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Etant copropriétaire membre du conseil syndical d'une copropriété composée de trois immeubles distincts, le CS a été chargé lors de la derniere AG d'étudier avec le syndic la faisabilité d'une scission de copropriéte. D'après le syndic, c'est impossible du fait de l'enclavement d'un lot dans l'autre immeuble. Il ne resterait que la solution des syndicats secondaires.
Une description en images étant plus claire j'ai tout placé sur cette page http://dom75.free.fr
Si quelqu'un avait une idée ou des conseils sur la faisabilité de cette scission sur ce cas concret, ca m'aiderait de le savoir !
Je ne vois pas d’obstacle majeur à une scission. Les immeuble n° 9 et n°11 sont nettement distincts. Le lot 36 est inclus dans le gros œuvre du 11. Les structures ne sont pas imbriquées. Ce n’est qu’en raison de l’usage des lieux que ce lot s’est trouvé enclavé. Une modification ultérieure pourrait rattacher ce lot 36 au lot 34 ou 25 et la bizarreté disparaîtrait.
La mention « inséparable » dans l’état descriptif n’est pas rédhibitoire. Le copropriétaire des lots 15 et 36 peut prendre l’initiative d’une modification de cet état descriptif qui ne concerne que lui. En outre une servitude pesant sur l’immeuble 9 au profit du 11 pourrait être créée, qui ne concernerait en fait que le lot 15 et consisterait en le maintien de l’ouverture existante entre les deux immeubles. La jurisprudence refuse les servitudes à l’intérieur d’une copropriété. On pourra contourner l’obstacle en la créant sans la nommer par une insertion dans les états descriptifs des deux immeubles indiquant que le seul accès au lot 36 se fait par le passage dans le mur auquel on accède en traversant le lot 15.
Tant que cet état durera, le copropriétaire des lots 15 et 36 sera copropriétaire dans les deux copropriétés. Où se trouverait la faille ? Si votre syndic renâcle, demandez-lui de vous exposer précisément, avec référence de textes, les motifs de ses réticences. Vous pourriez aussi avec profit consulter le notaire qui serait chargé d’authentifier les actes de scission.
Voter une première résolution supprimant la mention "inséparable" des lots 15 (bât. D appartenant au 9) et 36 (bât. G appartenant au 11) en prenant bien soin de faire preciser que l'acces au lots 36 se fait par le lot 15 ? Qui doit voter ? Seul le coproprietaire des lots 15 et 36, auquel cas ce n'est pas un vote mais une declaration ? Les deux immeubles 9 et 11 ? L'ensemble de la copro 9/11/13 ? Nous avons deja l'habitude de ne voter les decisions qui touchent les immeubles seuls que immeuble par immeuble, les seules decisions votees en commun etant celles relatives au syndic, quitus, etc... Quelle majorite dans le cas ou c'est au deux ou trois immeubles de voter ?
Prendre ensuite une resolution de scission ? Bien sur au prealable il faut faire evaluer le cout. Le syndic nous a dit que c'etait horriblement cher, a cause des frais administratifs, reecriture du reglement, etc (nous n'avons toujours pas fait proceder au depoussierage du reglement d'ailleurs, par contre comme le 9 etait un hotel avant, qui a ensuite ete rachete par un marchand de bien afin d'etre revendu par plateaux, les metrages datent de 1999, ce qui n'est pas le cas du 11 et encore moins du 13 ou des parties communes ont ete annexees par certains coproprietaires...). J'ai lu sur le site que les frais qui coutaient le plus cher etaient ceux lies a la redistribution des equipements communs, mais dans mon cas, il n'y a aucun equipement commun. C'est cette fois qu'il faut qu'il y ait 100% des voix pour, c'est a dire avoir la totalite des 10 000/10 000eme presents ou representes et qui disent oui ? Quid de l'abstention d'ailleurs ?
Faut il faire intervenir un geometre ou un autre professionel auquel je ne penserais pas ou bien je passe directement par la case notaire ?
Nous allons convoquer une AG en debut d'annee, je pense que ca risque d'etre court meme si lors de l'AG precedente (juillet), il avait ete dit que : "Après en avoir délibéré, l’Assemblée Générale donne mandat au Conseil Syndical en liaison avec le Syndic pour étudier les possibilités de scission de la copropriété : - soit par la création de syndicats secondaires (1 syndicat secondaire du 9 / 1 syndicat secondaire du 11 / 1 syndicat secondaire du 13) - soit par la constitution de copropriétés séparées (1 copropriété du 9 / 1 copropriété du 11 / 1 copropriété du 13). Les résultats de cette étude seront communiqués et débattus lors de la prochaine Assemblée Générale." (6392/10.000e pour soit 100% des presents ou representes)
La procédure à suivre fait l'objet de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans un premier temps est convoquée une assemblée spéciale de chaque bâtiment voulant se séparer de la copropriété. Pour créer trois copropriétés distinctes, il faut donc convoquer au préalable au moins deux assemblées spéciales de deux bâtiments différents. La décision doit être prise à la majorité des voix de ces copropriétaires. A noter que le mécanisme d'un éventuel deuxième vote prévu à l'article 25-1 ne peut fonctionner pour cette décision de scission. Ensuite l'assemblée générale de la copropriété (les trois bâtiments réunis) se prononce sur les projets adoptés par les assemblées spéciales à la même majorité. Le projet soumis aux assemblées doit régler les questions des services communs (le gardien commun au 11 et au 13) et les éventuelles mitoyennetés s'il y a des murs communs, outre la convention de servitude entre les bâtiments 9 et 11. Ces différentes assemblées peuvent bien sûr être convoquées le même jour au même lieu et se tenir l'une à la suite de l'autre. Je ne vois pas sur quel sujet il faudrait recueillir l'unanimité.
Il faudra évidemment trois états descriptifs de division et trois règlements de copropriété. Ce n'est matériellement pas un problème, ce n'est qu'un jeu de copier-collé sur traitement de texte. Il n'y aura même pas besoin de copier manuellement le document original si l'on recourt aux scanner et logiciel de reconnaissance de caractères. Les trois règlements seront probablement identiques : on recopiera tout simplement le règlement actuel. Pour le cas des lots 15 et 36, une simple déclaration de leur copropriétaire, jointe au projet soumis aux assemblées et remis ultérieurement au notaire, exposant que le terme "inséparable" n'a pas lieu d'être conservé, devrait suffire.
Le coût d'une scission qui dissuadait de procéder à cette opération consistait principalement en des taxes car la scission était assimilée à une mutation. Je crois que cet obstacle fiscal a été levé. A vérifier. Si personne ne répond à cette interrogation sur ce site, il vous suffirait de poser la question à un notaire. Inutile de faire appel à un géomètre, les tantièmes actuels seront repris sans modification. Vous ferez simplement des calculs par règle de trois si un total différent de 1 000 ou 10 000 vous dérange. Les frais à prévoir seront les honoraires du syndic, ceux du notaire et les frais d'enregistrement. En vous y prenant bien et en évitant de payer un prix prohibitif pour un travail de secrétarait qui pourrait être surfacturé par le syndic ou le notaire, le coût de la scission devrait être acceptable.
L'actualisation du règlement de copropriété rendu obligatoire par l'article 49 de la loi pourrait se faire à l'occasion, mais ce n'est pas indispensable. La commission relative à la copropriété recommande d'ailleurs d'attendre le décret d'application.
Vous rendez difficilement vendable le bien constitué des lots 15 et 36 en les rattachant à des propriétés différentes.
Ledit propriétaire ou ses successeurs pourront arguer pendant trente ans que vous avez procédé à la modification de la répartition des charges sans obtenir l'unanimité, en infraction à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
Ledit propriétaire ou ses successeurs pourront également arguer pendant la même période que vous avez porté atteinte à la valeur de son lot, en infraction à la définition constitutionnelle du droit de propriété défini comme inviolable et sacré.
D'autre part, la divisibilité du sol me semble douteuse, alors que c'est un des critères d'application de l'article 28.
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Posté - 02 nov. 2003 : 17:53:09
