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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 25 oct. 2003 : 15:18:25
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Bonjour,
Suite des problèmes (relatifs au financement de trés gros travaux) entre le Président Syndic du syndicat coopératif qui gère la résidence et 8 copropriétaires ( sur 32 ) ceux ci se sont constitués en association dans le but de déposer une demande préalable à l'obtention d'une convention OPAH ( opération programmée pour l'amélioration de l'habitat ).
Pour qu'une procédure OPAH soit enclenchée, elle doit etre demandée à la préfecture par la mairie.
C'est dans ce but que la dite association à rencontré le Maire de notre commune.
Celui ci s'est déclaré favorable à la démarche !!!!
N'y a t il pas là conflit de compétence entre le president syndic et l'association ?
Cette démarche n'est elle pas du ressort exclusif du président syndic ?
Cette demande ne doit elle pas etre décidée en AG ?
En vous remerçiant par avance de vos réponses.
BC
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 oct. 2003 : 15:36:29
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Les huit copropriétaires peuvent constituer une association dont l'objet social concerne la gestion de la copropriété comme la loi de 1901 leur en donne le droit. Mais bien sûr, cette association ne pourra prétendre représenter que ses seuls membres et libre au maire d'accepter de dialoguer avec elle ou non. Le syndic reste seul légitime représentant de la copropriété et c'est avec lui que le maire doit s'entretenir pour passer une convention, laquelle devra faire l'objet d'une décision de l'assemlée générale. Cette associaion ne peut donc tenir qu'un rôle préparatoire officieux.
Cordialement
P.F. Barde |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 25 oct. 2003 : 16:31:12
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Merci beaucoup de votre réponse.
Cordialement.
BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2003 : 00:26:23
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Ah ! pour une fois je ne suis pas d'accord avec Barde !
Que huit copropriétaires forment une association, c'est leur droit. Q'elle ait pour objet la gestion de la copropriété ? Surement pas !
La loi du 10 juillet 1965 et d'ordre public et fixe de manière impérative et exclusive ls modalités de gestion d'une copropriété déterminée. Une association ne peut avoir pour objet une action réservée à une autre organisation juridique.
Elle peut avoir à la rigueur pour objet " des recherches relatives à l'amélioration de la gestion des copropriétés et particulièrement le syndicat du 10 rue Machin ". De toute manière les associations se créant en parallèle du syndicat (ce ne serait pas la première ), c'est toujours mauvais. Il n'est pas difficile de communiquer avec 32 copropriétaires, surtout en syndicat coopératif.
Ceci étant la question posée est très intéressante. Le cadre juridique vient d'être complètement rénové : réforme SRU sur les immeubles en copropriété dégradés, etc. Des textes récents (juillet et août 2003) en traitent également.
Mais une observation avant de plonger dans le fatras des textes : sauf erreur de ma part, une OPAH, un secteur de sauvegarde et autres montages de ce type concernent un quartier ou au moins un bloc d'immeubles ? Ou bien dans votre cas le secteur d'intervention existe-t-il déjà ?
Dans l'affirmative, l'intervention n'aurait rien d'extraordinaire et d'ailleurs la Mairie a sans doute déjà pris contact avec le syndic pour lui faire connaître les possibilités de financement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 oct. 2003 : 00:49:44
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JPM,
Mais non, nous sommes d'accord, il ne s'agit de ma part que d'une rédaction un peu maladroite que vous avez fort bien corrigée.
Cordialement
P.F. Barde |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 26 oct. 2003 : 10:44:55
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A JPM.
Merci de vos précisions qui viennent compléter celles de M.BARDE.
Pour répondre à votre question :
Il n'existe actuellement aucun secteur d'intervention prévu.
Le résidence est constituée de deux petits immeubles de 16 lots chacun.
Elle est située dans un secteur pavillonnaire sans autre groupe d'immeubles au alentour.
C'est pourquoi la réaction du Maire m'a surpris d'autant qu'a ma connaissance il n'a pas pris contact aves le Président Syndic en place.
Cordialement.
BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2003 : 23:24:35
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Pour Barde : Ah ! je suis rassuré.
Pour Baillet : Eh ! je suis toujours surpris. Une OPAH pour 2 x 16 lots ? Même avec M. BORLOO (qui a au moins le mérite de réalisations effectives sur le terrain) ?
Cordialement à tous
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 11:46:04
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A JPM.
Votre surprise confirme donc la mienne.
J'espère que notre élu local va rapidement prendre la mesure légale de la situation et informer les membres de l'association de l'imposibilité de mettre en place une OPAH dans ce cas précis.
Il faut dire que les dits membres de l'association sont des opposants à l'actuel Président Syndic et qu'ils n'ont toujours pas admis que l'ancien Syndic professionnel est été évincé. Certains d'entre eux sont aussi d'anciens membres du CS.
En attendant c'est donner des espoirs qui seront vraisemblablement décus à des copropriètaires qui sont dans l'impossibilité de faire face à la dépense.
Ainsi ils laissent entendre ( les membres de l'association ) que si elle est accordée une convention OPAH permet automatiquement une subvention de 35 pour cent HT des travaux, gros oeuvre, privatif et de ravalement, plus des aides individuelles et des emprunts à taux réduit.
Bonjour les dégats !!!!!
A suivre.
Cordialement.
BC |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 16:24:40
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Bonjour,
Comme indiqué voici la suite des évènements.
La réalité se fait jour petit à petit.
Le Président de l'association ( je n'en ai pas encore vu les statuts ) à reconnu par écrit qu'en effet le montant de la subvention pouvant etre accordée serait au maximum de 35 pour cent de 13000 euros HT. ( montant des travaux subventionnables dans le cadre d'une OPAH )
Cependant il reste persuadé que cette subvention sera accordée ( au syndicat de coproprièté ) sans examen du plafond de ressource des copropriètaires, ceux ci en bénéficiant quelle que soit l'affectation de leur lot.
Pour ma part, aprés avoir consulté le site de l'ANAH, organisme payeur, je n'ai pas trouvé mention d'une telle possibilité.
Y aurait il exeption aux règles communes ?
Merci d'avance de me le faire savoir si c'est le cas.
Cordialement.
BC |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 18:48:39
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Bonjour,
Ne cherchez plus.
J'ai trouvé un régime dérogatoire à la circulaire n° 2002-68/UHC/IUH4/26 du 08/11/2002 qui a impulsé un renouveau des politiques d’intervention publique en quartiers d’habitat privé, en redéfinissant le cadre des Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) et du Programme d’intérêt général (PIG au sens du code de la construction et de l’habitation).
REGIME DEROGATOIRE AU CADRE GENERALE DES OPAH :
Construction et Urbanisme
Amélioration de l'habitat : des aides renforcées pour les copropriétés dégradées
Complétant le nouveau dispositif d'octroi des aides issu de la loi SRU, une instruction de l'ANAH aménage un régime dérogatoire pour les copropriétés dégradées et les travaux de sortie d'insalubrité ou de péril.
L'ANAH a rendu publique, le 10 juin 2002, une instruction de la direction générale qui complète le nouveau dispositif régissant, depuis le 3 janvier 2002 (date de publication de l'arrêté d'approbation du règlement général ANAH), les interventions de l'agence auprès des propriétaires occupants et bailleurs qui réalisent des travaux d'amélioration ou de transformation dans leurs logements. Elle apporte d'importantes précisions sur les conditions d'attribution des subventions ANAH, les modalités de calcul et d'octroi de la subvention et les missions confiées aux organismes de groupage de dossiers. Tenant compte de la situation particulière des copropriétés dégradées, elle assouplit le régime d'octroi des aides dans ce domaine. Elle précise, par ailleurs, les modalités de financement des travaux de sortie d'insalubrité ou de péril.
1° Régime dérogatoire dans les copropriétés dégradées
Lorsque les travaux portent sur les parties communes et les équipements communs d'un immeuble en copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ou situé dans le périmètre d'une OPAH « copropriété dégradée », la subvention est versée au syndicat par l'intermédiaire de son représentant (syndic ou administrateur judiciaire nommé par le tribunal).
Concernant les plans de sauvegarde, le conseil d'administration de l'ANAH a décidé que :
l'attribution de la subvention au syndicat de copropriété exclut tout examen des conditions de ressource des copropriétaires occupants ;
les copropriétaires sont, de droit, dispensés des obligations relatives à l'occupation des locaux résultant de l'article R. 321-20 du CCH (occupation à titre de résidence principale au moins 8 mois par an sur une période de 9 ans à compter de la déclaration d'achèvement) ;
aucun plafond de travaux n'est opposable ;
les demandes individuelles des copropriétaires sont irrecevables lorsqu'elles concernent les mêmes travaux ;
en cas de travaux d'urgence réalisés à l'initiative du syndic, la subvention peut être accordée à compter de la création par le préfet de la commission d'élaboration du plan de sauvegarde pendant un délai de 18 mois.
La subvention, dans ce cas, bénéficie à tous les copropriétaires, quelle que soit l'affectation de leur lot de copropriété.
2° Dérogations au seuil minimum de travaux
Le seuil minimum de travaux de 1 500 euros HT au dessous duquel la demande de subvention n'est pas recevable n'est pas exigé pour les interventions à caractère très social qui comprennent les travaux réalisés :
par les propriétaires occupants très sociaux ;
dans le champ des interventions spécifiques à caractère social ;
dans le cadre d'une OPAH copropriété dégradée ;
en plan de sauvegarde.
3° Déplafonnement de la dépense subventionnable
La subvention de l'ANAH est calculée en pourcentage de la dépense subventionnable dans la limite de plafonds de travaux différents selon que le propriétaire est occupant ou bailleur. Toutefois, pour tous les bénéficiaires de la subvention ANAH, le montant de travaux n'est pas soumis à un plafond lorsque les prestations réalisées portent sur les parties communes d'une copropriété soumise à un plan de sauvegarde.
De même, les CAH peuvent décider d'un déplafonnement pour :
les travaux de sortie d'insalubrité ou de péril lorsque le bénéficiaire des aides est un propriétaire bailleur ou une collectivité locale ;
les travaux d'intérêt architectural (TIA) situés en ZPPAUP en secteur sauvegardé ;
les OPAH à volet patrimoine ;
les créations d'accès au logement au-dessus de commerces.
Remarque : ces déplafonnements peuvent, sur décision de la CAH, être conditionnés à des engagements totaux ou partiels de modération des loyers.
Taux de subvention applicables en sortie d'insalubrité ou de péril
Travaux réalisés d'office
par les collectivités locales
Pour les travaux effectués dans les parties communes et/ou privatives aux lieu et place du propriétaire le taux de subvention accordé aux collectivités locales s'élève à 50 % des travaux nécessaires à la sortie d'insalubrité ou de péril sans plafond.
Remarque : dans ce cas, l'ANAH se retournera après travaux contre les propriétaires concernés. Les montants de subvention accordés aux collectivités locales n'étant pas acquis, a priori, pour les propriétaires concernés, ils devront être recalculés en fonction des situations et des engagements de chacun et les subventions seront reversées, le cas échéant, en tout ou en partie.
Travaux réalisés
par les propriétaires bailleurs Le taux de subvention pour les travaux effectués sur l'immeuble est de 50 % avec déplafonnement possible (v. ci-dessus). Si les travaux portent sur le logement, le taux de subvention va de 20 % à 70 % selon l'engagement social du bailleur et le lieu de situation de l'immeuble, avec déplafonnement possible.
Travaux réalisés
par les propriétaires occupants Pour les travaux effectués dans les parties communes et/ou privatives le taux de subvention s'élève à 50 % d'un montant de travaux forfaitaire de 26 000 euros HT.
Remarque : en cas de contribution financière complémentaire d'une collectivité locale, la subvention de l'ANAH est majorée d'un pourcentage qui équivaut à la participation de la collectivité locale selon la règle x + x. Cette participation financière de l'ANAH à parité avec celle de la collectivité locale s'apprécie localement en fonction des enjeux locaux et de l'intérêt socio-économique de l'opération envisagée.
(1) Les taux de subvention sont applicables :
en cas d'arrêté d'insalubrité ou de péril ;
sur la base du rapport d'insalubrité établi à l'initiative des DDASS ou des services communaux d'hygiène ou sur la base d'un rapport d'état de péril réalisé par les services communaux concernés ;
sur la base d'un dossier de traitement d'insalubrité ou de péril lancé à l'initiative de l'ANAH sur des logements vacants ou, à titre expérimental, occupés.
(Instr. nº 1-2001-01, 21 déc. 2001 : BO min. équip. nº 2002/10)
Merci à tous.
Cordialement
BC |
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