|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
emilie
Contributeur senior
60 réponses |
 Posté - 20 nov. 2003 : 10:20:42
|
bonjour ,
Nous avons un syndic élu pour 3 ans , celui ci a mis son porte feuille en location gérance à une autre société .
Le contrat de syndic passé avec les copropriétaires porte un numéro de carte professionnelle différent de celui porté dorénavant sur les appels de fonds et la convocation à la nouvelle AG.
Ma question pouvons nous le révoquer( en cours de mandat) à ce motif étant précisé que nous n'avons pas été avertis de ce changement et donc pas acceptés la nouvelle société. Merci .Cordialement .
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 11:58:58
|
Il convient tout d'abord de vérifier qui est effectivement votre syndic.
La personne (la société) à qui vous avez donné MANDAT de syndic doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés (n° RCS indiqué dans les documents émanent de cette Ste)
Si cette société, avec ce numéro, est toujours votre syndic, vous n'avez pas changé de syndic.
Si une autre société, avec donc un autre N° RCS, exerce par substitution la fonction de syndic (la société d'origine disparait , .... et bien vous n'avez plus de syndic ....
Le mandat de syndic est nominatif, "intuitu personnae", la substitution est proscrite.
Le changement de gestionnaire dans la société d'origine n'entraine pas pour autant la disparition de cette société qui conserve le même n° RCS. Il n'y a pas de changement ou substitution de syndic : C'est toujours la Ste WWWW qui est syndic.
Cependant, le mandat donné à la Ste WWWW suppose la confiance en ses dirigents, ce qui pose effectivement la question lorsqu'il y changement de gérant, sans avis.
Dans ce cas, si la confiance n'est plus là, vous pouvez toujours demander la convocation d'une AG pour nommer un autre syndic.
Si la Ste WWWW d'origine disparait et qu'une autre s'est substituée à elle, vous n'avez plus, en droit, de syndic.
Seule solution : faire application de l'art.47 du décret, et demander au Pdt du TGI de nommer un administrateur provisoire chargé de convoquer la future AG destinée à nommer le syndic.
Un conseil : n'hésitez pas à demander votre nomination, ou celle du Pdt du conseil syndical à cette fonction : c'est plus rapide et surtout plus économique.
|
Signaler un abus  |
|
|
emilie
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 23:49:36
|
Tout d'abord merci pour votre réponse .
Notre syndic , société X a mis son portefeuille en location gérance à une société Y d'où le changement de n° de carte professionnelle .Il ne s'agit pas de changement de gérant, les deux sociétés étant inscrites au registre du commerce .
D'après des renseignements recueillis , notre syndic aurait du nous avertir et nous proposer la nouvelle société .En aucun cas cela n'a été fait , au contraire cela nous a été caché puisque les en tête de lettre auraient dus être au nom de la société Y. Je vous précise que les gérants de ces deux sociétés sont le même homme .
La prochaine A.G est convoquée , on m'a dit d'ajouter un ordre du jour à cette assemblée : résiliation du contrat du syndic pour motif grave et légitime .Pouvez vous me donner votre sentiment à ce sujet assez rapidement car le délai des 6 jours expire vendredi soir.Merci par avance de votre collaboration .
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 00:06:18
|
Si vous résiliez votre contrat dans la précipitation, sans avoir un remplaçant sous la main, vous n'aurez plus de syndic, sauf si un copropriétaire se propose comme syndic bénévole le temps de réunir une nouvelle AG pour désigner un nouveau syndic.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 08:33:50
|
Bonjour Emilie,
Attention : il semble que vous confondez le MANDAT que vous avez donné initialement à la ste X (à la majorité de l'art.25) pour gérer votre copropriété, avec son CONTRAT (adopté maj.art.24) qui ne fait que préciser et détailler les conditions particulières d'exécution de son MANDAT.
Ici, la seule chose possible, si c'est la volonté d'une majorité de copropriétaire, c'est de REVOQUER le MANDAT du syndic et non son contrat.
(Le contrat découle du mandat. On peut avoir donné Mandat de gestion à un syndic sans pour autant lui faire un contrat. Mais inversement il ne peut y avoir de contrat sans qu'il y ai eu préalablement un mandat.)
Comme le précise Elisabeth, si vous révoquez le syndic, n'ayant pas de proposition d'un nouveau syndic, il est IMPERATIF que l'assemblée désigne aussitôt un nouveau syndic parmi les copropriétaires:
La résolution peut être :
"L'assemblée désigne Mme EMILIE en qualité de syndic avec un mandat d'une durée de (au moins 3 mois, 6 c'est bien) avec pour mission de se faire remettre de l'ancien syndic les archives du syndicat et les fonds immédiatement disponibles (art.18-2 L.10.07.1965) et d'avoir à convoquer une assemblée générale destinée à nommer le syndic"
Mais préalablement, et comme chaque fois qu'on veut faire bouger les choses, vs avez intérêt à faire campagne, éventuellement par une note ou une réunion informelle, pour bien expliquer les choses.
Bon courage.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 10:17:15
|
Surle changement de qualité juridique du syndic, de plus en plus fréquent, les observations de gédehem sont fort justes.
La solution de désigner un copropriétaire en qualité de syndic pour faire l'interim est ingénieuse. Dans la pratique elle passera dans de nombreux cas. Il faut quand même savoir qu'elle est juridiquement fragile lorsque l'ordre du jour n'a pas été établi en conséquence. Il y a des copropriétaires bailleurs férocement opposés au syndic copropriétaire. D'autre part lesyndic bénévole intérimaire est investi d'une lourde responsabilité, face à un professionnel sortant qui, même en respectant les obligations légales, peut laisser des bombes à retardement.
Ces mises en location gérance de cabinet ou autres opérations de même type sont présentées à la hussarde car il faut garder les mandats ! C'est vrai qu'il est difficile d'étaler une restructuration de cabinet sur plusieurs mois pour attendre la fin d'une série d'assemblées.
Avec les nouvelles structures l'intuitus personae (le rapport de confiance de mandant à mandataire) en a pris un bon coup mais il faut conserver le principe. Il reste valable pour les syndics copropriétaires et les petits syndics.
|
| Signaler un abus |
|
|
emilie
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 01:15:51
|
Bonsoir,
Merci à tous de vos renseignements .Je tiens à vous rassurer , bien sur nous avons prévu un syndic professionnel ,qui est présenté en même temps que la demande de résiliation du mandat du syndic actuel .Les choses ont été faites en rêgle .Je ne manquerai pas de vous tenir informer de la suite donnée à cette affaire .
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 09:51:00
|
Bonjour,
Pour JPM : vous dites, à propo de la nomination d'un syndic de remplacement, provisoire, lorsqu'une AG révoque son syndic prof. sans avoir d'autres propositions :
Il faut préciser que la question de la nomination du syndic inscrite à l'ordre du jour s'analyse sur la base de la "Question générique" et non expressément sur la rédaction précise inscrite.
Il s'agit là du "pouvoir d'amendement" de l'AG, laquelle peut modifier, corriger une question, sous réserve de ne pas en modifier le sens.
Ainsi, la question du syndic est souvent rédigée ainsi :" Renouvellement du cabinet WWW en qualité de syndic".
Il ne s'agit pas là d'une question fermée, car il s'agit bien de désigner un syndic, peu importe que ce soit par renouvellement (car c'est un nouveau mandat et non le renouvellement du précédent) ou pour la nomination d'un nouveau syndic.
Seule problème : un syndic prof. faisant généralement passer son CONTRAT, il est impératif que la candidature du syndic prof. soit préalable à l'AG, son contrat envoyé aux copropriétaires au plus tard en mêzme temps que l'ordre du jour.
Tel n'est pas le cas d'un syndic non prof, lequel n'a généralement pas de CONTRAT. Sa candidature peut être déclarée en séance.
Ce point a été repris par la Cour de Cass. (j'ai pas la date sous le coude, je cite de mémoire) qui a bien précisé que la question "Renouvellement du cabinet XXXX" étant bien inscrite à l'ordre du jour, il importait peu que ce soit par renouvellement du syndic sortant ou par nomination d'un copropriétaire dont la candidature s'était déclarée en séance, la question inscrite à l'ordre du jour étant destinée à pourvoir le Syndicat d'un syndic.
C'est la raison pour laquelle, en cas de révocation du syndic, du rejet du renouvellement de son mandat ou de sa démission intempestive en séance (ça arrive, et même si c'est une faute il faut bien que le Syndicxat se sorte de la m.....), dans tous ces cas il est impératif qu'un des copropriétaires soit élu en qualité de syndic, provisoirement, afin qu'il n'y ai pas un vide dans la gestion du syndicat.
Sinon, c'est obligatoirement la nomination d'un syndic provisoire (ici, art.46 D.1967) avec tous le €€€€€€ en plus à charge des copropriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 10:36:57
|
Je suis bien d'accord avec vous, Gédehem.
Il faut éviter autant que faire se peut la vacance du poste. Dans la plupart des cas les solutions de rechange passent bien mais, quand on " disserte " sur les questions posées c'est l'éventuel litige qui doit inspirer la réflexion. Quand il n'y a pas de risque litigieux, on " fait ce qu'on veut " au mieux des intérêts communs.
Une affaire est en cours dans laquelle un " particulier investisseur bailleur" prétend que l'importance et la relative complexité des équipements d'un immeuble est incompatible avec son administration par un syndic bénévole dont les écrits " dénoncent son incompétence en matière de copropriété malgré son évidente bonne volonté ". L'investisseur qui avait donné pouvoir pour l'assemblée allègue qu'il aurait donné des instructions à son mandatazire pour refuser la gestion par un copropriétaire bénévole si cette éventualité avait figuré dans l'ordre du jour. En l'espèce, son refus n'aurait pas permis la désignation du syndic bénévole.
Je ne sais pas si l'argumentation sera admise mais on ne peut pas la considérer comme négligeable.
Quant à la démission d'un syndic professionel en cours d'assemblée, elle est parfaitement compréhensible dans certains cas mais j'estime pour ma part qu'il reste impérativement tenu de convoquer une nouvelle assemblée qui aura à traiter de son remplacement. Même s'il juge opportun de quitter l'assemblée avant sa conclusion, il doit prendre cet engagement.
Il a été jugé que l'assemblée peut être poursuivie après le départ du syndic. Il suffit de nommer un nouveau secrétaire s'il assurait la fonction.
S'il abandonne tout brutalement sa responsabilité est engagée. Celle d'un copropriétaire qui l'aurait agressé de manière inconsidérée peut l'être aussi.
|
| Signaler un abus |
|
|
emilie
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 11:57:31
|
Bonjour ,
j'ai lu avec intérêt tous vos messages et je vous donne mon avis quant à la nomination d'un syndic bénévole:
démission du syndic lors de l'assemblée , un copropriétaire peut alors se porter à la candidature de syndic bénévole pour rêgler les affaires urgentes et surtout procéder à la convocation d'une assemblée extraordinaire en vue de l'élection d'un nouveau syndic .
En ce qui concerne les deux autres : résiliation du mandat de syndic ou non renouvellement , je pense que il vaut mieux présenter un syndic professionnel ( projet de contrat joint ) qu'un syndic bénévole .En effet lorsque l'on en arrive à cette extrémité ( surtout la résiliation ) l'affaire est tellement importante qu'un copropriétaire , le meilleur et le plus compétent soit il, ne peut se permettre de poser sa candidature .En effet ,il aura toujours en face de lui des pro ancien syndic et cela se transformera en problème de personnes .
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
