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A la suite récente du décés d'un parent, je suis héritié en indivision d'un appartement actuellement en location. Le dossier de déclaration de succession n'est pas encore fait par le notaire. Or, le locataire me signale un problème important avec le chauffage. 1) Est-ce que je peux prendre l'initiative de faire réaliser les travaux sans demander l'avis des autres héritiés ? 2) Est-ce que la dépense peut être prise en charge par le notaire à imputer sur les liquidités non encore distribuées, laissées par le défunt ? 3) Est-ce que cette dépense doit d'ores et déjà être réglées par les héritiés avant même le versement des liquidités de l'héritage ? Merci de votre réponse
Il convient, à titre liminaire, de relever que l'indivision, en général, et pas seulement l'indivision héréditaire, a fait l'objet d'une profonde modification par la loi de 1976. On se trouve, en l'occurrence, face à une indivision héréditaire. En principe, l'indivision est gouvernée par la règle de l'unanimité. Il convient cependant de distinguer les actes de disposition et d'administration des mesures conservatoires. Les mesures conservatoires se caractérisent par leur utilité et leur but qui est l'intérêt de l'indivision. Elles visent tout ce qui tend à éviter la perte matérielle de la chose ou la disparition juridique d'un droit. Il s'agit de mesures qui sont nécessaires à la conservation juridique ou matérielle du bien. Sont concernés, le plus souvent, des intervention de nature juridique (ex. interruption de prescription). Mais les actes purement matériels, destinés à assurer la pérennité de la chose, ne sont pas exclus. A ce titre, les réparations peuvent entrer dans cette catégorie. De manière sous-jacente, apparaît également l'idée d'urgence. Les mesures conservatoires ne sont pas couvertes par la règle de l'unanimité. Engagées par l'un des coïndivisaire, elles engagent également les autres. Les actes de disposition s'entendent des actes les plus graves : aliénation, donation, certains baux. Quant aux actes d'administration (notion discutée), ils se rapportent à des mesures qui ne sont pas fondamentalement différents, dans leur nature, des mesures conservatoires. Mais elles n'ont pas le même caractère prégnant que ces dernières. Les actes d'administration (et a fortiori les actes de dispositions) nécessitent un accord unanime des coïndivisaires. La qualification des travaux relatifs au chauffage est alors incertaine et sujette à discussion. En pratique, l'initiative dépendra également du degré d'entente entre les coïndivisaires. Toujours est-il que la prudence s'impose, d'autant plus que le législateur a ménagé des aménagements et des exceptions à la règle de l'unanimité. - Les tempéraments Les indivisaires peuvent confier la gestion à l'un d'entre eux ou à un tiers. A défaut d'un tel accord, il faut tenir compte du fait que les actes de l'un d'entre eux ont été accomplis ostensiblement et que ces actes répondent à l'impératif de gestion utile. * Le mandat. Application du droit commun du mandat. * Le mandat tacite. Art. 815-3 C. civ. Lorsque l'un des coïndivisaires assure de facto la gestion des biens indivis - les autres le sachant et ne s'y opposant pas - le législateur y voit l'existence d'un mandat tacite (profitons de l'occasion pour tordre le cou à une idée qui voudrait que le silence est une source d'engagement ; en dépit de l'adage "qui ne dit mot consent", en droit positif français, sauf cas exceptionnel, le silence n'engage qu'à la condititon qu'il soit santionné comme tel par une disposition expresse). Ce mandat couvre les actes qui ressortissent à l'exploitation normale du bien. * La gestion d'affaire. Application du droit commun. Art. 1432 C. civ. La situation suppose qu'il n'existe pas de mandat exprès et que la gestion du bien ne se réalise pas au su des autres coïndivisaires (on est alors dans le cadre du mandat tacite). - Les exceptions * L'autorisation judiciaire. Dans le cas où le refus de l'un des coïndivisaires est de nature à mettre en péril l'intérêt commun, le tribunal peut autoriser l'acte en dépit de l'opposition. Art. 815-5 C. civ. * Les mesures urgentes. A la demande de l'un ou de plusieurs coïndivisaires, le président du T.G.I. peut prescrire toute mesure urgente que requiert l'intérêt commun. En pratique, en cas d'indivision héréditaire, le mandat d'administrer les biens indivis sera souvent confié au notaire liquidateur. Il recevra en garde les titres de propriété et les valeurs mobilières, percevra les loyers et revenus et acquittera les dettes. Le cas échéant, il appellera auprès des coïndivisaires leur quote-part des frais que la gestion du bien requiert. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
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Posté - 23 oct. 2003 : 22:48:57
