A vous lire. Cordialement.
S.P. |
| Signaler un abus |
|
|
viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 12:24:33
|
Bonjour,
Il semble que vous n'avez pas fait de congé avec offre de renouvèlement avant le 30 juin 2003 soit six mois avant l'échéance du bail 3/6/9.
Je ne suis pas un spécialiste mais à l'issue de la prochaine période de 3 ans vous pourrez six mois avant faire une proposition pour un nouveau loyer en fonction des variations des facteurs locaux de commercialité.
Cela englobe le local en lui même s'il y a eu des améliorations et cela englobe les prix régulièrement pratiqués dans le quartier.
L' essor de la localité rentre aussi en ligne de compte: nombre d'habitants à la hausse par exemple.
Cela ne vous empêche pas comme vous avez compris de réajuster dès le 1ER janvier 2004 et de rappeler sur les années écoulées jusqu'à 5 ans,par contre là il faudra prendre votre calculette pour déterminer le dû par rapport aux indices précédents, vous ne pouvez revaloriser que par période de trois ans c'est un bail 3/6/9...
LBH |
| Signaler un abus |
|
|
gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 12:57:37
|
Le décret de 1953 (relatif aux baux commerciaux, et codifié) plafonne les révisions triennales au jeu de l'indice trimestriel du coût de la construction. L'indice moyenne se rapporte aux baux d'habitation ou mixtes de la loi de 1989.
Il en est de même à l'occasion du renouvellement du bail commercial, c'est l'indice brut qui doit être utilisé.
On peut ajouter que ces dispositions sont d'ordre public, de telle sorte qu'il n'est pas nécessaire que le contrat contienne de dispositions particulières (je vous passe, néanmoins, le problème des clauses d'indexation relatives aux révisions conventionnelles du bail).
Enfin, à l'occasion du renouvellement du bail, il est possible de procéder à un déplafonnement, sous certaines conditions restrictives (art. 23-6 du décret, chercher l'art. codifier dans le C. co.) et conformément à une procédure spécifique.
Dans son premier message Pat parle du défaut de dénonciation du bail à son terme par le preneur. Il faut préciser que le preneur a un droit au renouvellement de son bail (propriété commerciale). En pratique, en vendant son fonds, il cèdera également son droit au bail. Il est illusoire pour le bailleur de croire qu'il pourra récupérer le local libre de tous droits !
C'est la raison pour laquelle la gestion des immeubles à usage commercial souffre encore moins que la gestion des immeubles à usage d'habitation l'amateurisme. N'hésitez pas à avoir recours au notaire. Il faut faire attention au formalisme (et dire que l'on a l'habitude de dire que le droit commercial est moins formaliste que le droit civil).
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
|
| Signaler un abus |
|
|
gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 13:12:11
|
Venant de prendre connaissance du précédent message de Viradafa, il faut reconnaître que la possibilité décrite existe, effectivement.
Mais ce déplafonnement de la révision triennale (différente du déplafonnement du loyer du bail à renouveler) est particulièrement restrictif.
Il convient de se reporter aux dispositions de l'art. 27 du décret (chercher l'art. codifié dans le C. co.). En substance, il convient pour le bailleur de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, à la condition que cette modification ait entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. En cas de déspécialisation restreinte, les activités connexes doivent avoir augmenté la valeur locative des locaux.
Mais on ne prend pas en compte les investissements du preneur ou les plus-values résultant de la gestion du preneur.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
|
| Signaler un abus |
|
|
Pat40
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 20 oct. 2003 : 18:46:41
|
Bonsoir,
En réponse à Viradafa je pense qu'il voulait dire " avant le 30 juin 2002 car le bail a été signé le 30 décembre 1993. Donc 9 ans et 10 mois. De plus pas question de suspendre le bail pour récupérer les appartements et dépôts car je le répète ceux-ci sont indissociables du fond (voie d'accès par le fond uniquement).
Par contre, j'ai dû mal m'exprimer quand j'ai parlé d'augmentation, j'aurais dû dire remise a niveau par rapport à l'indexation - car pour la révision à la hausse de la base du loyer "dit déplafonnement" sujet que je n'avais pas abordé et auquel je n'avais pas pensé, les suggestions de Gaudin m'ont éclairé.
Après recherche j'ai trouvé l'article 23 du décret 53-960 du 30 septembre 1953 et du décret 72-531 du 3 juillet 1972 qui insère dans ce dernier l'article 23-6 instaurant 3 exceptions pour le déplafonnement, dont celle qui me concernera dans deux ans à savoir: " Lorsque le bail d'origine, et, à renouveler avait une durée contractuellement prévue de neuf ans mais que, par suite de tacite reconduction (ou par absence de demande de renouvellement ou de congé), cette durée a dépassé douze ans."
Pour clôturer le sujet je remercie tous ceux qui m'ont apporté leurs savoir et leurs aides précieuses.
Cordialement à tous
S.P. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
