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 Sujet  |
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laurent et françois
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 27 mars 2002 : 09:54:31
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Bonjour,
Nous sommes un couple non conventionnel (pour ne pas dire homosexuel), donc sans existence légale (le PACS, bof, on nous l'a deconseillé, on verra pour les impôts...).
Et pourtant nous allons habiter ensemble. François est propriétaire, Laurent ne l'est pas. Donc, la solution la plus simple a priori: Laurent rachète la moitié des parts de François.
Mais après réflexion, n'y a-t-il pas mieux d'un point de vue juridique et/ou légal? Les Sociétés Civiles Immobilières, dont on m'a vaguement parlé, c'est quoi? Quels avantages dans notre cas? Ou autre chose?
Merci pour vos commentaires et réponses!
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 27 mars 2002 : 15:47:16
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Dans une SCI, je crois que ce sera le gérant qui sera convoqué aux AG etc, la responsabilité de chacun est illimitée mais proportionnellement aux parts de chacun (i.e. si la SCI doit 100.000 euros, et que les parts sont réparties 50/50, chaque détenteur de parts peut être poursuivi sur 50.000 euros mais pas sur le reste), par ailleurs globalement les statuts sont opposables aux tiers s'ils sont publiés, mais il vaut mieux les faire rédiger par un professionnel (environ 300 euros) et il y a des formalités administratives (environ 150 euros, plus AG annuelle etc). Surtout, comme le bien mis en SCI, si j'ai bien compris, est déjà propriété de l'un d'entre vous, il faudra payer des taxes sur l'apport en société du bien, pour l'intégralité de sa valeur, je crois que cela représente environ 7%. Sans parler de ce que réclamera le syndic (ils sont très gourmands pour les changements de propriétaires, même sur le papier...)
L'indivision est beaucoup moins coûteuse : il n'y a pas de publication à faire, les taxes ne porteront que sur la moitié du bien, mais il me semble qu'une éventuelle convention d'indivision n'est pas opposable aux tiers (par exemple, s'il est convenu que les charges seront payées par l'un de vous et les taxes par l'autre, le syndic comme le fisc pourra les réclamer indifféremment à chacun, c'est à vous de récupérer le montant auprès de l'autre propriétaire indivis). Par ailleurs, je crois que tous les propriétaires indivis sont convoqués aux AG, à moins que l'indivision ne désigne un représentant. L'inconvénient, c'est qu'il est difficile d'en sortir (en cas de séparation par exemple) ce qui contraint assez souvent à faire appel à un tribunal (car il existe un principe, "nul n'est tenu de rester en indivision" qui permet de faire rompre une indivision).
Il y a une "option" (compatible avec chacune des deux solutions précédentes) qui me semble aussi à étudier, en particulier si Laurent n'a pas d'enfant : c'est le démembrement. S'il n'achète que l'usufruit de la moitié du bien, je crois qu'il paiera moins de droits de mutation, et en plus, si c'est lui qui décède en premier, François sera automatiquement et sans droit de succession à payer, propriétaire de la totalité du bien. Si c'est François qui décède en premier, il doit être possible de lui léguer l'usufruit du bien (sauf si Laurent a plusieurs enfants, qu'il meurt très vieux et sans aucun autre bien, mais même alors, il suffirait de rapporter une partie de la valeur de cet usufruit à la succession, ou une partie de l'usufruit lui-même, et alors de payer un petit loyer aux enfants de François). Si vous souhaitez plus d'équilibre, Laurent peut acheter un autre bien et faire la même chose en sens inverse, ou alors contracter une assurance-vie dont François serait le bénéficiaire...
Ce système, bien que compliqué, présente l'avantage d'économiser beaucoup de droits de succession, et vous pouvez toujours rédiger une convention entre vous, prévoyant les modalités de sortie en cas de séparation (là encore cela reviendra moins cher que s'il y a eu vente d'une part de pleine propriété ou SCI sur la pleine propriété)(attention : pour une assurance-vie, si le bénéficiaire l'a acceptée, même sans prévenir, cela est irrévocable).
Il m'a aussi semblé que le PACS n'était presque jamais intéressant, sauf si l'un des deux pense décéder rapidement (mais pas trop...) mais ce n'est pas si fréquent, ou si l'un des deux est très riche et l'autre pauvre (pour l'IRPP, mais attention à l'ISF). En revanche, si les deux sont riches, c'est à fuir (ils peuvent être assujettis à l'ISF à cause du PACS, ou augmenter leur ISF), si les deux sont pauvres aussi (baisse des plafonds des minima sociaux), si les deux sont "modestes" aussi (perte de la décote), etc. Pour les hétérosexuels, les seuls avantages que j'y vois par rapport au mariage sont de pouvoir régler à l'avance les modalités de séparation, et, en cas de séparation, que l'un des deux ex-PACSés qui n'aurait pas de ressources puisse demander le RMI, alors que pour un couple marié, c'est l'autre ex-conjoint qui doit payer, privant en plus l'ex-conjoint pauvre de prestations annexes au RMI...
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