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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 01 nov. 2003 : 10:58:27
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président d'une AG j'ai notifié par LR au syndic les rectifications à apporter sur le projet de pv qu'il m'a adresse car n'y figuraient pas les noms des copro présents absents ou représentés+ les interventions des opposants.Pas de réponse du syndic donc pas de rédaction officielle du PV.Mon action est elle attaquable? J'attends une réponse si possible de la rédaction ou d'un "pilier" du site
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harpe
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 01 nov. 2003 : 14:51:00
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Je ne suis ni de la rédaction ni un pilier du site .
En tant que Président d'une AG, vous avez bien joué votre role . En effet si vous aviez signé le PV , le syndic se couvrirait derrière vous. Car le syndic n'est que le secrétaire.
Et à partir de ce moment , c'est vous qui étiez dans le tord.
Il me semble que si le syndic n'envoie pas le Compte-rendu dans les deux mois d'une AG , les décisions sont constestables 10 ans au lieu de 2 mois après la reception du compte-rendu.
Ce que vous poyvez faire : une nouvelle lettre en AR en mettant en copie leur caisse de garantie.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 nov. 2003 : 21:49:56
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S'il n'y a pas de réponse écrite, est-il impossible de prendre contact avec le syndic par téléphone ?
Votre position est légitime. Vous ne devez signer le procès-verbal que si vous l'estimez complet et fidèle. Peut-être cherchez-vous à y inscrire des mentions non obligatoires et peut-être inutiles, mais il appartient au syndic de vous l'expliquer clairement et de s'entendre avec vous pour une rédaction dont vous prenez de toutes façon l'entière responsabilité.
Pour Harpe :
J'ai longtemps pensé moi aussi qu'une notification tardive du PV était sanctionnée par un délai de prescription de dix ans pour les actions en contestation des décisions de l'AG parce que je l'avais entendu dire à plusieurs reprises. En fait il semble qu'il n'y ait pas de sanction. Une contestation est recevable jusqu'à deux mois après la notification du PV, quel que soit le délai dans lequel le PV a été notifié.
La caisse de garantie n'est pas un organisme de contrôle. C'est une assurance ayant pour seule fonction de garantir les fonds détenus par le syndic. Qu'il prenne au syndic l'envie de partir au Bahamas avec les fonds prévus pour le ravalement, c'est la caisse de garantie qui reconstituera la caisse avec laquelle vous pourrez payer votre ravalement. Mais, comme le litige sur l'envoi du procès-verbal ne menace en rien les finances de la copropriété, la caisse de garantie ne s'y intéressera pas. Le seul organe de contrôle susceptible de délivrer une sanction réellement efficace, c'est l'assemblée générale qui peut décider de changer de syndic. L'AG a aussi le droit de maintenir un mauvais syndic : il n'y a pas d'autorité extérieure susceptible de sanctionner sérieusement un syndic peu diligent. Oubliez donc la caisse de garantie, également le syndict professionnel qui n'est susceptible que d'aider son adhérent contre ses clients. A la rigueur, si le syndic a le label, vous pouvez vous adresser à Qualité France, mais le plus simple est d'être actif et exigent. Si le syndic est réellement mauvais, on en change.
Cordialement
P.F. Barde |
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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 10:32:18
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J'ai bien été voir, l'année dernière, le syndic qui ne veut pas changer son texte.
Pourquoi ? Il ne veut pas mentionner plusieurs interventions rappelant qu'une décision particuièrement importante prise au moment de l'AG requerrait l'unanimité. Et pour cause ! S'affranchissant de ce vote, il a pu traiter en cascade d'autres points liés à cette première décision et même sur des points non inscrits à l'ordre du jour. (Vous pouvez facilement imaginer les sujets traités). Ceci dit, il m'a dit qu'il allait consulter son avocat, mais ne m'a plus jamais informé.
La situation est donc pourrie. Pas de PV depuis 18 mois (Très drôle, car dans le pv figurait le renouvellement de son contrat pour 12 mois).
Aujourd'hui, 18 mois après la dernière AG, sans mandat, il convoque une AG ordinaire avec à l'ordre du jour les mêmes questions que la dernière fois.
Quelle attitude adopter, sachant que je suis minoritaire. On me fait le reproche d'être rigoureux. (mais j'assume,  )
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 12:01:41
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Si réellement le mandat de votre syndic a expiré, il n'y a pas à hésiter. Il faut faire nommer un administrateur judiciaire. Essayez d'agir en commun avec plusieurs copropriétaires. Si vous n'êtes pas seul, tout n'est pas perdu, vous pouvez constituer un noyau de copropriétaires qui, en agissant raisonnablement pourra devenir majoritaire. La constatation par le tribunal que vous n'avez plus de syndic et la nomination après cela d'un nouveau syndic que vous aurez sélectionné sera déjà un premier succès. Relisez bien au préalable le dernier PV de l'AG ayant désigné le syndic pour être sûr qu'il n'a plus de mandat.
Cordialement
P.F. Barde |
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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 18:05:34
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le dernier contrat de syndic d'une durée de 1 an courrait du 1/01 au 31/12/2001
mais comportait la mention"et jusqu'à l'assemblée générale statuant sur les comptes arrétés au 31/12/2001" cette mention d'après la jurisprudence ne vaut rien la durée du contrat prévalant toujours sur l'évènement qui lui est associé. Le contrat 2002 présenté en mars 2002 est sans effets puisque le pv n'a pas été diffusé.
Autre précision juridique : le point de départ d'un contrat de syndic est celui de l'ag ayant renouvelé son contrat
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 08:47:19
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Après ces derniers renseignements, je pense qu'en fait le mandat de votre syndix est encore valide. J'ignore les jurisprudences que vous évoquez et serais intéressé à les connaître. S'il est encore temps, le mieux que vous auriez à faire serait une demande d'additif. Essayez de vous faire nommer au conseil syndical. Même si vous rencontrez des oppositions parmi les copropriétaires, beaucoup n'osent pas s'opposer directement et publiquement lors d'un vote, ce qui vous laisse une chance.
Cordialement
P.F. Barde |
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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 10:04:35
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j'ai obtenu ces informations en consultant le site de la Mairie de Paris:www.paris.fr/fr/urbanisme/habitat/guide. Si j'ai bien compris en l'absence de précision sur la durée du mandat c'est la règle des 3 ans qui s'applique. Mais s'il s'agit d'un contrat d'une année explicite(avec indication du début et de la fin) assorti d'une clause type "et jusqu'à l'adoption des comptes de l'exercice N" celle-ci n'a aucune valeur. Le droit n'étant pas une science exacte j'espère que les rédacteurs tiennent leurs informations à jour. Quant à moi je trouve que tout ceci est logique. Qu'en pense-vous? Vous pouvez également consulter d'autres sites sur le sujet en utilisant le moteur de recheche GOOGLE "durée du mandat du syndic". Mais je vais tenter d'obtenir confirmation de cette précision de taille auprès des rédacteurs de la revue"Le Particulier" UN grand merci
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 22:07:52
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Bonsoir Jane,
Tout comme P.F. BARDE, je ne connais pas la jurisprudence selon laquelle la mention "et jusqu'à l'adoption des comptes de l'exercice N" n'aurait aucune valeur dans un PV d'AG.
Je m'étonne de cette affirmation d'autant que la Cour d'Appel de Paris, dans un arrêt de la 3ème chambre B du 22 novembre 2001 a apportée des précisions contraires :
Citation :
Si la durée du mandat du syndic n'est pas précisée dans la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires, il est admis que la nomination est intervenue pour une durée égale à celle du précédent mandat. Une assemblée générale, même réunie après l'expiration du nouveau mandat, est valable tant qu'elle n'a pas été annulée.
Par ailleurs, la notification du PV est faite aux seules personnes opposantes ou défaillantes par lettre recommandée AR.
Même si 99 % des syndics adressent une simple copie du PV aux autres personnes, cette formalité n'est toutefois pas obligatoire d'un point de vu juridique.
Avez-vous été opposante voire défaillante à certains votes des AG ?
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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harpe
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 04 nov. 2003 : 07:50:21
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A P.F. Barde :
oui je suis d'accord avec vous que la caisse de garantie ne couvre que les dommages financiers .
Mais si plusieurs copro ecrit à se syndic pour indiquer qu'il y a des points hors la loi avec la caisse de garantie en copie, j'ai bien dit plusieurs, tot ou tard la caisse de garantie se manifestera , j'en suis sur .
Bonne journée .
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 nov. 2003 : 13:04:14
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Jane,
J'ai consulté le site de la Ville de Paris. Il n'y est écrit rien d'autre que ce qui a été énoncé ci-dessus : Citation :
Une pratique discutable : l'imprécision de la durée.
Très souvent, les contrats de syndic ne prévoient pas clairement la date d'échéance du contrat ; ils se réfèrent parfois "à la date de la prochaine assemblée générale ordinaire statuant sur ce point" ou encore "dans le délai d'un an jusqu'à l'assemblée statuant sur les comptes".
Dans le premier cas, le syndic est maintenu en fonction tant que la question du renouvellement de son mandat n'a pas été portée à l'ordre du jour d'une nouvelle assemblée, sans que toutefois, la durée de ce mandat ne puisse excéder trois ans.
Dans le second cas, l'assemblée générale doit se tenir à l'intérieur du délai d'un an qui marque la durée maximale du mandat du syndic.
C'est donc la durée qui prévaut sur l'événement qui lui est associé.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2003 : 18:30:02
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Ce sujet revient sur des situations fréquentes relatives à l'établissement du procès verbal et donne l'occasion de quelques précisions :
1) Il est évidemment souhaitable que le PV soit établi rapidement, notifié dans la foulée aux défaillants et opposants, enfin diffusé à tous les autres copropriétaires (bien que cela ne soit pas obligatoire).
2) Le procès-verbal,indépendamment des opérations d'ouverture et de clôture de l'assemblée, ne reproduit que les résolutions soumises aux votes et les résultats détaillés de ceux ci avec indication que la résolution est adoptée ou non. Il est souvent utile d'insérer quelques interventions mais, en cas de litige sur la rédaction du PV, le plus simple est de s'en tenir aux textes applicables. Les seules interventions à reproduire obligatoirement sont celles relatives à la régularité de l'assemblée.
3) Le garant financier du syndic même s'il s'agit d'une compagnie d'assurance n'agit pas en qualité d'assureur mais en qualité de caution , dans le cadre du régime Hoguet.
Il faut proscrire les interventions de copropriétaires auprès du garant lorsqu'elles ne concernent pas sa fonction de caution. L'expérience montre que dans nombre de cas elles pourraient conduire leurs auteurs devant les tribunaux. Le site UI montre d'ailleurs, à côté de la légèreté coupable de certains syndics, le caractère abusif et inconsidéré de certains qualificatifs utilisés à l'égard de syndics dont la question posée montre qu'ils n'ont fait qu'appliquer les dispositions légales.
4) Le point de départ du contrat de syndic n'est le jour de l'assemblée que par défaut,en l'absence des précisions qui doivent normalement figurer dans la résolution.
La bonne gestion consiste bien au contraire à ne pas faire référence à la date de l'assemblée qui est en principe antérieure à celle de l'expiration du mandat en cours. Il en résulte un raccourcissement systématique de quatre ou cinq semaines chaque année qui est absurde.
Si le mandat du syndic expire le 30 juin 2003, une assemblée tenue le 27 mai 2003 peut parfaitement le renouveler pour une durée d'une année courant du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004.
5) En l'espèce il faut savoir s'il est vraiment utile pour votre syndicat de se retrouver avec un administrateur judiciaire.
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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 22:07:41
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merci a tous pour vos eclaircissements. .
Dernières nouvelles depuis le 4/11.
Plusieurs juristes spécialises me confirment que mon syndic n'a plus de contrat depuis fin 2002. Question posée: celà vaut-il la peine de demander un administrateur judiciaire? Réponse non surtout si l'on est seul contre tous.
Autre question : un président d'ag doit il être copropriétaire? ou bien le concubin d'une dame sans voix peut-il faire l'affaire? Que pensez-vous d'un syndic qui diffuse un pv d'ag sans la signature du président (opposant sur des points importants) par courrier ordinaire l'opposant n'ayant pas eu l'honneur d'un recommandé? Zéro pointé me direz-vous. Hé bien continuons: nouvelle AG avec les memes points sensibles que la précédente. Vente d'une partie commune-nécéssitant l'unanimité" d'après le règlement de copro.Quoi unanimité? vous êtes fou(rires de l'assemblée) L'acheteur potentiel fermant les yeux sur le mandat du syndic ,ne présente aucun document;(métré, projet de travaux,modification du règlement de copropriété) ..Bonsoir
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 09:00:54
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Il serait intéressant de connaître les raisons ayant conduit vos juristes à cette conclusions. Si vous leur avez dit que votre syndic élu pour un an n’avait pas encore convoqué l’assemblée dix-huit mois après, ils ont répondu justement, mais à une mauvaise question. Je suis au contraire persuadé que, d’après les données que vous avez fournies, vous avez toujours un syndic.
Le concubin d'une dame sans voix peut présider l'assemblée s'il est mandaté par un(e) copropriétaire.
Déterminer la majorité requise pour la vente d’une partie commune mériterait un examen plus approfondi afin de tenir compte de la rédaction exacte du règlement de copropriété, de la consistance de la partie commune à vendre et de l’usage qui en est fait.
Votre copropriété a besoin de toute évidence :
- en assemblée d’un président de séance qui sache présider, d’un secrétaire qui sache tenir un secrétariat et, s’il y a lieu, de scrutateurs qui scrutent,
- d’un conseil syndical qui exerce sérieusement sa mission,
- d’un syndic réellement professionnel.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 11:54:26
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OUF !
Qui était lepremier, l'oeuf ou la poule ?
Dans la question initiale, il me semble qu'il y a plusieurs choses :
Attention à ne pas faire de confusion entre le MANDAT donné au syndic (art.25 L10.07.1965) et le CONTRAT du syndic (art.29 D. 17.03.1967 , ce contraty ne faisant que préciser et détailler les conditions particulière et spécifiques à chaque copropriété des conditions d'exercice du MANDAT.
Ceci étant, le MANDAT du syndic ayant été renouvelé annuellement (et expressément pour un an), il est vraissemblable qu'un tribunal fera le constat que ce Syndicat est dépourvu de syndic .....comme il peut aussi considérer que ce mandat est de 3 ans puisqu'il est fait mention "jusqu'à la prochaineAG qui .....".
Cependant, compte tenu du litige existant, et si bien sur, il y a une réelle volonté de ne pas paralyser le fonctionnement du Syndicat ( PV non notifié = il n'y a pas force probante des décision prises qui, dans certains cas, sont inopposables aux copropriétaires : travaux, etc ...), il serait pertinent de demander la nomination d'un administrateur provisqoire, mais pas n'importe lequel : Il faut demander la nomination d'un copropriétaire ( Pdt du CS ou Pdt de l'AG c'est pas mal aussi ...) Il n'y aura "que" les frais d'avocat.
Dans la requête au Pdt du TGI, ne pas oublier la demande en restitution des archives du syndicat, mais surtout " des fonds immédiatement disponibles" conformément à l'art.18-2 L.10.07.1965. C'est pour permettre à l'administrateur provisoire - copropriétaire de financer la convocation de l'AG qu'il sera tenu d'envoyer.
Enfin, et d'une façon générale surtout en cas de litige avec le syndic : DESIGNER UN SECRETAIRE DE SEANCE parmi les présents, conformément à l'Art.15 D.17.03.1967. Rien de plus simple que de rédiger un PV d'AG.
Cordialement.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 13:05:11
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Bonjour,
J'ai toujours pensé, et je ne pense pas être la seule..., que le PV doit obligatoirement être signé par le président de séance et les autres personnes élues pour tenir l'AG.
À défaut de signatures, l'AG est contestable. Sinon pourquoi faire signer ? Logique et Droit même combat.
Le hic, c'est que personne ne souhaitera payer un avocat pour demander l'annulation de l'AG pour ce fait ...
Second point, demander la mise sous administration judiciaire comme le propose PF Barde, pourquoi pas, mais il faut pour cela l'accord écrit de 15% des copropriétaires. Les accords verbaux peuvent être nombreux quant aux confirmations écrites ... quand les copros apprennent ce que cela sous-entend ...
Les syndics (bons ou mauvais) qui commettent des fautes (volontairement ou non) misent sur la réticence des gens à plaider. Et en profitent, allant jusqu'à refuser de mettre des résolutions à l'ordre du jour malgré les recommandés.
Qui paiera 300 euros pour demander à un avocat d'aller au TGI parce qu'un syndic n'a pas mis à l'ordre du jour une demande qui n'aurait peut-être obtenue qu'un vote minoritaire ?
Dans votre cas Jane, démarchez un autre syndic et faites le élire lors de la prochaine AG (et dans la foulée, soyez parmi ceux qui seront élus pour tenir la séance et faites vous élire au CS).
Amicalement
colette |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 13:35:36
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Si une copropriété est dépourvue de syndic, tout copropriétaire peut, quel que soit le nombre de voix dont il dispose, prendre l'initiative de la nomination d'un administrateur judiciaire. Les honoraires d'avocat devront être avancés, certes, mais dans la requête le copropriétaire demandeur ne manquera pas de demander le remboursement de cette avance. Une copropriété dépourvue de syndic n'a d'autre issue juridiquement correcte que d'en passer par l'administration judiciaire.
Cependant, s'il y a toujours un syndic comme je le crois, il faut attendre, la provoquer si nécessaire au moyen d'une mise en demeure, la convocation de l'assemblée générale pour rétablir des conditions de gestion acceptables. Ces conditions seront acquises si l'on parvient à réunir un noyau de copropriétaires décidés à ce que les choses évoluent afin de constituer un conseil syndical digne de ce nom et si l'assemblée générale désigne un syndic qui rende les services qu'on atttend de lui.
Cordialement
P.F. Barde |
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jane
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 22:05:27
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Valazur, Colette et autres soutiens,
soyez sans crainte je n'ai pas l'intention de baisser les bras.
Après avoir réfléchi à la stratégie à adopter dans un contexte hostile,donc sans appui auprès des autres copro,.( qui ont des raisons personnelles et financières pour reconduire le syndic dans ses manoeuvres irrégulières,) et fort de vos conseils, je ne contesterai pas la validité du mandat du syndic devant le TGI, ni d'ailleurs celle de la dernière AG sans PV, car tout celà n'est que pécadilles. Je vous rappelle ,mais cela doit rester entrenous, que le fond du problème apparaît dans la question posée sur un autre forum"VENTE DE LOGE DU CONCIERGE MAJORITE" qui ne semble inspirer personne..Je saisis parfaitement les nuances de l'article 26, mais redoute encore 'une embuscade possible jurisprudentielle.Autrement dit, l'unanimité est elle toujours la règle
pour la vente de l'appart. d'un concierge (fonction +logement décrits dans le règlement de copro)" partie commune",auprofit d'un autre corpro qui veut en faire une partie privative? Mon R de Cop. stipule que la vente des parties communes doit être votée à l'unanimité. C'est clair me direz-vous. Mais du fait du non usage de la fonction depuis de nombreuses années, un acquéreur potentiel pollue l'ambiance- etdistribue peut être des prébendes-à l'évocation d'un arrêt inconnu de beaucoup d'accros de la Gazette du Palais,lqui dans le cas de "vacance prolongée de la fonction" se contenterait d' une double majorité pour la vente.... Etonnant non? Mon syndic abonde dans ce sens sans pouvoir me donner une quelconque référence jurisprudentielle , même fausse !
Cordialement
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