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49marie
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 18 oct. 2003 : 10:31:46
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Suite à une promesse de vente établie en mai 2003, la signature ayant été fixée au 29/9/03 chez le notaire, l'acheteur a craqué nerveusement , injurié tout le monde et a été interné de suite le jour de la signature. Sa femme n'a pas voulu sortir de la pièce dans laquelle elle était. Les vendeurs sont donc repartis
chez eux, sans rien comprendre, le notaire n'a établi aucun papier ce jour là, ni à ce jour d'ailleurs... L'avocat du vendeur lui a dit que la vente n'ayant pas été conclue le 29(délai) il était libre de remettre son bien à la vente. Ignorant tout de cette histoire, j'ai signé un compromis pour acheter cette maison, la vente étant fixée au 16/01/04. L'acheteuse précédente se remanifeste et dit avoir des droits sur la maison ( levée ou pas de l'option) .
Est-ce possible ou est-ce de l'intimidation ( à cause des 10%de
dédit qu'elle doit au vendeur). Puis-je acheter ce bien ou pas?
La "non signature" à la date prévue a t-elle rendue la promesse caduc? Je suis très inquiète bien que protégée par un compromis en bonne et due forme mais...merci de "plancher"sur la question, je vous en remercie .Marie
Edité par - 49marie le 18/10/2003 10:57:36
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 13:27:19
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Tout dépend de la durée de validité de la promesse de vente. Si le vendeur affirme qu'il est désormais libre de s'engager avec un autre acheteur et que le notaire acquiesce, vous pouvez sans trop de risque vous engager. Si vous le faisiez et que la vente ne pouvait être conclue du fait d'une promesse antérieure, vous auriez droit à indemnisation du vendeur et du notaire. Le litige concernant les pénalités dues par le premier acheteur ne vous concernent en rien.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 15:30:44
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Marie,
Selon ce que vous nous indiquez, vous pense que vous n'avez pas trop de soucis à vous faire !
En effet, la situation est la suivante :
- un compromis, au sens strict, c'est à dire une promesse synallagmatique (il n'y a pas d'option à lever car ce mécanisme est propre aux promesses unilatérales), liant le vendeur et à un acquéreur,
- un second compromis entre le vendeur et vous-même.
Le problème qui se pose est celui de l'ordre des droits constitués.
A priori, l'ordre est chronologique.
Ceci étant, l'état mental de "l'éventuel" premier acquéreur laisse planer un doute sur la question du défaut de consentement au compromis.
De plus, il convient de s'interroger sur la question du terme de la régularisation fixé au 29 septembre 2003, en rapport avec le premier compromis.
Je pense que le premier compromis et le votre, si c'est le même notaire qui les a rédigés, sont établis dans les mêmes termes.
Il convient de déterminer la portée du terme fixé concernant la "réitération" de l'acte authentique.
En pratique, les indices d'interprétation dépendent souvent des clauses relatives au transfert de propriété. Ainsi, dans la mesure où le transfert de propriété est conditionné par la signature de l'acte authentique, c'est la signature de l'acte authentique qui conditionne la vente en tant que telle. Il s'agit d'une exception contractuelle aux dispositions de l'art. 1583 du C. civ.
Si l'acte n'est pas réitéré à cette date, la promesse devient caduque. Et chacun reprend sa liberté.
Dans la pratique notariale, c'est ce type de clauses qui a cours. Mais il fait néanmoins le vérifier. Retournez voir le notaire qui sera en mesure d'apaiser vos craintes.
Si des difficultés persistaient, elles se situent seulement dans les rapports entre le vendeur et "l'éventuel" premier "acquéreur". A ce stade, elles ne vous concernant pas. En l'état, compte tenu de l'altération des facultés mentales de l'intéressé, je ne vois pas ce qu'il pourrait réclamer au vendeur !
Lorsque vous aurez signé l'acte authentique, les règles de la publicité foncière vous permettront d'opposer "erga omnes" le transfert de propriété du bien en cause.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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49marie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 17:59:22
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Je vous remercie de votre réponse dont je viens de prendre connaissance et je dois apporter les rectif. suivantes:
1) en mai 2003, ce n'est pas un compromis de vente mais une promesse de vente qui a été signée chez un notaire à Paris ce qui fait une différente considérable car la promesse protège essentiellement l'acheteur et non le vendeur et lui donne des droits importants sur le bien à vendre. Si l'acheteur lève son option , la vente devient définitive . Par contre, peut-on considérer la date de signature du 29/9 ( tenant compte du fait que l'acheteur pour les raisons exposées ci-dessus, n'a pas conclu l'achat de cette maison), comme étant une levée d'option lui donnant des droits sur le bien remis à la vente maintenant. Il semblerait que la femme de l'acheteur se soit faire un papier officiel concernant la mise sous tutelle de son mari et veuille assigner les vendeurs à leur vendre cette maison...
2) Nous n'avons pas le même notaire ( le mien est en province)et ce n'est pas la même agence qui s'est occupée des papiers d'où l'extrème prudence maintenant de chacun.
3) Bien sûr, en ce concerne mon dossier ,je ne suis pas concernée par ces antécédents sauf si le bien est alliéné, que
mon délai de reflexion se termine et que je vais être obligé d'attendre je ne sais combien de temps pour pouvoir conclure cet achat si jamais mon vendeur est assigné au tribunal en cas de bien fondé des précédents acheteurs et qu'une procédure est engagée.
J'ai beaucoup cherché la définition exacte de la promesse de vente telle qu'elle s'entend juridiquement parlant et je n'arrive pas à comprendre cette histoire d'option levée ou pas, qui détermine donc si le bien est considére comme vendu où toujours à vendre et à partir de quel moment le vendeur peut se considérer comme étant dégagé de toute obligation vis à vis de cette promesse. C'est beaucoup plus vicieux qu'il n'y parait et je vous assure que je n'ai aucune envie de me retrouver coincée par cette histoire. Apparement l'avocat de l'ex acheteuse joue sur
la date de signature chez le notaire et une levée d'option ...
Tout le monde ici pataugeant allègrement dans la définition nébuleuse de cette promesse, personne n'étant plus sûr de rien.
Je sais très bien que mon compromis est établi en bonne et due forme et que si le bien est déjà vendu ou consideré comme tel à cause de cette promesse de vente signée en mai 2003 par les autres acquéreurs j'ai droit à 10% mais là n'est pas le problème pour le moment.
J'ai bien peur que tous les protagonistes de cette affaire finissent par se trainer mutuellement en justice et que si mon compromis ( qui devient définitif après 7 jours) je me retrouve également dans l'obligation de poursuivre mes vendeurs qui m'auraient vendu un bien déjà disons "réservé" en ignorant et en toute bonne foi j'en suis sûre , à quoi les engageait cette promesse.
Suis-je claire, là maintenant en me relisant, j'en doute un peu, ça doit être les nerfs...
Enfin , si vous pouvez éclairer ma lanterne ne serait-ce qu'un petit peu, je vous en serais reconnaissante.
Merci beaucoup
Marie
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49marie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 18:44:45
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Monsieur Gaudin,
Je vous remercie de l'attention que vous portez à cette affaire
Cordiales salutations
Marie
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 00:23:25
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Marie,
Vous avez été parfaitement claire.
Vous nous précisez que le premier avant-contrat était une promesse unilatérale de vente.
Votre situation n'est pas plus défavorable.
En effet, par cette promesse, le vendeur promet de vendre le bien en question. De son côté, le bénéficiaire de la promesse accepte la promesse en tant que telle, mais ne s'engage à rien.
L'objet de la promesse unilérale est de fixer l'offre. Le contrat sera formé par l'acceptation de celle-ci. Le bénéficiaire demeure libre d'accepter ou non. L'acceptation résultera de ce que l'on nomme la levée de l'option.
En pratique, la promesse est consentie pour un laps de temps donné. Pour former le contrat, la levée de l'option doit intervenir dans le temps convenu. A défaut, le promettant est dégagé de son engagement.
La question que vous vous posez est, au fond, celle des modalités de la levée de l'option.
La levée de l'option suppose une manifestation de volonté de la part du bénéfiaire de la promesse. Il n'y a pas de forme particulière (expresse ou tacite). Mais la levée de l'option doit être dénuée d'équivoque. L'option est levée, ou elle n'est pas levée !
Il importe de se référer aux modalités éventuellement fixées dans la promesse : lettre recommandée par exemple. Il conviendrait de connaître exactement ce qui a été fait, ou non, sur ce terrain.
La levée de l'option doit également intervenir dans le temps durant lequel la promesse est consentie.
En définitive,
- soit l'option n'a pas été levée pendant le laps de temps durant lequel elle pouvait être levée, la promesse est caduque et le promettant reprend sa liberté.
- soit elle a été levée, mais ici le bénéficiaire de la promesse a refusé de régulariser. La levée de l'option pourra alors être tenue pour invalide en raison de son caractère non définitif et incertaine en définitive.
L'attitude du bénéficiaire de la promesse, lors de la régularisation de la vente montre que celui-ci n'a pas entendu lever l'option (si celle-ci n'est pas intervenue par ailleurs) et, dans tous cas, de ne pas consentir à la régularisation de la vente.
Si quelqu'un peut se plaindre, c'est bien le promettant qui a perdu du temps et qui peut légitimement conserver le montant de l'indemnité d'immobilisation.
La promesse est en effet souvent assortie d'une indemnité dite d'immobilisation en cas de non levée de l'option. Cette indemnité correspond à l'inconvénient qu'accepte le vendeur de figer pendant le temps de la promesse l'offre de vente au seul bénéficiaire.
De plus, le bénéficiaire serait mal venu de se prévaloir de prétendus droits, alors que c'est par sa propre attitude, fautive, que la vente n'a pas été régularisée à son profit. Son affaire va droit dans le mur. Le cas échéant, il lui appartiendrait de mettre en demeure le promettant de signer l'acte authentique et de saisir le tribunal pour une demande en exécution forcée de la promesse qu'il tient pour acceptée. Rien de tel, sans doute.
Enfin, les règles de la publicité foncière, lorsque vous aurez régularisé votre vente, fera que votre droit réel sera opposable à tous.
On ne peut pas vous garantir que le bénéficiaire de la promesse unilatérale ne gesticulera pas. En revanche, raisonnablement, il n'a guère de chance de prospérer dans son éventuelle action.
D'ailleurs votre notaire ne doit pas avoir de crainte. Il n'aurait pas établi le compromis, connaissant l'histoire précédente, s'il avait eu le moindre doute.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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49marie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 09:20:26
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Monsieur Gaudin,
Bien compris vos explications. Malheureusement je crains une demande d'exécution forcée de la promesse de vente de la part des ex acheteurs . Pour le moment rien n'a été fait d'une façon officielle, pas d'assignation, pas de lettre recommandée .
Mon vendeur a été prévenu au téléphone (par son avocat) de leur intention 4 jours après que nous ayions signé le compromis...soit jeudi.
J'ai un compromis très officiel, j'ai versé 10% du montant total de la maison, mardi mon chèque sera bloqué sur un compte séquestre , je dois signer en janvier chez mon notaire. D'ici là cette maison risque d'ètre vendue à qq d'autre par obligation et
2 cas de figure se dessinent:
1) j'ai perdu mon temps à attendre bêtement cette maison (si mon vendeur va au tribunal avec les ex acheteurs et que j'attends le résultat ) mon argent a été bloqué x mois , j'annule tout je rentre chez moi (et je pleure...)
2) Je considère que j'ai été trompée, qu'on m'a vendu un bien déjà vendu ou réservé et j'assigne tout le monde, le vendeur, l'agence, je réclame les 10 % de dédit .
Belle perspective de vie à venir.
-Où, j'attends que la maison soit encore revendue à une demie douzaine de personnes , on crée une SCI et on y met tous les acheteurs . On aura au moins qq chose en commun : la maison
Non, là c'est pour rire c'est nerveux !!!
Je ne vois pas de solution très positive à court terme
Je remercie Monsieur Gaudin de l'efficacité avec laquelle il a répondu à mes questions.
Cordiales salutations
Marie
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49marie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 09:31:30
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Monsieur Gaudin,
Il me revient qq chose en mémoire.
Suite à la non signature le 29/9 chez le notaire, l' avocat du vendeur de la maison a demandé aux acheteurs les indemnités de dédit prévues sur la promesse et suite à cela, la femme de l'acheteur l'a "menaçé" (par avocat interposé ) de l'obliger à lui vendre sa maison maintenant.
Je ne sais pas si cela change grand chose à mon problème et finalement je me demande ce que je viens faire dans cette galère car croyez moi, c'en est une belle.
Marie
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 12:23:18
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Mairie,
Antoine Gaudon vous a donné des explications complètes sur votre situation juridique vis à vis du vendeur. Elles sont très rassurantes pour vous. Il faut maintenant être pratique et estimer le risque que vous avez pris.
Vous avez signé un compromis de bonne foi. Cela vous engage à confirmer par un acte authentique en janvier et cela engage également le vendeur envers vous.
Le vendeur peut-il vraiment vous vendre ? Je suppose que cette personne est à peu près sensée et que les avocat et notaire qui la conseillent ne lui racontent pas n'importe quoi. En conséquence il semble bien que la promesse antérieure soit devenue caduque et Antoine Gaudin vous le confirme. On peut de plus penser que ce vendeur raisonnable n'a pas envie de vous abandonner les 10% du prix du bien additionnés d'autres indemnités qu'il vous devrait si la vente ne pouvait se conclure à votre profit. Je conclus de ces considérations que vous pouvez attendre le rendez-vous pris chez le notaire en janvier en toute sérénité.
Néanmoins le premier acheteur revendique des droits, ce qui amène à envisager l'éventualité où ceux-ci seraient reconnus, que ce soit judiciairement ou simplement par le vendeur convaincu ou intimidé par les arguments adverses. Deux cas sont posssibles : qu'ils le soient avant que vous ayez signé l'acte authentique ou après.
1er cas : la promesse envers le premier acheteur est reconnue valide avant le 16 janvier, soit par un référé, soit par le vendeur qui aura dénoncé le compromis dont vous êtes bénéficiaire.
Inutile de spéculer : vous n'avez aucune décision à prendre pour le moment. Vous avez signé le compromis ce qui implique que vous avez pris le risque de cette incertitude juridique. Peut-être avez-vous eu tort de signer, mais ce qui est fait ne peut être défait sans grand dommage pour vous et en renonçant à acquérir un bien auquel vous semblez tenir. Il ne vous reste qu'à attendre.
2e cas : le 16 janvier vous êtes en mesure de signer chez le notaire, le rendez-vous n'a pas été annulé.
En refusant de signer vous renonceriez à l'appartement auquel vous tenez et vous vous condamneriez à dédommager votre vendeur. En signant vous devenez propriétaire de l'appartement. La promesse de vente antérieure au bénéfice du premier acheteur qui n'a pas conclu, qu'elle soit encore valide ou non, ne vous est pas opposable. Le consentement du vendeur et le vôtre n'étant pas vicié, l'objet de la transaction étant certain, l'acte d'acquisition authentique que vous aurez accompli ne poura être remis en question : il sera opposable à quiconque et en particulier au premier acheteur qui ne sera titulaire que d'une promesse qui ne concerne que lui et le vendeur. En conséquence si son droit est reconnu postérieurement à votre acte d'achat, il ne pourra donner lieu qu'à un dédommagement que devra lui verser le vendeur. Comme vous l'a dit Antoine, votre droit devient supérieur à celui que pourrait revendiquer le premier acheteur. Ce qui pourra se passer après ne vous concernera pas.
Donc n'avez donc rien d'autre à faire qu'à attendre le 16 janvier et je pense que vous pouvez le faire en toute confiance. Le 16 janvier, vous pourrez signer en toute sécurité : vous ne risquerez plus rien.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 14:46:15
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Marie,
Je n'ai rien à ajouter au message de P.F. Barde qui traduit très exactement ce que j'ai tenté de vous exposer.
S'agissant de votre dernier message, il s'agit purement et simplement de l'exécution de la promesse qui veut que, à défaut de levée de l'option, l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant.
Ceci montre, jusqu'à plus ample informé, que l'option n'a pas été levée.
C'est peut-être seulement sur ce terrain que les rapports entre le promettant et le bénéficiaire coincent !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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