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 Sujet  |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 29 oct. 2003 : 02:55:40
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Il semble, à aller sur l'adreese en cause et à cliquer sur ses liens, que ce site soit devenu réservé à des abonnés.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 10:55:27
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Il semblerait que "le temps des vaches maigres" touche un peu tout le monde. J'ai également réalisé la semaine dernière que p-h-redoutey.com était réservé maintenant aux abonnés. Dommage!
bp |
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 10:56:45
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J.T. a en effet raison, mais il reste qu'en interrogeant directement Redoutey par e-mail (non retourné), sur d'éventuelles conditions d'abonnement, il n'est donné aucune réponse après une semaine, alors que Redoutey répondait assez rapidement, ou au moins accusait réception, souvent en 24 heures.
Le barreau ne serait-il pas intervenu, ou la Chambre des notaires ? (Redoutey est ancien avocat, et ancien clerc de notaire).
Pour les UInautes, il serait important de savoir, car Redoutey apportait souvent des réponses éclairées, venant en complément des échanges de ce forum.
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REDOUTEY
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 20:34:48
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Quelques explications sur la disparition du site "Actualité du droit immobilier" de P. H. REDOUTEY.
J'étais le seul animateur de ce site et j'assurais toutes les dépenses (hébergement, documentation, etc).
Le relatif succès de ce site a entraîné assez vite des frais supplémentaires et dernièrement l'hébergeur a eu des exigences pécuniaires que je ne pouvais supporter.
La mort dans l'âme, j'ai dû saborder le site.
Depuis, j'anime le site d'une étude notariale en essayant de conserver le même esprit.
Si des visiteurs et habitués d'UniversImmo sont intéressés, je me ferai un plaisir de leur donner l'adresse. Ils pourront poser des questions comme ils le faisaient sur mon propre site.
Pierre Redoutey
Pierre Hubert Redoutey |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 22:37:16
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Monsieur REDOUTEY,
Le site que vous animiez (http://www.p-h-redoutey.com) était fort bien documenté.
Pour ma part, j'y appréciais tout particulièrement l'actualité.
Pour tout dire, je m'y connectais quotidiennement, comme celui d'Universimmo.
Si UI n'y voit pas d'inconvénient, pourriez-vous nous communiquer la nouvelle adresse de votre site. Entre confrère webmaster, UI ne verra certainement pas d'inconvénient... 
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 déc. 2003 : 07:58:55
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pourquoi pas ouvaton pour l'hebergement ?????
véronique |
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Gerard60
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 18:54:03
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Mr REDOUTEY,
Merci de me communiquer l'adresse où l'on peut continuer à vous
questionner.
Gérard60
Quelques explications sur la disparition du site "Actualité du droit immobilier" de P. H. REDOUTEY.
J'étais le seul animateur de ce site et j'assurais toutes les dépenses (hébergement, documentation, etc).
Le relatif succès de ce site a entraîné assez vite des frais supplémentaires et dernièrement l'hébergeur a eu des exigences pécuniaires que je ne pouvais supporter.
La mort dans l'âme, j'ai dû saborder le site.
Depuis, j'anime le site d'une étude notariale en essayant de conserver le même esprit.
Si des visiteurs et habitués d'UniversImmo sont intéressés, je me ferai un plaisir de leur donner l'adresse. Ils pourront poser des questions comme ils le faisaient sur mon propre site.
Pierre Redoutey
Pierre Hubert Redoutey
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REDOUTEY
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 15:56:27
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Le site "Actualité du droit immobilier" (http://www.p-h-redoutey.com) a vécu et a disparu victime de son trop grand succès.
Son animateur et webmestre et d'autres personnes créent un nouveau site consacré au "contrat judiciaire" appliqué au droit immobilier.
Le contrat judiciaire est une alternative à l'acte notarié et tend à
remplacer le juge par le notaire, dans le cadre de procédures très simples, gracieuse ou contentieuse. L'administration fiscale reconnaît ce mode de passation des actes de mutation en propriété (vente) ou en jouissance (bail).
Toutes précisions sur ce site de recherche et d'expérimentation animé par l'Association Juris Prudentes dont P. Redoutey est un fondateur se trouvent sur le nouveau lieu indiqué ici avec l'accord d'UniversImmo :
http://www.jurisprudentes.org
Une mini FAQ existe pour répondre aux questions sur la rédaction des actes du domaine immobilier. Des formules d'avant-contrat sont proposées comme simples modèles. D'autres modèles suivront. Bien d'autres rubriques existent pour la plupart tournées vers la
recherche. Aucune consultation juridique n'est donnée mais il est répondu aux questions d'intérêt général.
Le site est gratuit, libre d'accès. Les réponses, quand elles peuvent être données, le sont gracieusement.
Association Juris Prudentes et Pierre H. Redoutey
Pierre Hubert Redoutey |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 16:05:09
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Je viens de survoler le formulaire intitulé "promesse synallagmatique", et je m'étonne d'y trouver un paragraphe dit "levée de l'option".
Un problème terminologique apparaît ici. En effet, sous la section "Conditions suspensives" ont peut lire par ailleurs : "La présente promesse de vente et d'achat est réciproquement consentie ...".
De deux choses l'une : soit on est dans le cadre du "sunallagma", c'est à dire, ainsi que le rappelle la cour de cassation, le rapport juridique qui comporte l'existence d'obligations alternatives rigoureusement réciproques (ce que, en l'occurrence, la pratique nomme improprement compromis), soit on est dans le cadre du contrat unilatéral.
Et il ne faut pas confondre un contrat unilatéral avec un contrat à titre onéreux.
Tout contrat synallagmatique est nécessairement à titre onéreux, mais l'inverse n'est pas vrai. Le contrat unilatéral n'est pas nécessairement à titre gratuit. Les deux classifications sont disjointes.
Toute le problème vient du fait que la promesse unilatérale est en pratique consentie moyennant, en cas de non levée de l'option, du versement d'une indemnité dite d'immobilisation. Elle représente la compensation de la fixation de l'engagement du vendeur de bloquer l'offre durant un laps de temps donné. L'indemnité d'immobilisation est donc le prix de l'obligation à laquelle s'oblige le promettant de maintenir l'offre durant le temps convenu. En revanche, dans le cadre de la promesse synallagmatique, l'obligation du vendeur de vendre a pour cause l'obligation "miroir" de l'acquéreur d'acheter, et réciproquement. Les obligations sont ici rigoureusement réciproques et interdépendantes. Dans le cas de la promesse unilatérale, le bénéficiaire de la promesse ne s'engage à aucune obligation réciproque et interdépendante d'acheter (essentiellement verser le prix). Le cas échéant, il doit seulement verser l'indemnité correspondant à l'inconvénient qui résulte pour le promettant de maintenir l'offre.
De telle sorte que la notion de promesse synallagmatique est ici suspecte : soit il s'agit d'une promesse unilatérale à titre onéreux (mais une promesse unilatérale tout de même), soit il s'agit d'une vente mal qualifiée.
En dernier lieu, il convient de relever que si la pratique notariale, dans la région parisienne, donne la préférence à l'avant-contrat (qui est un contrat, il convient de le rappeler) de promesse unilatérale (avec levée d'option mais, le cas échéant, mal désignée sous les termes de promesse synallagmatique, lorsqu'une indemnité d'immobilisation existe et lorsqu'il est prévu l'engagement du bénéficiaire d'acheter), en province, on utilise plutôt la technique du compromis (le terme n'est pas non plus exempt de tout reproche) qui est une véritable promesse synallagmatique : l'une des parties s'oblige à vendre, l'autre à acheter. La levée de l'option n'a alors aucun sens.
Tout ceci n'est pas très important, à vrai dire. Il s'agit de remarques plus théoriques que pratiques. Encore que, dans le cadre des promesses synallagmatiques, la levée de l'option n'a rien à voir. l'engagement de chacune des parties, sous réserve du jeu des modalités du contrat (termes ou conditions) est définitivement fixé.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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REDOUTEY
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 21:58:33
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On ne lèvera pas avant longtemps l'ambiguïté pesant sur le compromis de vente.
Je suis persuadé qu'il n'y a pas de place pour d'autres avant-contrats que la promesse unilatérale de vendre et pour la vente sous seing privé, cette dernière seul véritable contrat synallagmatique.
Pour des raisons certainement d'exigence des droits de mutation dès la levée des conditions suspensives, lors d'une vente sous seing privé, la pratique a imaginé un contrat intermédiaire, la promesse synallagmatique de vente et d'achat.
S'il s'agit d'une promesse, il faut alors parler de levée d'option, mais en raison du caractère qualifié de synallagmatique de l'avant-contrat, cette levée d'option est en réalité une manifestation de la volonté de demander la réitération de la vente par un contrat qui pourra être publié. Ce ne sera jamais très net et remplacer alors l'expression de "levée d'option" par une autre expression ne suffira pas à régler la question.
Si des recherches doivent être faites, c'est à mon avis uniquement aux fins d'éviter que le fisc, s'il a connaissance d'une vente SSP, ne demande le paiement des droits de mutation, au cas de réalisation des conditions suspensives suivie d'un accord des deux parties pour ne pas réaliser la vente.
Pierre H. Redoutey
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 00:57:15
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Pierre,
Très intéressants échanges, théoriques.
Nous partageons, me semble-t-il, le même avis concernant l'ambiguïté des notions de promesse synallagmatique et de compromis, même s'il est exprimé de manière différente.
Pour ma part, je fais basculer la "véritable" promesse synallagmatique (pas la promesse unilatérale consentie moyennant une indemnité d'immobilisation) dans la catégorie du compromis (l'un s'oblige à vendre, l'autre à acheter) qui, en réalité est une vente mal qualifiée. Et, comme vous l'indiquez, non seulement il s'agit d'une vente qui ne porte ce nom, mais il manque les conditions de solennité nécessaires pour les formalités de publicité inhérentes aux contrats qui emportent le transfert d'un droit réel immobilier. Dans cette perspective, c'est ce que vous appelez la réitération de l'acte (la promesse synallagmatique) au moyen de l'acte authentique. Je ne vois aucune objection. Je partage le même avis ("véritable" promesse synallagmatique = vente mal qualifiée).
Ceci étant vous ne m'enlèverez pas de l'esprit que, s'agissant de la promesse synallagmatique, il est incongru, une fois déterminé l'objet du contrat, de parler de levée de l'option. Je m'efforcerai, demain peut-être, de trouver une solution qui permettrait d'éliminer la référence à la levée de l'option, et de prévoir une section supplémentaire consacrée plus spécialement à la réitération de l'acte authentique.
Je me permets, enfin, d'avancer une autre explication à la création de ce monstre juridique que constitue la promesse synallagmatique. N'est-ce pas, très simplement, la réponse de la pratique à l'inconvénient qui résulte, pour la promesse unilatérale, de la formalité de l'enregistrement. Conformément aux dispositions de l'art. 1840 A Code général des impôts est frappée de nullité toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'a pas été enregistrée dans le délai de huit jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
En d'autres termes, la promesse synallagmatique (qui prévoit néanmoins une "levée de l'option") échappe à la nullité de l'art. 1840 A, parce qu'elle revêtirait un caractère bilatéral. Mais elle maintiendrait, néanmoins, le mécanisme spécifique de la promesse unilatérale, à savoir la levée de l'option.
Mais si "le bénéficiaire de la promesse", dans le cadre de la promesse synallagmatique, n'a pas de choix (pas d'option, c'est bien le sens de ce terme), puisqu'il s'est engagé à acquérir, comment pourrait-il opter, dans un sens ou dans un autre, alors qu'il s'est déjà engagé à acquérir ? Il n'a aucune option à lever !
Ne serait-il pas plus simple, et plus orthodoxe, juridiquement, et donc moins sujet à discussion, d'éliminer dans le cadre des promesses synallagmatiques, toute référence à la levée de l'option, et de remplacer celle-ci au moyen d'un paragraphe spécifique, au titre d'un terme suspensif, par la réitération de l'avant-contrat par un acte authentique. Tout le monde y verrait plus clair. En outre, on élimine toute équivoque concernant la requalification éventuelle de l'acte, au regard des dispositions de l'art. 1840 A.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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REDOUTEY
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 08:30:49
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Je partage pour l'essentiel sinon pour la totalité les idées que vous exprimez sur un sujet qui toutefois n'est pas théorique et ne relève pas de questions d'école mais, au contraire, de sujets très pratiques.
J'ai apporté une modification à la formule de promesse synallagmatique dans :
http://www.jurisprudentes.org/ssp_comp.htm/
Au niveau de la "levée d'option".
Mais je reste à l'écoute de toutes suggestions.
Je suis toujours persuadé que la promesse synallagmatique de vente et d'achat devrait être exclue de la pratique, en raison de son ambiguïté déjà soulignée mais aussi parce que l'on est dans l'ignorance de la nature du droit qui est conféré réciproquement :
- Est-ce un droit personnel auquel cas, s'il y a inexécution, il ne peut être demandé que des dommages-intérêts ? La promesse de vente unilatérale entre dans ce cadre.
- Est-ce un droit réel (immobilier) auquel cas la personne qui se verrait opposer la défaillance aurait le droit de demander la réalisation de la vente ? La vente SSP est ici concernée.
Pour bien recentrer le vocabulaire, je m'attache à utiliser le terme "réitération" quand il s'agit de régulariser définitivement la vente SSP, et le terme "réalisation (de la vente)" lorsqu'il y a promesse de vente. Que faut-il retenir en cas de promesse synallagmatique de vente et d'achat ?
Il est certain qu'il faut maintenir ce débat et fait appel à tous pour, autant que faire se peut, dégager des pistes simples loin des carcans que les professionnels du compromis ont tendance à imposer.
P. S.
Je répète ici que le risque de la vente SSP pourrait être fiscal, mais je pense que là aussi les solutions existent et que les visiteurs d'UI auront des idées.
Pierre H. Redoutey |
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REDOUTEY
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 08:46:18
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Une petite coquille dans mon précédent message. Il faut lire en fin qu'"il est fait appel à tous ... ".
Une précision :
Le délai pour enregistrer une promesse unilatérale est de 10 jours, à peine de nullité. Le délai court de l'acceptation ou signature du bénéficiaire (1840 A du CGI).
La promesse de vente unilatérale, c'est vrai, est souvent employée à Paris, moins en régions. La raison est peut être la volonté en dehors de Paris d'éviter une formalité, celle de l'enregistrement. Mais ce peut être aussi un souci, dans les régions (origine campagnarde), de "toper" la vente et de la rendre définitive, sauf non réalisation des conditions suspensives, et de ne pas laisser la possibilité à l'acquéreur de se retirer moyennant l'abandon de l'indemnité d'immobilisation.
Pierre H. Redoutey
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 19:36:42
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Pierre,
Effectivement, je ne sais pas ce qui m'a pris d'écrire huit, au lieu de dix jours, s'agissant des dispositions de l'art. 1840 A C.G.I. Je devais avoir la tête ailleurs !
J'ai été également convaincu par les éléments que vous indiquiez et qui expliqueraient la différence de pratique entre la région parisienne et la province.
Au passage, je vous indique que je n'ai pas pu accéder directement au document dont vous donniez le lien dans votre pénultième message. J'y ai accédé par le biais de votre page d'accueil.
J'ai effectivement constaté que les termes "levée de l'option" avaient disparu du formulaire "promesse synallagmatique". On les retrouve cependant, encore, à la fin du formulaire. Mais, attention, ne croyez pas que devez changer votre texte, parce que je vous avais fait part de mon sentiment sur ce point.
Je n'ose pas, à la suite de votre intervention concernant la distinction entre le droit de créance et le droit réel, introduire la notion de droit éventuel. Il est vrai que la doctrine moderne a fait des progrès dans la classification des droits.
Je pense que je reviendrai sur le débat engagé, lorsque j'aurai lu, à tête reposée, vos formulaires, une fois ceux-ci tirés sur papier (c'est plus confortable).
Sur le fond, je partage votre avis sur l'ambiguïté de la promesse bilatérale ou synallagmatique.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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REDOUTEY
Contributeur débutant
13 réponses |
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